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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Mitoyenneté

Mitoyenneté : Qu'est-ce que la mitoyenneté ?


o Un mur mitoyen, c'est un mur qui est commun entre les deux voisins, ils en sont copropriétaires.
On parle de copropriété forcée parce que cet état d'indivision est en principe perpétuel.

o Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire à frais communs une clôture assise sur la limite séparative de leurs terrains, elle est mitoyenne. La mise en place de cette clôture, mitoyenne dés l'origine, résulte d'un accord amiable.

o On peut aussi acquérir amiablement la mitoyenneté d'une clôture déjà réalisée sur son terrain. L'acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d'arpentage ainsi qu'un acte notarié, rédigé par votre notaire.

 Elle a en effet pour cons2quence de déplacer la ligne divisoire des propriétés car la moitié de la bande sur laquelle repose le mur appartient désormais privativement à chacun des voisins. L'acquéreur doit payer la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bati.

o Le régime de la mitoyenneté ne s'applique pas aux murs appartenant au domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la collectivité ou de l'état pourrait être mitoyen.

Comment la mitoyenneté est-elle ou n'est-elle pas établie ?

o La hiérarchie des modes de preuve qui permettent d'établir la mitoyenneté est la suivante :

      - La prescription acquisitive : appuyer un batiment contre le mur de son voisin pendant trente ans, sans protestation de sa part, 
        permet de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée.
      - Le titre : c'est l'acte notarié qui va préciser si la cloture est privative ou mitoyenne, mais si ce titre n'est pas commun aux deux
        voisins, il ne constitue qu'une présomption soumise à l'appréciation du juge.
      - Les marques de non mitoyenneté du mur (art. 654 du Code Civil) : lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou encore lorsque
        ce mur possède un filet ou des corbeaux d'un seul coté, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige
        le plan incliné du cpté duquel se trouvent les corbeaux ou les filets.
      - Les marques de non mitoyenneté des fossés (art. 666 du Code civil) : lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un coté
        seulement du fossé.
      - Les présomptions de mitoyenneté du mur (art. 653 et 666 du Code Civil) : un mur est présumé mitoyen dés lors qu'il sert de
        séparation entre deux batiments jusqu'à l'héberge, ou entre une cour et un jardin ou entre enclos dans les champs.
      - Les présomptions de mitoyenneté d'une cloture ou d'un fossé (Art. 666 du Code civil) : toute cloture qui sépare des héritages est
        réputée mitoyenne à moins qu'il n'y ait titre, prescription ou marque contraire et tout fossé est censé appartenir exclusivement à
        celui du coté duquel le rejet se trouve.

Droits des copropriétaires mitoyens :

o Chacun des voisins peut appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, avec le consentement de l'autre propriétaire du mur ou, à défaut d'un expert. Chaque propriétaire peut aussi appuyer des plantations en espalier, à condition de ne pas dépasser la crète du mur.

o Chacun peut louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve du coté de son terrain sans en référer à son voisin et sans avoir à partager la redevance perçue.

o Aucune ouverture (portes, fenètres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l'accord du voisin.

o Tout copropriétaire peut surélever le mur mitoyen ou augmenter son épaisseur. Il en supporte alors seuls les frais car la partie exhaussée ou augmentée est sa propriété. Si le mur mitoyen n'est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais.

Obligations des copropri?taires mitoyens :

o Les deux voisins doivent contribuer en commun aux charges d'entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen.

o Cette règle se trouve cependant écartée lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait d'un seul des propriétaires : ainsi, le propriétaire qui démolit son immeuble doit effectuer les travaux d'imperméabilisation du mur mitoyen subsistant, désormais soumis sans protection aux intempéries.
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