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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Frais de notaire

Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire, pour leur plus grande part.
 
       Pourquoi parle-t-on de « frais de notaires » ?
 

  • Les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat. Pour autant, ils sont souvent appelés « frais de notaire ». 

  • Cette erreur de langage s’explique aisément. En effet, bien que ces frais ne leur soient pas destinés (du moins en grande partie), les notaires ont la charge de les collecter pour le compte de l’Etat. Ils sont ensuite tenus de les reverser au Trésor Public.


 

  • Les frais d’acquisition comprennent les impôts et les taxes


 

  • (Appelés droits d’enregistrement)

  • Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public.

  • Ils reviennent, selon le cas, à l’Etat ou aux collectivités locales. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon son lieu géographique.

  • A titre transitoire, l'article 77 de la loi n°2013-1278 de finances pour 2014 a permis aux conseils départementaux de relever de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement prévu à l'article 1594 D du CGI au-delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1/03/2014 et le 29/02/2016. Cette faculté a été pérennisée par l'article 116 de la loi n°2014-1654 de finances pour 2015. A ce jour, seuls l'Indre, l'Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte n'ont pas utilisé cette faculté.


 

  • Les frais d'acquisition comprennent les frais et débours


 

  • Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client.

  • Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc.…). 



  • Les frais d'acquisition comprennent la rémunération du notaire


 

 
Précisions sur les tranches et taux applicables aux ventes de droit commun :

























TRANCHES D'ASSIETTE TAUX APPLICABLE
De 0 à 6500 € 3,945 %
De 6500 € à 17000 € 1,627 %
De 17000 € à 60000 € 1,085 %
Plus de 60000 € 0,814 %





  • Il s'agit bien de tranches, les émoluments sont donc calculés successivement.


 

  • Exemple pour une vente à 200000 € : 

































TRANCHES D'ASSIETTE TAUX APPLICABLE EMOLUMENTS PROPORTIONNELS
De 0 à 6500 € 3,945 % 6500 X 3,945 % = 256,43 €
De 6500 € à 17000 € 1,627 % (17000 - 6500) X 1,627 % = 170,84 €
De 17000 € à 60000 € 1,085 % (60000 - 17000) X 1,085 % = 466,55 €
Plus de 60000 € 0,814 % (200000 - 60000) X 0,814 % = 1139,60 €
TOTAL AU TITRE DES EMOLUMENTS PROPORTIONNELS = 2033,41 €

 

  • Par ailleurs, pour les mutations immobilières et leurs formalités, les émoluments proportionnels

  • et de formalités ne pourront dépasser 10 % de la valeur du bien de droit, objet de la mutation, sans toutefois pouvoir descendre en dessous de 90 €. Bien entendu, ce plafond ne concerne pas les taxes fiscales générées par l'opération.  

  • Une remise de 10 % pourra être convenue entre le notaire et son client mais uniquement pour les actes dont le prix dépasse 150000 € et seulement pour la fraction des émoluments au-delà de 150000 €.  

  • Exemple pour une vente de 200000 € : La remise de 10 % s'élèvera à 37 € pour les émoluments proportionnels. Au total, si l'on y inclut la réduction applicable aux formalités, la baisse résultant de la réforme tarifaire se montrera à 40 € HT environ.


 
Demandez à votre notaire un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente et des autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque. Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif obligatoire fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France. Lui seul peut vous fournir une information précise et des explications détaillées.
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