Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de belles économies.<br />C'est l'une des mesures phares d'Emmanuel Macron pour créer son fameux "choc d"offre."<br /><br />Dés l'an prochain et jusqu'en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d'abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value.<br /><br /><strong>Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs.</strong><br /><br />L'amendement du gouvernement voté é l'Assemblée nationale prévoit un dispositif é plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l'étude notariale de Maétre Delessalle à Paris.<br /><br />Dans les zones trés tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA), tout d'abord, l'abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d'implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 é 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d'accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).<br /><br />Sur le reste du territoire, le méme dispositif est proposé é ceci prés que l'abattement - de 100% é 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l'impét sur le revenu et non sur les prélévements sociaux (qui é compter de l'an prochain passeront de 15,5% é 17,2%).<br /><br />Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s'ajouter é ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonérent d'impét sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélévements sociaux.<br /><br /><strong>Concrétement, quel sera l'impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ?</strong><br /><br />Pour le savoir, nous avons demandé à l'étude notariale Delessalle de mesurer l'imposition sur différents profils.<br />Pour étre le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles régles avec celles qui existaient jusqu'ici et qui ne permettaient d'obtenir des ristournes qu'en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux.<br /><br />Exemple d'une vente de terrain en région parisienne :<br /><br />Nous avons tout d'abord pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2013 d'un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.<br />- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dù payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 36.642 euros.<br />- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.<br />- Enfin s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d'impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.<br /><br />Exemple d'un bien vendu dans petite ville de province :<br />Pour illustrer l'impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l'exemple d'un particulier ayant hérité en 2003 d'un terrain constructible d'une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. Soit une plus-value de 50.000 euros<br />- S'il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S'il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dù payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d'impét de 2.335 euros.<br />- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.<br />- Enfin, s'il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu'à présent, la vente à un bailleur social permettait d'étre totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélévements sociaux étant désormais dus, il devra s'acquitter de 7.323 euros d'impôt sur la plus-value.<br /><br /><strong>On le voit, à de rares exceptions prés la réforme devrait s'avérer profitable pour les propriétaires de terrains.</strong><br /><br />A noter toutefois que nos calculs n'incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.
? la suite de la pr?sentation de divers plans d'action, tel le plan ? Strat?gie Logement ? , on y voit un peu plus clair sur les projets du gouvernement, pouvant impacter le secteur de l'immobilier et du b?timent. Tour d'horizon sur ce qui vient d'?tre annonc?... Des mesures fiscales en vue: Vente de terrain: Un propri?taire, qui vend d'ici fin 2020 un terrain en zone tendue, pourrait b?n?ficier d'un avantage fiscal exceptionnel, sous la forme d'un abattement suppl?mentaire au titre du r?gime des plus-values (70 % en secteur libre). Notons qu'une autre mesure favorable est pr?vue en cession d'immobilier d'entreprise Dispositif Pinel: Le dispositif d'investissement locatif Pinel serait prolong? quatre ans (jusqu'au 31.12.2021), mais il serait ? recentr? ? sur les zones tr?s tendues A, Abis et B1. PTZ.: Le dispositif ? pr?t ? taux 0 ? serait prolong? quatre ans, mais il serait ? recentr? ? dans le neuf sur les zones tr?s tendues (A, Abis et B1), avec un dispositif transitoire en zone B2 pour 2018. Dans l'ancien, le PTZ serait r?serv? aux zones B2 et C. CITE: Une r?forme du ? cr?dit d'imp?t transition ?nerg?tique ? (CITE) est envisag?e. Elle vise ? remplacer en 2019 le cr?dit d'imp?t par une ? prime ? qui serait vers?e apr?s ach?vement des travaux. Mais les conditions pour b?n?ficier de ce nouveau dispositif devraient ?tre durcies d?s 2018. Une mesure d?favorable se profile pour la pose de fen?tres, portes d'entr?e ou volets. Et c'est pour quand ? Ces mesures devraient prendre tournure dans le cadre de la loi de finances (LF) pour 2018. Elles figurent dans le projet de LF venant d'?tre pr?sent? le 27.09.2017 et qui doit permettre aussi d'y voir clair sur la r?forme de l'ISF ou de la taxe d'habitation. Des ?volutions ? l'horizon! Location: Dans le cadre du plan ? Strat?gie Logement ?, la cr?ation d'un bail ? num?rique ? a ?t? annonc?e. Pour des locataires ?ligibles (en formation professionnelle, stage ou apprentissage), un bail non renouvelable de courte dur?e (1 ? 10 mois), appel? bail ? mobilit? ? , est envisag? dans le cadre du dispositif Visale, lequel devrait ?tre retouch? pour en ?largir la mise en oeuvre. Notons qu'une (simple) ? ?valuation ? du dispositif d?encadrement des loyers ? Alur ? est ?voqu?e. Construction/travaux: Le minist?re de la Coh?sion des territoires a annonc? vouloir engager une vaste simplification des r?glementations existantes, avec refonte du CCH et ? z?ro nouvelle norme technique ? jusqu'en 2022. Notons que, dans le cadre du ? grand plan d'investissement ?, d?voil? le 25.09.2017, le renforcement du programme ? Habitat Mieux ? de l'Anah (logement ancien) a ?t? annonc? (+110 millions d'euros en 2018). Accessibilit?: Le Premier ministre a annonc? le 20.09.2017 diverses mesures pour l'accessibilit? des ?tablissements recevant du public ? ERP ? , et une ?volution de la r?glementation sur l'accessibilit? pour les logements (neuf). Urbanisme: Des textes pourraient ?tre cr??s ou modifi?s pour lutter davantage contre les recours abusifs, ? l'?gard des autorisations d'urbanisme.
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