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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Plus-values immobilières

Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières. Certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d'une exonération.

Détermination de la plus-value imposable

Base de calcul La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d'achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Les dépenses de travaux Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire par lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).
Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal.
Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.
Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15% pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

L’abattement pour durée de détention

Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenu

Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans
0 %

0 %
De la 6ème à la 21ème année
6 %

1.65 %
22ème année révolue

4 %

1.60 %
Au-delà de la 22ème année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30ème année

Exonération

Exonération

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée : - au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, - au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.


Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès)


Abattement exceptionnel sur la vente de terrains à bâtir


Un abattement de 30 % s'applique sur la vente de terrains à bâtir si les 3 conditions suivantes sont remplies : - Signature d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre septembre 2014 et décembre 2015 ; - Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit cette date (soit le 31 décembre 2017 pour une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015) ; - Vente réalisée à une personne autre que son conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire ou ascendant ou descendant de l’une de ces personnes (de même, si l’acheteur est une personne morale, le cédant, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes ne doit pas être associé à la structure).


Abattement exceptionnel sur la vente d'immeubles construits


Un abattement s'applique sur la vente d'immeubles si les deux conditions suivantes sont remplies : - L’immeuble est situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants ; - L'acquéreur s’engage à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans.


Le taux de l'abattement est le suivant : - 25 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2016, sous réserve de la signature d'une promesse de vente avant 2015 ; - 30 % pour les promesses de vente ayant acquis date certaine en 2015.


Taux de l’impôt sur la plus-value


Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6èmeannée) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale. Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €. Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
Il peut être perçus à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible une taxe communale supplémentaire (CGI Art. 1529) et/ou une taxe nationale supplémentaire (CGI Art. 1605 nonies).
Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Au principe d’imposition existe des cas d’exonérations limitativement prévus.


Les plus-values immobilières exonérées d'impôt


Les cessions échappant à l’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI.


Sont notamment exonérées : - La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément ; - La vente d'un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9 CGI ; - La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. 150 U II-2 à 9 et III) ; - Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple ; - Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans. - La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi (CGI art.150 U II-4) - La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (CGI Art. 150 U III)


Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions : - Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ; - Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).


En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine).
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