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Mandat de vente simple - Clauses abusives (Savoir les repérer)

Nous sommes convaincus que l’intervention d’un Agent immobilier est aujourd’hui plus que nécessaire afin de rassurer chacune des parties ( acheteur comme vendeur), compte tenu d’un environnement juridique de plus en plus complexe.


Toutefois, certains professionnels ont trouvé le moyen de glisser dans leur mandat « simple » des clauses à notre sens « abusives » pour éviter toute concurrence.


En insérant ces clauses dans leur mandat, ces professionnels agissent uniquement dans leur propre intérêt et non dans l’intérêt des vendeurs.


Attention, il ne s’agit pas de faire le procés de tous les agents immobiliers, mais seulement de faire le tri entre les bons et les mauvais professionnels qui abuseraient de la situation.


Nous portons donc à votre connaissance les clauses que des propriétaires ont relevé dans leur mandat afin que vous puissiez les repérer et « demander la suppression » de votre mandat de vente.


 


Rappelons avant tout les règles issues du mandat « simple » :


 -       Vous pouvez confier votre bien à n’importe quel professionnel (ce qui signifie : autant
         d'agences que vous voulez).


-       Vous pouvez faire jouer la concurrence entre agence en ayant un prix « en publicité »
        différent du fait d’une autre agence moins chère en honoraires.


-       Vous pouvez vendre votre bien par vous-même.


 


En résumé, avec un mandat « simple » vous devez avoir LA LIBERTE de faire ce que vous voulez


 


Il ne peut donc y avoir dans votre mandat « simple » les clauses suivantes (que vous pouvez trouver dans le paragraphe « obligations du mandant »)


 


1-    Clause prévoyant : « Une obligation d’afficher le bien en vente à condition de prix égale ou supérieur. » et « une obligation de limiter le nombre d’intermédiaires professionnels »


 


L’objectif d’un vendeur est de trouver un acheteur par n’importe quel moyen et notamment en trouvant une agence moins chère « en honoraires » ce qui lui permettra d’avoir plus de clients puisque son bien sera « affiché en publicité » moins cher.


C’est ce qu’on appelle tout simplement « faire jouer la concurrence »


Le vendeur aura donc tout intérêt de prendre « un mandat simple » qui lui assurera ce genre de service et une liberté dans la vente de son bien.


Or, lorsqu’une une agence vous oblige à prendre uniquement d’autres agences qui afficheraient le bien en vente au même prix qu’elle (sans être supérieur), cette agence empêche toute concurrence de se faire et surtout vous prive des chances de trouver plus de clients.


 


Que ce soit en plafonnant le prix de vente (en publicité) ou en limitant le nombre d’agences , il s’agit d’une atteinte au «principe de la libre concurrence».


 


Ce type de clause restrictive de liberté s’apparente donc à une clause de mandat « exclusif » qui n’a rien à faire dans un mandat simple.


 


Les conseillers arrivent à persuader des propriétaires parce qu’ils ne lisent pas toutes clauses et surtout celles-ci.  Soyez donc vigilant dans la lecture de vos mandats.


 


NOTRE CONSEIL : Refusez de signer ou si déjà fait, demandez à le convertir en mandat simple !


 


2-    Clause prévoyant : L’interdiction de traiter avec un acheteur qui passerait par une autre agence


 


Le problème rencontré : Lorsqu’un propriétaire confie son bien « en mandat simple » à plusieurs agences, c’est pour que ces dernières lui amènent un client « quel qu’il soit ». Or comme tout consommateur, un acquéreur va s’adresser à plusieurs agences pour faire jouer la concurrence et surtout essayer d’avoir le bien moins chère avec l’une d’elles.


Or , les agences ont prévu une clause dans leur mandat qui ne permet pas à un acquéreur de passer par qui il veut.


En d’autres termes, un acquéreur qui passe par une 1ère agence ne peut plus passer par une autre agence même si elle est moins chère.


 


Conséquence :


L’acquéreur est obligé de payer le prix fort « en honoraires » et le propriétaire perd alors un client.


Cela reviendrait à vous obliger de faire vos courses dans un seul magasin alors que les « promos » sont dans un autre magasin !! comme réagiriez-vous ?


 


Comment reconnaitre dans les mandats cette clause « abusive » : regardez dans la partie « Obligations du mandant » ; elle est écrite comme suit :  


« Le mandant s’interdit pendant la durée du mandat de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. »


 


NOTRE CONSEIL : Demandez à rayer cette clause du mandat ; si refus de l’agence ne signez pas le mandat ou annuler le.


  


 A LIRE SUR LE MEME THEME LES ARTICLES SUIVANTS :


-       Honoraires d’agence (Les différences pour faire le bon choix) Rubrique « Passer par un pro »


-       Mandat de vente exclusif (Le piège à éviter)

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CONSEILS DIVERS

Plus-values immobilières

Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières. Certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d'une exonération.

Détermination de la plus-value imposable

Base de calcul La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d'achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Les dépenses de travaux Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire par lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).
Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal.
Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.
Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15% pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

L’abattement pour durée de détention

Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenu

Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans
0 %

0 %
De la 6ème à la 21ème année
6 %

1.65 %
22ème année révolue

4 %

1.60 %
Au-delà de la 22ème année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30ème année

Exonération

Exonération

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée : - au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, - au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.


Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès)


Abattement exceptionnel sur la vente de terrains à bâtir


Un abattement de 30 % s'applique sur la vente de terrains à bâtir si les 3 conditions suivantes sont remplies : - Signature d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre septembre 2014 et décembre 2015 ; - Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit cette date (soit le 31 décembre 2017 pour une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015) ; - Vente réalisée à une personne autre que son conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire ou ascendant ou descendant de l’une de ces personnes (de même, si l’acheteur est une personne morale, le cédant, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes ne doit pas être associé à la structure).


Abattement exceptionnel sur la vente d'immeubles construits


Un abattement s'applique sur la vente d'immeubles si les deux conditions suivantes sont remplies : - L’immeuble est situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants ; - L'acquéreur s’engage à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans.


Le taux de l'abattement est le suivant : - 25 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2016, sous réserve de la signature d'une promesse de vente avant 2015 ; - 30 % pour les promesses de vente ayant acquis date certaine en 2015.


Taux de l’impôt sur la plus-value


Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6èmeannée) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale. Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €. Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
Il peut être perçus à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible une taxe communale supplémentaire (CGI Art. 1529) et/ou une taxe nationale supplémentaire (CGI Art. 1605 nonies).
Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Au principe d’imposition existe des cas d’exonérations limitativement prévus.


Les plus-values immobilières exonérées d'impôt


Les cessions échappant à l’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI.


Sont notamment exonérées : - La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément ; - La vente d'un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9 CGI ; - La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. 150 U II-2 à 9 et III) ; - Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple ; - Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans. - La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi (CGI art.150 U II-4) - La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (CGI Art. 150 U III)


Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions : - Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ; - Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).


En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine).

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