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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Offre d'Achat

Avec une offre d'achat, l'acheteur potentiel s'engage plus qu'il ne le croit !

L'offre d'achat peut être verbale (spontanée) ou bien écrite.

Lorsqu'elle est écrite, l'offre d'achat a autant la valeur d'avant-contrat qu'une promesse de vente ou bien qu'un compromis de vente.

Deux types d'offre d'achat : verbale et écrite. On parle d'offre d'achat lorsque l'acquéreur fait une proposition chiffrée au vendeur d'un bien (ou bien à un agent immobilier qui le représente) Il y a en réalité deux types d'offre d'achat :
- L'offre est verbale : elle n'a aucune valeur juridique et n'engage pas l'acquéreur
- L'offre est écrite : l'acquéreur s'engage déjà - Cet acte simple et parfois rédigé dans la précipitation a quasiment la valeur d'un avant-contrat - Si le vendeur accepte l'offre par écrit, la vente est réputée comme conclue - L'offre d'achat écrite permet à l'acheteur d'accélérer le processus de vente ou de prendre la main sur d'autres acheteurs potentiels

Bien contrairement au compromis de vente ou à la promesse de vente qui sont deux types d'avant-contrat trés encadrés juridiquement, l'offre d'achat peut poser de sérieuses difficultés en cas de conflit avec le vendeur. Dans tous les cas, le vendeur ne peut demander aucune indemnité d'immobilisation en cas d'offre d'achat de l'acquéreur potentiel.

L'offre d'achat : les droits de l'acheteur et du vendeur si la vente ne se fait pas

L'acquéreur peut se retirer librement et sans conséquence de la vente dans les cas suivants :
- Tant que le vendeur n'a pas répondu par écrit à l'offre d'achat
- Si le vendeur fait une contre-proposition par écrit
- Si le vendeur ne répond pas par écrit dans le délai mentionné par l'acheteur dans l'offre d'achat

Le vendeur peut se retourner contre l'acheteur si la vente n'aboutit pas alors que le vendeur a accepté l'offre d'achat par écrit : le vendeur peut en principe imposer la vente à l'acquéreur ou lui demander des dommages et intérêts

L'offre d'achat : ce qu'elle contient
- Le prix proposé
- Le délai de validité de l'offre (8 à 12 jours maximum) : l'offre d'achat s'annule une fois le délai dépassé
- Les formalités de réponse du vendeur (pli en recommandé avec accusé de réception)
- Les conditions de la conclusion légale de la vente : avant-contrat

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