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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Mandat de vente exclusif (Le piège à éviter)

Ne vous faites pas piéger !

DITES NON A L’EXCLUSIVITE !!!


Si faire appel à un agent immobilier est aujourd’hui nécessaire pour vendre un bien, le mandat « simple » reste la meilleure solution pour un propriétaire et surtout votre acheteur.

Mais tous les agents immobiliers vont essayer un jour de vous faire signer un contrat d’exclusivité !!!!
Pour cela, le discours est parfaitement bien rodé et bon nombre de propriétaire se laisse malheureusement ENCORE « prendre au piège ».
Derrière de jolis arguments, l’exclusivité n’a pour seul objectif que de permettre à une agence d’être la SEULE A POUVOIR TOUCHER « ses honoraires ».
L’agent immobilier n’agit donc dans son seul intérêt et non le vôtre.

L’exclusivité n’est en réalité que protectionnisme d’honoraires !

Nous allons ci-dessous vous montrer les pièges et vous donner tous les arguments avancés par un agent immobilier en vous indiquant pour chacun d’eux, ce que ce dernier ne vous pas dit.

LES PIEGES DE L'EXCLUSIVITE

1 - Un propriétaire ne peut plus vendre son bien par lui-même !

Vous vous privez de l’opportunité de trouver vous-même un acquéreur (Avec votre relationnel, le bouche à oreille, les connaissances……On dit que le hasard fait bien le choses, alors même si vous ne voulez pas vous occuper de la vente, vous pourriez croiser vous-même votre futur acheteur au coin de la rue …)
De plus, est-il normal de vous priver de votre droit le plus fondamental : celui de la propriété ?

2 - Vous obligez votre acquéreur à acheter obligatoirement avec une seule agence !

Beaucoup de clients ont des préférences ou des affinités avec certains professionnels et pas d’autres !
Vous perdez donc les clients qui ne voudraient pas passer par celle que vous avez choisi.
Pour 90 % des acquéreurs, il s’agira de leur 1er achat ; Ils sont loin de connaitre tous les professionnels et notamment le vôtre.

3 - Vous obligez votre acquéreur à payer le prix fort et une commission exorbitante !

L’immobilier est un secteur très concurrentiel et certaines agences font aujourd’hui des honoraires bas.
L’exclusivité ne permet donc pas de faire jouer la concurrence et priverait votre acquéreur de faire de substantielles économies avec une autre agence.
Vous-même, ne vous arrive –t- il pas de comparer les enseignes avant de faire un achat important et de ne pas vous arrêter à un seul prix ? Vos clients réagissent comme vous !!

CE QUE L’ON VA VOUS DIRE POUR VOUS CONVAINCRE !

1 - Nous nous investissons davantage quand le bien nous est confié en exclusivité !

FAUX ! Quand une agence est « seule en course » et qu’elle est sûre de toucher sa commission, pensez vous réellement qu’elle ait besoin de se surpasser ?

Par ailleurs, si vous prenez le temps de comparer les agences, vous verrez que les agences qui doivent justifier de l’exclusivité vont vous proposer des prestations « en option » alors que d’autres vont vous proposer les mêmes prestations dans leur mandat simple.

2 - Il ne faut pas mettre votre bien dans plusieurs agences à des prix différents au risque de le voir se déprécier !

FAUX ! Un bien se déprécie uniquement parce qu’il n’est pas au prix du marché et qu’il il reste longtemps à la vente.
Par ailleurs, tous les clients savent que quand un bien est présenté par plusieurs agences, la différence de prix vient forcément du montant des honoraires.
Le meilleur exemple à donner : Un propriétaire met son bien en publicité toujoursmoins cher qu’une agence (sans les honoraires) ; Pensez vous qu’il se déprécie plus aux yeux d’un acheteur ?
NON, ce dernier sait juste qu’il fait une économie sur les honoraires.


3 - Avec la signature d’un seul mandat, vous allez bénéficier d’un réseau de plusieurs agences (SIA / FFIP / AMEPI) pour vendre votre bien.

FAUX ! Chaque agence « du réseau » tient le même discours uniquement pour pouvoir rentrer « ses exclusivités » mais sans vendre les biens des autres membres.
2 raisons à cela : Par principe, l’agent immobilier n’aime pas partager et encore moins ses honoraires. C’est pourtant ce qu’il devrait faire si un confrère vendait à sa place.
Par ailleurs, pour vendre, il faut connaitre parfaitement le bien ; pensez-vous que toutes les agences « du réseau » vont proposer un bien qu’elles n’ont jamais vu ?

 

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