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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Permis de construire

A quoi sert un permis de construire ?

o Le permis de construire est une autorisation obligatoire d'urbanisme.

o Le permis de construire permet notamment d'édifier toute construction nouvelle qui n'est pas dispensée de formalité ou qui n'est pas soumise à déclaration préalable (telle une maison) mais aussi d'entreprendre des travaux d'agrandissement pour une surface supérieure à 20 m2 ou encore des travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques.

o Exception : A noter que lorsque la construction est située en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU ou par un POS, un permis de construire est nécessaire seulement si les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 ou s'ils ajoutent entre 20 et 40 m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de construction au-delà de 150 m2.

o A noter que depuis le 1er mars 2017, les personnes physiques qui édifient ou modifient des constructions autres ? doivent recourir à un architecte si la construction dépasse 150 m2. Auparavant, cette formalité n'était obligatoire que si la surface de plancher du bien concerné était supérieure à 170 m2. Seules exceptions à la règle : si le permis de construire en cause concerne des constructions à usage agricole ou des serres de production.


Quelles sont les démarches et quel est le délai ?

o Le permis de construire est délivré par le maire au nom de la commune ou au nom de l'Etat selon qu'existe ou non un plan local d'urbanisme.

o Le permis constitue une autorisation qui doit étre mise en oeuvre dans les trois ans sans que les travaux puissent, après ce délai, être interrompus plus d'un an.

o Ce délai de trois ans peut toutefois faire l'objet d'une prorogation. La durée de validité initiale peut ainsi être prorogée deux fois pour une durée d'un an.

o Dans de nombreux cas, le silence de l'administration pendant un certain délai permettra l'obtention d'un permis tacite, c'est-à-dire sans que le maire n'ait à délivrer un arrété. Décision de la mairie

o Ce permis doit faire l'objet d'un affichage sur le terrain visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives au projet et aux règles et délais de recours, qui peut s'exercer dans les deux mois de cet affichage. Egalement, dans les huit jours de sa délivrance expresse ou tacite, un extrait du permis est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois.

o Une fois les travaux autorisés par le permis réalisés sur le terrain, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, l'administration disposant d'un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles).
o Le permis de construire n'étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l'objet d'un transfert. En revanche, un permis délivré à un exploitant agricole pour les nécessités de son exploitation, et donc accordé en considération de la personne du bénéficiaire, ne peut être transféré qu'à un autre exploitant.
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