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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Mandat de vente (Généralités)

Caractéristiques du mandat

Dans la mesure ou il intervient pour le compte d'autrui, l'agent immobilier agit en qualité de mandataire de ses clients.
Il ne peut alors valablement exercer son activité d'entremise que s'il dispose à cet effet d'un mandat écrit, signé et en cours de validité.

Le mandat donné à un agent immobilier doit impérativement comporter :


- La durée du mandat (il est limité dans le temps à trois mois en général)  

- La rémunération de l'agent, ainsi que la mention de qui en aura la charge (mandant ou cocontractant)

- L'étendue de la mission 

- Les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes 

- Le numéro d'inscription au registre des mandants.

Le mandat peut être simple ou exclusif.

             - Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels ou d'effectuer lui-même la recherche
               d'un éventuel acheteur.
               Ce mandat est de loin le plus répandu et le plus simple à privilégier

               IMPORTANT: Certaines agences n'hésitent pas à mettre dans leur mandat simple des clauses "abusives" qui dénaturent la
               vraie portée du mandat simple et pénalisent ainsi les propriétaires en ne permettant pas de faire jouer la concurrence sur les
               honoraires. (Lire notre article sur les clauses "abusives" dans la rubrique "passer par un pro")

             - Pour un mandat exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d'exclusivité doit être
               mentionnée en caractères trés apparents. Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment
               par chacune des parties sous réserve du respect d'un préavis de 15 jours minimum. Une clause pénale (prévoyant des
               dommages et intêrets) peut également y être stipulée si le propriétaire ne respectent pas ses engagements, mais elle ne
               pourra pas être supérieure à au montant des honoraires initialement prévus.

               Le mandat exclusif est à éviter pour un propriétaire. Il permet juste à une agence d'être sûr de pouvoir toucher sa
               commission puisqu'elle est la seule à vendre le bien . C'est uniquement du "protectionnisme d'honoraires". il ne permet pas
               de faire jouer la concurrence et oblige l'acheteur à payer "le prix fort" si l'agence prend des honoraires élevés
                (Lire notre article "Exclusivité - le piège à éviter" dans la rubrique "passer par un pro")


Le "bon de visite" signé par les personnes intéressées par un bien, n'a pas la valeur d'un mandat. Il ne donne lieu à aucune commission.Il s'agit d'un document que l'agent immobilier fait signer au preneur éventuel (locataire) ou à l'acquéreur potentiel pour apporter la preuve que la visite a eu lieu avec son concours. Dans sa rédaction, le bon de visite laisse souvent croire à l'acheteur qu'il devra payer à l'agent immobilier une indemnité s'il se passe de ses services pour la conclusion de l'affaire. Au regard de la jurisprudence, une telle mention est dépourvue d'efficacité juridique car l'agent immobilier ne peut pas demander à l'acheteur une
commission sur la base d'un bon de visite mais uniquement sur celle d'un mandat.

Cas particulier des contrats conclus hors établissement

Les dispositions du Code de la consommation en matière de contrats conclus hors établissement s'appliquent aux professionnels de l'immobilier. C'est le cas lorsque l'agent immobilier fait souscrire à un consommateur un contrat d'intermédiation immobilière (signature d'un mandat de vente) en dehors de son agence (lieu de travail du consommateur, etc.). Les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d'immeubles neufs, la transformation importante d'immeubles existants ou la location d'un logement à des fins résidentielles (c'est-à-dire location non saisonnière ou touristique) ne bénéficient en revanche pas de ces dispositions protectrices (article L. 221-2 12°). Les obligations du professionnel portent sur :

- La délivrance des informations précontractuelles listées à l'article L. 221-5 du Code de la consommation et notamment sur l'existence d'un droit de rétractation (formulaire type) ;

- Le fait de laisser au consommateur un délai de réflexion de 14 jours lui permettant d'exercer sa faculté de renonciation. Il ne peut en aucun cas y renoncer mais peut toutefois demander expressément à ce que la prestation de service proposée par l'agent immobilier commence immédiatement.
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