Réalisez une
estimation
gratuite

en moins de
2 minutes !

MON GUIDE IMMOBILIER,
VOTRE PARTENAIRE
POUR UNE TRANSACTION SEREINE

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Les règles de publicité

Publicité concernant les tarifs :

Les agents immobiliers doivent rspecter leur barème et NE PEUVENT PLUS BAISSER LEURS HONORAIRES à la prise de mandat .
Ils sont soumis aux dispositions générales d'information du consommateur prévues aux Code de la consommation, et précisées, à compter du 1er avril 2017, par l'arrété du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Le non-respect des règles de publicité est puni par une amende administrative de 3 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale (article L.131-5 du Code de la consommation).

Contenu du barème des prix :

Les prix des prestations assurées par ces professionnels, notamment celles liées à la vente ou à la location de biens, doivent être affichés toutes taxes comprises, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.
Les " fourchettes " de prix ne sont pas admises puisque l'arrété exige qu'ils soient fixés pour chacune des prestations proposées (article 2 de l'arrété).
Les honoraires affichés sur ce barème doivent être " effectivement pratiqués " (I. de l'article 2) ? l'issue des transactions réalisées par l'intermédiaire du professionnel.
Lorsque les honoraires proportionnels varient selon les tranches de prix de vente du bien, le professionnel doit préciser de manière trés apparente et intelligible si celles-ci sont cumulatives entre elles (III. De l'article 2). A défaut, le consommateur pourrait faussement croire qu'un seul taux d'honoraires est applicable.

Modalités d'affichage du barème:

Le barème doit être affiché de façon lisible et visible à l'intérieur des établissements recevant de la clientèle.
De même, si l'établissement dispose d'une vitrine, le barème doit être affiché dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces immobilières.
Il doit être parfaitement visible depuis l'extérieur.
Enfin, sur internet, le barème doit également être aisément accessible :
o Sur le site internet du professionnel en deux clics maximums, par exemple au sein d'un onglet " tarifs " figurant sur la page d'accueil  o Sur toute page dédiée à l'activité du professionnel, hébergée sur un site internet n'appartenant pas au professionnel et ne comportant pas d'annonces immobiliéres (Facebook, etc.). Le cas échéant, un renvoi vers le site internet du professionnel, lui-même permettant d'accéder au barème, suffit à remplir cette obligation.
o Sur toute annonce immobilière dématérialisée : la présence d'un lien hypertexte visible dans le corps de l'annonce, intitulé par exemple " consulter nos tarifs " et renvoyant directement vers la page " tarifs " du site du professionnel, permet de remplir l'obligation.

Les annonces :

L'agent immobilier diffuse des informations sous la forme d'annonces pour un bien à vendre ou à louer. Il est à ce titre soumis aux dispositions de droit commun, notamment pour ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses (art. L 121-1 du Code de la consommation).
Peut notamment relever d'une telle qualification :

- Le fait de proposer à la vente un bien déjà vendu ou loué
- La diffusion d'annonces sans détenir préalablement un mandat é cet effet
- La présentation de biens comme étant exclusifs alors qu'ils font l'objet d'un mandat simple
- L'existence d'une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat et celui indiqué sur l'annonce
- Une erreur sur la surface indiquée sur l'annonce.

La même règlementation s'applique aux annonces diffusées par l'agent immobilier sur internet. Certaines mentions sur les supports physiques peuvent toutefois être abrégées selon les cas prévus par l'arrété du 10 janvier 2017. Par ailleurs, les publicités relatives à des opérations de vente ou de location diffusées par des mandataires indépendants (négociateurs immobiliers non-salariés) doivent impérativement comporter une mention informant les consommateurs que celles-ci exercent sous le statut d'agent commercial. Cette obligation d'information est également étendue à tout document d'une transaction immobilière (mandats, etc.). Le non-respect de ces règles est passible de sanctions pénales.

Spécificités pour les annonces de vente :

Si des honoraires à la charge de l'acquéreur sont prévus :

- La part TTC des honoraires à la charge de l'acquéreur doit apparaitre en pourcentage du prix entendu hors honoraires.
- Le prix de vente honoraires inclus est impérativement affiché et est celui qui apparait en premier aux yeux du consommateur. Le prix exprimé hors honoraires doit également apparaitre sur l'annonce.

Si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur :
- seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.

En tout état de cause, une mention précisant les modalités de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit figurer sur toute annonce de vente.

Spécificités pour les annonces de location :

L'article 4 de l'arrété du 10 janvier 2017 prescrit la présence de certaines informations dans toutes les annonces de location non saisonnière d'un bien, c'est-à-dire d'une durée supérieure à 90 jours.

Publicité liée à la qualité d'agent immobilier : 

Aux termes de l'article 92 du décret du 20 juillet 1972 l'agent immobilier doit : 


o Faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel : le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le nom et l'adresse du garant, 
o Apposer, en évidence, dans tous les lieux ou est reçue la clientèle, une affiche indiquant le numéro de sa carte professionnelle ainsi que la dénomination, l'adresse du garant et le montant de la garantie. Le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité concernée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission. 
Mon guide immobilier

Nous suivre sur les réseaux sociaux :

  • Alerte email
  • Favoris 0
  • 0

Ce site est optimisé pour un affichage portrait

Mon guide immobilier