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PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS ALLEZ GAGNER EN 2018 EN VENDANT VOTRE TERRAIN

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.
C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."

Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.

Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.

L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.

Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.

Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?

Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.
Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.
- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :
Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros
- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.
- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.
- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.

A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

Honoraires d'agence (Le service à ne pas négliger - DES ECONOMIES A LA CLÉ)

 


Lorsque des propriétaires choisissent une agence ou se font démarcher, beaucoup se soucient peu des honoraires :


 


-       Certains pensent A TORT que les agences se ressemblent et qu’elles pratiquent de ce fait
        toutes les mêmes honoraires. A quoi bon alors s’en soucier ?


-       D’autres diront que çà ne les regardent pas et que les honoraires sont l’affaire de l’agence.


 


Les propriétaires ne doivent JAMAIS SOUS ESTIMER la question des honoraires ;
LE PRIX DE VENTE d’un bien sera toujours l’élément DETERMINANT d’une transaction.
Et les honoraires sont toujours inclus dans le prix de vente !


 


Alors un propriétaire qui maitrise les honoraires d’agence maitrise dans un même temps son prix de vente


(Car plus les honoraires sont importants, plus le prix de vente sera élevé et moins on aura d’acheteurs)


 


Les honoraires d’agence doivent donc être étudiés à la loupe au même titre que les autres services de l’agence pour faire votre choix dans l’agence qui vous accompagnera dans votre vente car quoi qu’on en dise, un achat se termine toujours sur le plan financier.


 


Un propriétaire peut donc aujourd’hui faire appel à un professionnel « SANS SE RUINER »


Vous verrez que l’avenir est au «FORFAIT»; Concept encore malheureusement trop méconnu !


 


Pour vous aider à y voir plus clair, détaillons ensemble le système de rémunération des agences !


 


LES DIFFERENTS MODE DE CALCUL DES HONORAIRES 


 


Il existe uniquement 2 façons pour un professionnel de calculer ses honoraires et vous verrez que si l’une est favorable seulement au professionnel et l’autre avantage le client vendeur et acquéreur.


 


1-    Les honoraires AU POURCENTAGE


 Cela consiste à appliquer un % sur le prix de vente du propriétaire.


 Exemples de grille :


Bien de 10.000 € à 100.000 € = 10 % : soit  10 000 € d’honoraires pour un bien à 100 000 €


Bien  de 100.000 € à 150.000 € = 8 % : soit  12 000 € d’honoraires pour un bien à 150 000 €


Bien  de 150.000 € à 200.000 € = 7 % : soit 14 000 € d’honoraires pour un bien à 200 000 €


Bien  de 200.000 € à 300.000 € = 6 % : soit 18 000 € d’honoraires pour un bien à 300 000 €


Bien  de 300.000 € à 1 à 500.000 € = 5 % : soit 20 000 € d’honoraires pour un bien à 400 000 €


 


Explication :


Même si le taux d’honoraires baisse (quand le prix du bien augmente), le montant des honoraires augmentent et la facture s’alourdit.


Les honoraires s’ajoutent ensuite au prix du propriétaire :
un bien à 300000 € avec 18000 € d’honoraires (6%) sera vendu et proposé en publicité à 318000 €


  


2-    Les honoraires AU FORFAIT


 


Il s’agit d’un MONTANT d’honoraires FIXE et REDUIT qui n’est plus indexé sur le prix de vente.


 


Exemple de FORFAIT :


7 500 € pour vendre une maison et quel que soit le prix de la maison , les honoraires ne changent pas.


 


Comparaison :


Agence au « pourcentage » : villa à 300 000 € avec 18 000 € (honoraires) vendue 318000 €
Agence au « FORFAIT »       : villa à 300 000 € avec 7 500 € (honoraires) vendue 307500 €

ECONOMIE de 10 500 €


 
Agence au « pourcentage »
 : villa à 400000 € avec 20000 € (honoraires) vendue 420000 €
Agence au « FORFAIT »       : villa à 400000 € avec 7 500 € (honoraires) vendue 407500 €

ECONOMIE de 12500 €


  


LES INCOVENIENTS et LES AVANTAGES


 


1-    Les honoraires AU POURCENTAGE : Ce système de % n’a que des inconvénients :


 


-       Le vendeur est pénalisé dans sa recherche d’acquéreurs car les honoraires augmentent
        considérablement le prix de vente et plus le prix est élevé, moins le propriétaire aura
        d’acquéreurs.


-       L’ acquéreur de son côté perd énormément de pouvoir d’achat.


-       L’acquéreur qui souhaite passer par un professionnel pour se sécuriser hésitera à faire appel
        à ces agences.


 


Les honoraires au « pourcentage » sont le mode de calcul le plus répandu chez les professionnels.


Il est utilisé par 99 % des agences que ce soit :


 -       Les agences « traditionnelles » comme Orpi, Laforet, Nestenn , Century 21, Guy hoquet, 


        Arthurimmo.com, Era immobilier, L’adresse, Plaza immobilier


 -      Les réseaux de mandataires comme Capi France, BSK immobilier, Safti, IAD, Optimhome,
        propriété privée, Maxihome…


 


Ce système avantage exclusivement le professionnel à faire toujours plus de profit au détriment d vouloir servir la cause du vendeur et de l’acheteur (avoir le plus d’acquéreurs et payer un service à sa juste valeur)


 


2-    Les honoraires « AU FORFAIT » : Ce système de FORFAIT n’a que des avantages :


 


-       Le Forfait permet au propriétaire d’être toujours dans les prix du « marché » même avec
        des honoraires.


-       Le propriétaire peut donc bénéficier de tous les services d’un professionnel « à moindre
        coût »


-       L’acquéreur paie un service à sa juste valeur et ne se sent pas abusé


-        L’acquéreur connait le coût du service (qui ne changent pas) et peut ainsi se concentrer
         sur le bien et son prix


-       L’acquéreur fait d’énormes économies et augmente son pouvoir d’achat
                        il peut acheter plus grand
                        Il peut faire des travaux si nécessaire
                        Il peut payer une partie de frais de notaire


 Ce système est à la fois transparent (aucune surprise sur les honoraires à payer), équitable ou chacun y trouvera son compte  (avoir un service professionnel à un cout très modéré).


 


Le FORFAIT est malheureusement encore très peu répandu .


Nous avons recensé uniquement 3 agences immobilières dans la France pratiquant ce concept de FORFAIT :


 


Département de l’Essonne : L'AGENCE AU FORFAIT UNIQUE     www.agenceforfaitunique.fr


Département de la Haute Garonne : L’AFFICHE IMMOBILIERE   www.lafficheimmobiliere.fr


Paris : UNE MAISON BLEUE                                                    www.unemaisonbleue.com


 


Notre conseil : SI VOUS TROUVEZ DANS VOTRE SECTEUR UNE AGENCE « AU FORFAIT » , N’hésitez pas à recourir à ses services car on demande à un professionnel d’apporter une différence et une plus-value dans son travail et l’agence au  « FORFAIT » SE DEMARQUE VRAIMENT DE SES CONCURRENTS.


 


Ne pas confondre avec le développement actuel «de fausses agences » exclusivement sur internet qui pratiquent des forfaits MAIS qui ne sont pas de véritables agents immobiliers


(Lire notre article sur le sujet intitulé ces « fausses agences immobilières »)


 


 


PEUT ON FAIRE DES ECONOMIES EN NEGOCIANT LES HONORAIRES ?



Il est certain que seules les agences pratiquant un FORFAIT permettent aujourd’hui de faire des économies dés la signature d’un mandat et SANS AVOIR A NEGOCIER. (Ce qui est acquis n’est plus à prendre !!)


Mais certains seraient aussi tenté de se dire qu’ils peuvent négocier les honoraires d’une agence à la prise de mandat.


Otez vous cette idée de la tête !


Si cela était possible par le passé, depuis un arrêté du 10 janvier 2017 les honoraires d’une agence ne peuvent plus être négociés à la baisse.


 


Pour tout savoir sur cette règlementation cliquez sur le lien ci-dessous :


Honoraires d’agence (On ne peut plus les négocier !!)


 


SEULE ET UNIQUE SOLUTION POUR FAIRE DES ECONOMIES :

BIEN CHOISIR SON AGENCE AVEC DES HONORAIRES FAIBLES






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