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Agent immobilier (Les conditions d'exercice)

L'agent immobilier agit en tant qu'intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d'un achat, d'une vente ou d'une location d'immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société.
Le consommateur doit être vigilant dans son choix de l'agent immobilier et dans sa prise de décision.

Les conditions d'exercice de l'activité :

Les activités de l'agent immobilier sont régies par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972.
L'activité d'agent immobilier peut être exercée soit à titre individuel, soit sans le cadre d'une structure sociétaire, voire même par le biais d'une association régie par la loi du 1er juillet 1901. En revanche, elle ne peut être exercée dans le cadre du statut d'auto-entrepreneur.
L'exercice de la profession d'agent immobilier requiert l'exécution de deux formalités administratives particulières :

- L'agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle, soumise à des conditions d'aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le Président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale (CCI) pour 3 ans ;
- Il doit également disposer d'une garantie financière auprès d'une banque ou d'une organisation professionnelle (une exception est prévue pour les agences qui se sont engagées sur l'honneur à ne recevoir d'autres sommes que celles de leur rémunération) ;
- Et avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).

Les négociateurs immobiliers (salariés ou agents commerciaux) habilités à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle doivent justifier de leur qualité et de l'étendue de leurs pouvoirs au moyen d'une attestation. Cette attestation est délivrée par le titulaire de carte et doit être visée par le président de la CCI compétente. Depuis la promulgation de la loi du 24 mars 2014, les négociateurs immobiliers doivent en outre justifier de leur compétence professionnelle. Par ailleurs, une déclaration préalable d'activité doit être souscrite auprés de la CCI pour chaque établissement secondaire par la personne qui en assume la direction.

Enfin, l'agent immobilier doit détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur. Ce mandat doit donc être détenu préalablement à tout acte d'entremise ou de négociation.

Le devoir de conseil de l'agent immobilier :

L'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil. Il doit s'assurer de la régularité de la transaction et ainsi transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties.
L'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur de l'acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.
L'agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. En matière de vente par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).
Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la pé?sence de ces vices.

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CONSEILS DIVERS

Promesse de vente

Le vendeur est le seul à s'engager pour la vente de son bien.

La promesse de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles pour vendre votre bien. L'autre forme d'avant-contrat est le compromis de vente.

La promesse de vente ou le compromis de vente est l'étape qui précède l'acte définitif de vente. Contrairement au compromis de vente qui engage les deux parties, la promesse de vente n'engage que le vendeur.

Le vendeur s'engage à réserver son bien à un acquéreur
La promesse de vente est également appelée promesse unilatérale de vente.

Dans ce contrat, le vendeur s'engage à réserver le bien à l'acquéreur mentionné pour un prix et un délai fixés par les deux parties.
En échange de cette promesse de vente, l'acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation qui correspond généralement à 5 ou 10% du prix de vente du bien immobilier : cette somme est remise au notaire, à un avocat ou à l'agent immobilier chargé de la vente (au choix).

La promesse de vente est signée par les deux parties devant le notaire ou sous seing privé (entre elles).

Attention : si vous signez sous seing privé, l'acheteur doit faire enregistrer la promesse de vente auprès des impôts dans un délai maximum de 10 jours. Au-delà, la promesse de vente est considérée comme nulle.

Ensuite, l'acquéreur dispose du délai fixé dans le contrat pour " lever l'option " c'est-à-dire confirmer la vente.

Lors de l'acte définitif de vente, l'acheteur devra verser au vendeur le solde du prix de vente (soit le prix de vente fixé moins l'indemnité d'immobilisation)

Que se passe-t-il si la vente ne se conclut finalement pas ?

Avec la promesse de vente, voici ce qu'il peut se produire si la vente ne se fait pas :

- 1er cas : le vendeur se retire de la vente avant que l'acheteur n'ait levé son option :
       
                - L'acquéreur récupère l'indemnité d'immobilisation
                - Attention, celui-ci peut demander au vendeur des indemnités de dommages et intéréts (en général 2 fois les 10%
                  d'immobilisation)
                - L'acquéreur doit pour cela lever l'option dans les délais fixés au contrat

- 2e cas : l'acheteur ne lève pas l'option dans les délais fixés au contrat :

                - Il peut se retirer de la vente mais le vendeur conserve l'indemnité d'immobilisation sauf si cela est du à la non réalisation
                  d'une clause suspensive (délivrance d'un prêt) : dans ce cas, il peut récupérer son indemnité d'immobilisation
                - Le vendeur est libéré de la vente et peut vendre son bien à un autre acquéreur

- 3e cas : le vendeur refuse la vente alors que l'acheteur a déjà levé l'option :

                - L'acquéreur récupére son indemnité d'immobilisation
                - Il peut saisir le tribunal de grande instance pour imposer la vente au vendeur
                - Attention : il est en droit de demander au vendeur des dommages et intérets


CONSEILS: Il est fortement recommandé de toujours signer une promesse de vente chez un notaire dont le métier est de rédiger des actes juridiques. Une promesse de vente signée entre particuliers ou dans une agence par l'intermédiaire d'un agent immobilier est trés risqué. un oubli sur un droit d'un tiers ou une servitude non déclarée peut engendrer de graves conséquences pour l'acheteur. 
Le notaire veillera à défendre vos intérets ALORS que l'agent immobilier qui veut signer lui meme une promessse ne souhaite que sécuriser au plus vite sa vente et ses honoraires.
Le notaire dans une vente est impartial et neutre alors que l'agent immobilier a des conflits d'intérets entre le vendeur pour qui il doit vendre le bien et l'acheteur qui règle les honoraires : EXIGER UNE SIGNATURE CHEZ UN NOTAIRE 

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