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Mandat de vente (Généralités)

Caractéristiques du mandat

Dans la mesure ou il intervient pour le compte d'autrui, l'agent immobilier agit en qualité de mandataire de ses clients.
Il ne peut alors valablement exercer son activité d'entremise que s'il dispose à cet effet d'un mandat écrit, signé et en cours de validité.
Le mandat donné à un agent immobilier doit impérativement comporter :


- La durée du mandat (il est limité dans le temps à trois mois en général)  

- La rémunération de l'agent, ainsi que la mention de qui en aura la charge (mandant ou cocontractant)

- L'étendue de la mission 

- Les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes 

- Le numéro d'inscription au registre des mandants.

Le mandat peut être simple ou exclusif.

             - Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels ou d'effectuer lui-même la recherche
               d'un éventuel acheteur.
               Ce mandat est de loin le plus répandu et le plus simple à privilégier

               IMPORTANT: Certaines agences n'hésitent pas à mettre dans leur mandat simple des clauses "abusives" qui dénaturent la
               vraie portée du mandat simple et pénalisent ainsi les propriétaires en ne permettant pas de faire jouer la concurrence sur les
               honoraires. (Lire notre article sur les clauses "abusives" dans la rubrique "passer par un pro")

             - Pour un mandat exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d'exclusivité doit être
               mentionnée en caractères trés apparents. Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment
               par chacune des parties sous réserve du respect d'un préavis de 15 jours minimum. Une clause pénale (prévoyant des
               dommages et intêrets) peut également y être stipulée si le propriétaire ne respectent pas ses engagements, mais elle ne
               pourra pas être supérieure à au montant des honoraires initialement prévus.

               Le mandat exclusif est à éviter pour un propriétaire. Il permet juste à une agence d'être sûr de pouvoir toucher sa
               commission puisqu'elle est la seule à vendre le bien . C'est uniquement du "protectionnisme d'honoraires". il ne permet pas
               de faire jouer la concurrence et oblige l'acheteur à payer "le prix fort" si l'agence prend des honoraires élevés
                (Lire notre article "Exclusivité - le piège à éviter" dans la rubrique "passer par un pro")


Le "bon de visite" signé par les personnes intéressées par un bien, n'a pas la valeur d'un mandat. Il ne donne lieu à aucune commission.Il s'agit d'un document que l'agent immobilier fait signer au preneur éventuel (locataire) ou à l'acquéreur potentiel pour apporter la preuve que la visite a eu lieu avec son concours. Dans sa rédaction, le bon de visite laisse souvent croire à l'acheteur qu'il devra payer à l'agent immobilier une indemnité s'il se passe de ses services pour la conclusion de l'affaire. Au regard de la jurisprudence, une telle mention est dépourvue d'efficacité juridique car l'agent immobilier ne peut pas demander à l'acheteur une
commission sur la base d'un bon de visite mais uniquement sur celle d'un mandat.

Cas particulier des contrats conclus hors établissement

Les dispositions du Code de la consommation en matière de contrats conclus hors établissement s'appliquent aux professionnels de l'immobilier. C'est le cas lorsque l'agent immobilier fait souscrire à un consommateur un contrat d'intermédiation immobilière (signature d'un mandat de vente) en dehors de son agence (lieu de travail du consommateur, etc.). Les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d'immeubles neufs, la transformation importante d'immeubles existants ou la location d'un logement à des fins résidentielles (c'est-à-dire location non saisonnière ou touristique) ne bénéficient en revanche pas de ces dispositions protectrices (article L. 221-2 12°). Les obligations du professionnel portent sur :

- La délivrance des informations précontractuelles listées à l'article L. 221-5 du Code de la consommation et notamment sur l'existence d'un droit de rétractation (formulaire type) ;

- Le fait de laisser au consommateur un délai de réflexion de 14 jours lui permettant d'exercer sa faculté de renonciation. Il ne peut en aucun cas y renoncer mais peut toutefois demander expressément à ce que la prestation de service proposée par l'agent immobilier commence immédiatement.

En savoir

CONSEILS DIVERS

Compromis de vente

Le compromis de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles pour vendre votre bien.

L'autre forme d'avant-contrat est la promesse de vente.
La promesse de vente ou le compromis de vente précède l'acte définitif de vente. Contrairement à la promesse de vente qui n'engage que le vendeur vis-à-vis de l'acquéreur, le compromis de vente engage aussi bien les deux parties.

Le compromis de vente est aussi appelé " promesse synallagmatique de vente ". C'est un contrat formel dans lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter pour l'un et à vendre -pour l'autre- un bien à un prix fixé par les deux parties.

Le compromis de vente lance la vente : ensuite le vendeur et l'acheteur bénéficient d'environ 3 mois pour préparer la signature de l'acte définitif de vente

La signature : devant le notaire ou bien sous seing privé

Le compromis de vente, comme la promesse de vente, peut être signé au choix :

      - Sous seing privé : - Entre l'acheteur et le vendeur seulement - Ou bien en présence d'un agent immobilier

      - Chez le notaire (conseillé) : - Chez le notaire de l'acheteur - Présence possible et conseillée du notaire du vendeur (les deux
         notaires se partagent tout simplement les honoraires)

Bon à savoir : le compromis de vente est signé en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires + 1 pour l'envoi du recommandé à l'acquéreur et qui marque officiellement le début du délai de rétractation.

L'acquéreur verse un dépôt de garantie

Lors de la signature du compromis de vente, l'acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie afin de réserver le bien.
Son montant va en général de 5 à 10% maximum du prix de vente du bien (Ce dépôt est conventionnel et n'a rien d'obligatoire; le montant peut être librement défini entre les parties):

       - Si la signature est sous seing privé : le chèque est signé à l'ordre du notaire qui se chargera de l'acte définitif de vente. il est
         remis au notaire uniquement à la fin du délai de rétractation
       - Si la signature est devant le notaire : le chèque est signé à l'ordre du notaire, il est immédiatement encaissé par le notaire et
         déposé sur un compte séquestre, il ne sera touché qu'au moment de l'acte définitif de vente

L'acquéreur dispose de 10 jours 

Depuis aout 2015 (loi Macron), le délai de rétractation dont dispose l'acheteur est de 10 jours (contre 7 jours auparavant) pour l'achat d'un bien immobilier à usage d'habitation. De son coté, le vendeur est en principe engagé dés la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente.  Chaque acheteur (si l'on achète à deux) doit envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception :

       - Au vendeur
       - Au notaire si la signature a eu lieu devant lui

Différents cas de rétractation :

       - Pas de rétractation dans les 10 jours : la vente se poursuit normalement
       - Rétractation au-dela des 10 jours :

                    - L'acheteur perd son dépot de garantie
                    - Sauf si la rétractation résulte de la non réalisation d'une clause suspensive qui
                      figure dans le contrat (prêt non accordé, documents d'urbanisme invalidés...)

       - Rétractation au-delà des 10 jours :

                    - Le vendeur peut obliger l'acheteur à la vente en ayant recours à la justice
                    - Il est en droit de lui réclamer des dommages et intérets

Compromis de vente : un avant-contrat au contenu important

Le compromis de vente doit mentionner en détails tout ce qui apparaitra dans l'acte définitif de vente :

- La description précise du bien et de son contenu
- Un inventaire des équipements qui restent dans le logement et que l'acquéreur récupère (pour ne pas payer de frais de notaire dessus)
- Les clauses obligatoires et spécifiques (clauses suspensives...)
- La date de disponibilité du bien
- Les diagnostics immobiliers fournis par le vendeur

CONSEILS: Il est fortement recommandé de toujours signer un compromis de vente chez un notaire dont le métier est de rédiger des actes juridiques. Un compomis de vente signé entre particuliers ou dans une agence par l'intermédiaire d'un agent immobilier est trés risqué. un oubli sur un droit d'un tiers ou une servitude non déclarée peut engendrer de graves conséquences pour l'acheteur. 
Le notaire veillera à défendre vos intérets ALORS que l'agent immobilier qui veut signer lui meme un compromis ne souhaite que sécuriser au plus vite sa vente et ses honoraires.
Le notaire dans une vente est impartial et neutre alors que l'agent immobilier a des conflits d'intérets entre le vendeur pour qui il doit vendre le bien et l'acheteur qui règle les honoraires : EXIGER UNE SIGNATURE CHEZ UN NOTAIRE 

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