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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

La rédaction du bail

La rédaction du contrat de bail est une étape clé avant l'entrée dans les lieux de votre nouveau locataire.

Ce document, auparavant trés peu standardisé, demande une extréme vigilance quant aux articles qui le constituent pour vous protéger au mieux durant votre période de location.
Depuis le 1er Aoét 2015, la loi ALUR a instauré un modéle de contrat de bail type.

Les mentions obligatoires d'un contrat de bail

Avant méme la mise en place du modéle de contrat de bail type par la loi ALUR, vous étiez déjé obligé de répertorier plusieurs mentions :
- Nom et adresse du propriétaire et du locataire
- Adresse du logement
- La nature de la location : type de bien, numéro d'étage, nombre de piéces
- Date de prise d'effet de la location (point de départ de tous les délais légaux)
- La durée du bail
- Le montant du loyer
- Le montant du dépét de garantie
- La superficie habitable du logement pour les locations nues louées comme résidence principale
- La destination des lieux : usage d'habitation ou professionnel.

Si c'est d'usage d'habitation, mentionnez le terme de "résidence principale" si c'est le cas et que vous pouvez bénéficier d'allégements fiscaux suite des dispositifs type Scellier ou similaire.

Les nouvelles mentions obligatoires du contrat de bail type ALUR

Votre contrat de bail type ALUR est organisé en 7 parties.

1. Désignation des Parties

2. Objet du contrat

3. Date de prise déeffet et durée du contrat

4. Conditions financiéres

5. Travaux

6. Garanties

7. Clauses résolutoires et de solidarité

Si votre offre de location se situe à Paris, vous étes obligé de mentionner le montant du loyer de référence ainsi que celui de référence majorée. Vous pouvez retrouver ces informations sur le site Referidf. Par ailleurs, vous devez désormais préciser le montant ainsi que la date de versement du dernier loyer.

Enfin, si vous avez procéder à une révision du loyer, il vous est également demandé de le préciser dans le contrat de bail type ALUR.

Dorénavant les clauses particuliéres du contrat de bail type ALUR sont encadrées et doivent étre conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

De ce fait, toutes clauses abusives que vous pourriez ajouter seront automatiquement sans aucune valeur juridique. Lorsque votre bail est conclu par l'intermédiaire d'une personne mandatée et rémunérée. Vous devez préciser le montant des honoraires dû par le locataire et vous-méme.

Sachez que le montant des honoraires dé par le locataire ne peut pas étre supérieur au vétre et est également plafonné suivant la zone dans laquelle est située votre logement. En cas d'oubli ou d'erreur de mentions relatives é la superficie ou bien au loyer, sachez que votre locataire dispose d'un mois, à compter de prise d'effet du contrat de bail, pour vous mettre en demeure et demander rectification des informations. Sans réponse de votre part durant ce délai, il disposera à nouveau de 3 mois à compter de la mise en demeure, pour saisir les juridictions compétentes pour réclamer une diminution de loyer.

Les documents annexes obligatoires au contrat de bail type ALUR

Lors de la signature du contrat de bail, plusieurs documents doivent étre obligatoirement joints en annexe.
Voici la liste de ces documents :
- La notice d'information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur
- Le dossier de diagnostic technique : Ce dossier comprend un diagnostic de performance énergétique (DPE), un état des risques naturels, miniers et technologiques (de moins de 6 mois) et un constat des risques d'exposition au plomb (logement construit avant le 1er Janvier 1949).
- L'état des lieux : L'état des lieux est a rédigé lors de la remise des clés. En cas de location meublé, un inventaire du mobilier est également exigé.
- Les extraits du réglement de copropriété Si votre logement se situe dans un immeuble, vous devrez fournir les extraits traitant de la jouissance et de l'usage des parties privatives et communes.
- L'attestation d'assurance Cette attestation d'assurance contre les risques locatifs doit vous étre fournie par le futur locataire au moment de la signature du contrat de bail.
- L'acte de cautionnement Dans le cas où vous réclamez au locataire la caution d'un tiers.
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