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Ne vous faites pas piéger !
DITES NON A L’EXCLUSIVITE !!!
Si faire appel à un agent immobilier est aujourd’hui nécessaire pour vendre un bien, le mandat «simple» reste la meilleure solution pour un propriétaire et son acheteur.
Mais tous les agents immobiliers essaieront un jour de faire signer un contrat d’exclusivité !!!!
A ce titre, leur discours est parfaitement bien rodé et bon nombre de propriétaires se laisseront malheureusement ENCORE «prendre au piège».
Derrière de jolis arguments, l’exclusivité n’a pour seul objectif que de permettre à une agence d’être la SEULE A POUVOIR TOUCHER « les honoraires ».
L’agent immobilier n’agit donc que dans son seul intérêt et non celui du propriétaire.
L’exclusivité n’est en réalité que protectionnisme d’honoraires !
Nous allons ci-dessous vous montrer les pièges et vous donner tous les arguments avancés par un agent immobilier en vous indiquant pour chacun d’eux, ce que ce dernier ne vous pas dit.
1 - Le propriétaire ne peut plus vendre son bien par lui-même !
Obligé de ne passer que par l’ agence, un propriétaire se prive de l’opportunité de trouver lui-même un acquéreur (Avec son relationnel, le bouche à oreille, ses connaissances……On dit que le hasard fait bien le choses, et à ce titre, un propriétaire pourrait fort bien croiser son futur acheteur au coin de la rue ou chez son petit commerçant de quartier …)
De plus, est-il normal de priver un propriétaire de son droit le plus fondamental : celui de la propriété ?
2 – Le propriétaire oblige son acquéreur à acheter obligatoirement avec une seule agence !
Tout le monde a des préférences ou des affinités avec certains professionnels et pas d’autres !
Chacun de nous avons d’ailleurs l’habitude d’aller toujours dans les mêmes magasins ou chez les mêmes commerçants.
En ne passant que par une seule agence, un propriétaire perdrait donc tous les clients qui ne voudraient pas passer par celle dernière.
3 - Le propriétaire oblige son acquéreur à payer le prix fort et une commission exorbitante !
L’immobilier est un secteur très concurrentiel et certaines agences pratiquent aujourd’hui des honoraires bas. C’est le cas des agences au « FORFAIT » qui pratiquent jusqu’à 70% de réduction sur des honoraires « classiques ».
L’exclusivité ne permet donc pas de faire jouer la concurrence et prive un acquéreur de faire de substantielles économies avec une autre agence.
Vous-même, ne vous arrive –t- il pas de comparer les enseignes avant de faire un achat important et de ne pas vous arrêter à un seul prix ?
Les acquéreurs réagissent comme tout acheteur !! ILS VEULENT AVANT TOUT FAIRE DES ECONOMIES SUR LE SERVICE ce que ne permet pas le mandat exclusif.
1 - Nous nous investissons davantage quand le bien nous est confié en exclusivité ! FAUX !
Quand une agence est « seule en course » et qu’elle est assurée de toucher sa commission, pensez-vous réellement qu’elle ait besoin de se surpasser ?
(On n’imaginerait pas une personne participant seule à une course se donner à fond alors même qu’elle est sure d’arriver la première !!)
Par ailleurs, si vous prenez le temps de comparer les agences, vous remarquerez que les agences qui doivent justifier de l’exclusivité vous diront que certaines prestations sont en « en option » et ne figurent que dans leur mandat exclusif alors que d’autres professionnels vont vous proposer les mêmes prestations dans leur mandat simple.
2 - Il ne faut pas mettre votre bien dans plusieurs agences à des prix différents au risque de le voir se déprécier ! FAUX !
Premièrement, si un bien se déprécie aux yeux des clients, c’est uniquement parce qu’il reste trop longtemps à la vente du fait d’un prix de vente mal évalué et trop élevé.(et la faute souvent à des honoraires trop chers !!)
Un bien ne se déprécie pas du fait d’être dans plusieurs agences. Pour exemple : si vous décidez un jour de changer de télé et que le modèle de votre choix est moins cher dans une autre enseigne, pensez vous que la télé sera « dépréciée » à vos yeux ou de moins bonne qualité dans le magasin le moins cher. (Non, vous serez bien heureux de l’avoir trouvé ailleurs et moins chère.)
Et un bien immobilier n’échappe pas à la règle !
Par ailleurs, tous les clients savent que quand un bien est présenté dans plusieurs agences, la différence de prix vient forcément du montant des honoraires.
3 - Avec la signature d’un seul mandat, vous allez bénéficier d’un réseau de plusieurs agences (SIA / FFIP / AMEPI) pour vendre votre bien. FAUX !
Chaque agence affiliée à ce genre de « réseau » (SIA / FFIP / AMEPI) tient le même discours à chaque propriétaire uniquement dans le but de rentrer « ses propres exclusivités » mais sans proposer pour autant les biens des autres membres.
2 raisons à cela :
- Par principe, un agent immobilier n’aime pas partager et encore moins ses honoraires. C’est pourtant ce qu’il devrait faire si un confrère vendait à sa place le bien qu’il avait rentré.
Il devrait partager ses honoraires. C’est pourquoi, dans son discours , un agent immobilier fait miroiter au propriétaire qu’une multitude d’agences seront présentes pour lui trouver un acquéreur alors que dans les faits, chaque agence proposera seule ses exclusivités pour s’assurer de toucher les honoraires en entier. (On pourrait appeler cela un miroir aux alouettes.)
- La 2ème raison est que pour vendre, il faut connaitre parfaitement le bien pour l’avoir vu et visité; pensez-vous alors que toutes les agences « de ce réseau » vont pouvoir proposer un bien qu’elles n’ont jamais vu ?
Cela prouve que le beau discours de ceux qui vous vantent ces réseaux (SIA / FFIP / AMEPI) n’est que mensonge pour vous faire signer une exclusivité
GARDEZ VOTRE LIBERTE – FUIEZ L’EXCLUSIVITE
Les annonces immobilières de vente comportent des informations obligatoires, quel que soit le support sur lequel elles sont affichées ou publiées (vitrines de l'agence, journaux, site internet...). Des informations complémentaires sont fournies pour la vente d'un bien en copropriété.
I. Cas général
1. L'annonce immobilière donne les caractéristiques principales du bien vendu :
- Type de bien (appartement, loft, maison...)
- Situation géographique
- Superficie et composition
- État du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)
La description doit être faite avec précision. Dans le cas contraire, l'annonce peut être qualifiée de trompeuse et induire en erreur les consommateurs. C'est un délit puni de sanctions pénales.
À savoir
Avec l'autorisation du vendeur, une photographie accompagne le plus souvent les annonces. Il est recommandé de recueillir l'accord écrit de l'architecte ayant conçu le bâtiment et de faire paraître son nom au bas de la photographie.
2. L'annonce indique les éléments suivants sur le prix de vente :
- Prix de vente
- Montant des honorairestoutes taxes comprises (TTC) exprimé en pourcentage
- Répartition du paiement des honoraires entre l'acquéreur et le vendeur
Si les honoraires sont payés par l'acheteur, le prix de vente est exprimé honoraires inclus et exclus (avec et sans les honoraires). Lorsque les honoraires sont proportionnels, ils varient selon les tranches de prix de vente du bien. L'annonce doit préciser si ces tranches sont cumulatives.
Si les honoraires sont à la charge du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.
Le barème de prix affiché par le professionnel mentionne les tarifs maximums de ses prestations toutes taxes comprises (TTC). Le consommateur qui le souhaite peut ainsi négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel titulaire de la carte professionnelle.
L'annonce précise également le classement énergétique du bien déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet d'estimer la consommation énergétique du logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre. Cette obligation concerne tous les bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude. Elle ne concerne pas les bâtiments à construire si l'annonce est faite avant la fin des travaux.
3. L'annonce donne également des renseignements sur l'agence immobilière :
- Numéro SIREN (Système d'identification du répertoire des entreprises)
- Mention RCS (Registre du commerce et des sociétés) de l'agent immobilier
II. Vente d’un bien en copropriété
L'annonce doit être complétée par les éléments suivants :
- Bien vendu soumis au statut de la copropriété
- Nombre de lots de copropriétédans l'immeuble
- Montant moyen annuel des charges payées par le vendeur
- Procédure en cours en raison des difficultés rencontrées par la copropriété (mesures préventives, plan de sauvegarde, ...)
III. Annonces soumis au droit commun
L'agent immobilier diffuse des informations sous la forme d'annonces pour un bien à vendre ou à louer. Il est à ce titre soumis aux dispositions de droit commun, notamment pour ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses (art. L 121-1 du Code de la consommation). Peut notamment relever d'une telle qualification :
- Le fait de proposer à la vente un bien déjà vendu ou loué ;
- La diffusion d'annonces sans détenir préalablement un mandat à cet effet ;
- La présentation de biens comme étant exclusifs alors qu'ils font l'objet d'un mandat simple ;
- L’existence d'une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat et celui indiqué sur l'annonce ;
- Une erreur sur la surface indiquée sur l’annonce.
La même réglementation s'applique aux annonces diffusées par l'agent immobilier sur internet.
Par ailleurs, les publicités relatives à des opérations de vente ou de location diffusées par des mandataires indépendants (négociateurs immobiliers non-salariés) doivent impérativement comporter une mention informant les consommateurs que celles-ci exercent sous le statut d’agent commercial.
Cette obligation d’information est également étendue à tout document d’une transaction immobilière (mandats, etc.). Le non-respect de ces règles est passible de sanctions pénales.
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