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POUR UNE TRANSACTION SEREINE
La DGFip va se servir de son nouvel outil d'intelligence artificielle pour détecter d'autres constructions que les piscines qui n'ont pas été déclarées aux impôts.
Le fisc compte capitaliser sur ses progrès dans l'intelligence artificielle. Début juin, la Direction générale des finances publiques (DGFip) révélait au Parisien que 120.000 propriétaires ayant "oublié" de déclarer leur piscine avaient reçu ou allaient recevoir une lettre pour qu'ils se mettent en conformité avec les services des impôts. Mais le fisc va aller plus loin dès cette année.
Dans une interview accordée à Sud-Ouest publiée ce lundi (mais diffusée sur internet quelques jours plus tôt), Antoine Magnant, directeur général adjoint de la Direction générale des finances publiques, explique de son côté que ce sont 200.000 piscines non déclarées qui ont été repérées grâce à un nouveau logiciel de détection automatique qui fonctionne à partir des images aériennes de l'Institut national géographique. L'outil a été développé en partenariat avec Google et le cabinet de conseil Capgemini pour un coût de 24 millions d'euros. Les piscines repérées vont permettre "un recouvrement de 50 millions d'euros sur un an", précise Antoine Magnant.
Augmentation de la valeur des biens
Après ce succès, la DGFip accélère sur son utilisation de l'IA. "En 2023, nous ciblons les extensions en dur qui peuvent entraîner une réévaluation de la valeur du bien et un redressement de l'IFI" (l'impôt sur la fortune immobilière), souligne ainsi auprès de Sud-Ouest Antoine Magnant.
Contacté par BFM Immo, Bercy confirme qu'il "s'agira de toutes les constructions/extensions qui ne sont pas répertoriées dans le plan cadastral", sans toutefois donner plus de détails. Selon le bulletin officiel des finances publiques (Bofip), le plan cadastral donne en effet "la figuration de l'emprise au sol des bâtiments fixés à perpétuelle demeure". Outre les piscines, le fisc devrait donc ainsi viser les éléments en dur qui n'ont pas été déclarés, comme les vérandas, l'installation d'une serre, d'un garage ou d'un abri de jardin dépassant une certaine superficie.
Jean-Louis Dell'Oro
Rédacteur en chef adjoint BFM Éco
La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle.
1- QU’EST-CE QU’UNE PLUS- VALUE IMMOBILIERE ?
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants : - Prix de vente du bien - Prix d'acquisition du bien
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Exemple :
Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.
Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 €
(120 000 € - 100 000 €).
Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de
10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).
Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes : - Impôt sur le revenu - Prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
2- QUELLES SONT LES VENTES CONCERNEES ?
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants : - Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) - Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes: Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage) par exemple) - Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) - Échange de biens, partage ou apport en société
3- QUELLES SONT LES PLUS-VALUES EXONEREES ?
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants : - Caractéristiques du bien cédé - Situation du vendeur - Situation de l'acquéreur
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
A- Exonérations liées au bien cédé
Vous êtes exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.)
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes : - Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans - Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.
À noter : Un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonéré de prélèvements sociaux.
Vous êtes également exonéré dans les cas suivants : - Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € - Vente d'un droit de surélévation: Droit d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit. jusqu'au 31 décembre 2022 - Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
B- Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Choisissez votre cas : - Vous touchez une pension de vieillesse - Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI) - Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées - Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés - Vous êtes non-résident en France
C- Exonérations liées à l'acheteur
Vous êtes exonéré dans les cas suivants : - Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022) - Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022) - Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois - Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement: Droit du propriétaire d'un terrain concerné par une opération ou un projet d'urbanisme d'obliger la collectivité publique à acquérir le bien. dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
4- COMMENT CALCULER LA PLUS-VALUE ?
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants : - Prix de vente du bien - Prix d'acquisition du bien
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.
Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
A- Prix de vente
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
B- Prix d'acquisition
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
a- Bien immobilier acheté
Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants : - Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat - Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat - Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 an - Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)
b- Bien immobilier reçu gratuitement
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.
5- QUEL EST L’IMPÔT A PAYER SUR LA PLUS-VALUE ?
A- Abattement
La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier | ||
Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | |
Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
Jusqu'à 5 années | 0 % | 0 % |
De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
Au delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
Au delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. - Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). - Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de : - 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16) - 1,6 % pour la 22e année - 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)
Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).
Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.
Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
B- Abattement exceptionnel
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Choisissez votre cas : - Abattement lié à des opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire - Abattement exceptionnel en zone tendue
C- Taux d'imposition
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Exemple :
Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 €
(20 000 € x 19 %).
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
6- COMMENT DECLARER LA PLUS-VALUE ?
A- Formalités effectuées par le notaire
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes : - Démarches auprès de l'administration fiscale - Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer - Établissement de la déclaration - Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien
B- Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes : - Montant de la plus-value déclarée par le notaire - Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.
La déclaration 2023 des revenus de l'année 2022 aura lieu en avril 2023.
Si vous devez faire une déclaration papier
Sources : Service public
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