Je passe par un agent immobilier
Ce qu'il faut savoir quand on passe par un agent immobilier
Les règles et les pièges à éviter

Que l’on soit « vendeur » ou « acheteur », il est une question que l’on se pose systématiquement :
Est-ce utile ou nécessaire de passer par un professionnel (Un agent immobilier) ?

Il est nul besoin d’écouter certaines rumeurs ou critiques car tous les métiers ont leurs « bons » ou « mauvais » professionnels.
Il est même faux de penser comme bons nombres le disent que vous pourriez faire systématiquement une vraie économie (en évitant de payer des honoraires).

Non ! il est à chacun de SE FAIRE SA PROPRE OPINION !

A cet effet, « Mon guide immobilier » met à votre disposition dans ce lexique de nombreux articles et CONSEILS qui vous aideront dans votre propre réflexion et qui vous permettront en autres de :
- Mieux connaitre la profession d’agent immobilier dans son ensemble,
- Mieux comprendre les avantages à passer par un professionnel,
- Détecter et éviter les pièges des professionnels,
- « Bien choisir » son professionnel car tous ne se ressemblent pas !

GUIDE PASSER PAR UN PRO

Consultez nos articles :

> Agent immobilier (Les conditions d'exercice)

> Agent immobilier (Les obligations de l'agent dans une vente)

> Agent immobilier - Peut-on réellement s'en passer ?

> Agent immobilier - Pourquoi passer par un professionnel au lieu de vendre par soi-même ?

> Contenu d'une annonce d'un agent immobilier et règles de publicités !

> Honoraires d'agence (Le service à ne pas négliger - DES ECONOMIES A LA CLÉ)

> Mandat de vente (Généralités)

> Mandat de vente « Exclusif » (LE PIÈGE A EVITER)

> Mandat de vente « simple » - CLAUSES ABUSIVES (Savoir les repérer)

MON GUIDE IMMOBILIER

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A LA UNE

Mandat de vente (Généralités)

1- Caractéristiques du mandat

Dans la mesure où il intervient pour le compte d'autrui, l'agent immobilier agit en qualité de mandataire de ses clients. Il ne peut alors valablement exercer son activité d'entremise que s'il dispose à cet effet d'un mandat écrit, signé et en cours de validité.

Le mandat donné à un agent immobilier doit impérativement comporter :

- La durée du mandat (il est limité dans le temps à trois mois en général)

- La rémunération de l'agent, ainsi que la mention de qui en aura la charge (mandant ou cocontractant)

- L'étendue de la mission

- Les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes

- Le numéro d'inscription au registre des mandants.

2- Le mandat peut être simple ou exclusif.

- LE MANDAT « SIMPLE » permet à un propriétaire de confier la vente de son bien à plusieurs professionnels en même temps et d'effectuer aussi lui-même la recherche d'un éventuel acheteur.

En faisant jouer la concurrence entre professionnels, le propriétaire s’assure que l’agent immobilier donnera le meilleur de lui-même dans sa recherche de solutions pour vendre le bien.

Le propriétaire veillera en revanche à ne confier son bien à un nombre limité d’agences (max 3) sinon les acquéreurs pourraient penser que le bien est difficile à vendre.

Le propriétaire veillera aussi à choisir des professionnels offrant des « services différents » (Prendre des gens qui font la même chose n’apporte rien.)

Un service différent sera notamment de privilégier une agence qui a des honoraires réduits comme une agence au « FORFAIT » qui permettra de toucher plus d’acheteurs avec les économies réalisées. (En exemple : www.lafficheimmobiliere.fr )

Ce mandat est de loin le plus répandu et celui qu’il faut privilégier

ATTENTION : Certaines agences n'hésitent pas à mettre dans leur mandat simple des clauses abusives" qui dénaturent la vraie portée du mandat simple et pénalisent ainsi les propriétaires en ne permettant pas de faire jouer la concurrence sur les honoraires. (Lire notre article sur les clauses "abusives" dans la rubrique "passer par un pro")

- LE MANDAT « EXCLUSIF » quant à lui est confié à un seul agent immobilier.

La clause d'exclusivité doit être mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties sous réserve du respect d'un préavis de 15 jours minimum. Une clause pénale (prévoyant des dommages et intérêts) peut également y être stipulée si le propriétaire ne respecte pas ses engagements, mais elle ne pourra pas être supérieure à au montant des honoraires initialement prévus.

Le mandat exclusif est à éviter pour un propriétaire.

Il permet juste à une agence d'être sûr de pouvoir toucher sa commission puisqu'elle est la seule à vendre le bien . C'est uniquement du "protectionnisme d'honoraires".

il ne permet pas de faire jouer la concurrence et oblige l'acheteur à payer "le prix fort" si l'agence prend des honoraires élevés (Lire notre article "Exclusivité - le piège à éviter" dans la rubrique "passer par un pro")

- LE MANDAT « SEMI-EXCLUSIF » est une variante du mandat exclusif.

Il permet de confier un bien à une seule agence et au propriétaire en même temps.

Ce mandat est à éviter comme le mandat exclusif.

Les inconvénients sont majeurs : Même si le propriétaire peut vendre son bien, les agences insèrent une clause obligeant le propriétaire à renvoyer obligatoirement tous ses clients vers l’agence. Le propriétaire en ressort « perdant »

3- Cas particulier des contrats conclus hors établissement

Les dispositions du Code de la consommation en matière de contrats conclus hors établissement s'appliquent aux professionnels de l'immobilier. C'est le cas lorsque l'agent immobilier fait souscrire à un consommateur un contrat d'intermédiation immobilière (signature d'un mandat de vente) en dehors de son agence (lieu de travail du consommateur, etc.).

Les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d'immeubles neufs, la transformation importante d'immeubles existants ou la location d'un logement à des fins résidentielles (c'est-à-dire location non saisonnière ou touristique) ne bénéficient en revanche pas de ces dispositions protectrices (article L. 221-2 12°). Les obligations du professionnel portent sur :

- La délivrance des informations précontractuelles listées à l'article L. 221-5 du Code de la consommation et notamment sur l'existence d'un droit de rétractation (formulaire type).

- Le fait de laisser au consommateur un délai de réflexion de 14 jours lui permettant d'exercer sa faculté de renonciation. Il ne peut en aucun cas y renoncer mais peut toutefois demander que la prestation de service proposée par l'agent immobilier commence immédiatement.

En savoir

CONSEILS DIVERS

Agent immobilier (Les obligations de l'agent dans une vente)

Dans le cadre d'une vente immobilière, un agent immobilier doit remplir plusieurs obligations. Il doit avoir un mandat écrit du vendeur. Il est tenu d'informer les consommateurs sur son statut d'agent immobilier, sur ses tarifs et sur les biens vendus. Enfin, il a un devoir de conseil auprès de ses clients

1- MANDAT

Avant de mettre en vente un bien immobilier, l'agent immobilier doit disposer d'un mandat écrit, signé et en cours de validité. Le mandat de vente comporte notamment les mentions suivantes :

- Objet et durée du mandat (généralement 3 mois)
- Désignation du ou des propriétaires en cas d'indivision
- Coordonnées de l'agent et numéro de sa carte professionnelle
- Honoraires (frais d'agence), ainsi que la mention de qui en aura la charge
- Conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes
- Moyens mis en œuvre par l'agent pour réaliser la vente - Numéro d'enregistrement du mandat dans le registre des mandats de l'agence

Il existe plusieurs types de mandat :

- Le mandat simple permet au propriétaire de confier la vente à plusieurs agences et de vendre lui-même son bien.
- Le mandat semi-exclusif est signé avec une seule agence et le propriétaire peut vendre son bien lui-même.
- Le mandat exclusif est signé avec une agence, seule à pouvoir vendre le bien.

2- PUBLICITE SUR LE STATUT D’AGENT IMMOBILIER

Dans tous les lieux où il reçoit sa clientèle, l'agent immobilier doit afficher les éléments suivants, en évidence :

- Numéro de sa carte professionnelle
- Montant de la garantie financière
- Adresse du garant

S'il perçoit des fonds lors de transactions immobilières, l'affiche indique les informations suivantes :

- Banque et numéro du compte où doivent être effectués les versements et les remises
- Modes obligatoires de versement.

Il est aussi précisé que l'agent immobilier doit délivrer un reçu dont un double est conservé dans un carnet de reçus.

3- AFFICHAGE BAREME DES PRESTATIONS

L'agent immobilier est tenu d'afficher les prix de ses prestations toutes taxes comprises (TTC).

Le barème de ses honoraires est affiché de façon lisible et visible à l'entrée des établissements recevant de la clientèle. Quand l'établissement dispose d'une vitrine, il doit être parfaitement visible depuis l'extérieur. Les prix sont affichés dans le même format et au même emplacement que celui normalement réservé aux annonces immobilières.

Le barème doit être accessible sur le site internet du professionnel. Les prix sont également donnés sur les autres sites ou font l'objet d'un renvoi vers l'information.

Lorsque les honoraires proportionnels varient selon les tranches de prix de vente du bien, l'agent immobilier doit préciser de manière très apparente et intelligible si celles-ci sont cumulatives entre elles.

L'affiche doit également préciser pour chacune des prestations à qui en incombe le paiement.

Les honoraires affichés doivent être effectivement pratiqués à l'issue des transactions réalisées par l'intermédiaire du professionnel.

4- ANNONCE IMMOBILIERE

Le professionnel doit fournir les informations suivantes quand il rédige une annonce :

- Prix de vente du bien vendu
- Montant des honoraires toutes taxes comprises (TTC) exprimé en pourcentage
- Paiement des honoraires par l'acquéreur ou par le vendeur

Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, le prix de vente est exprimé honoraires inclus et exclus. Les prix honoraires inclus doit apparaître en caractères plus importants. Le montant TTC des honoraires à la charge de l'acquéreur est précédé de la mention Honoraires et est exprimé en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires.

Si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.

Les annonces immobilières affichent également le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui permet d'estimer la consommation énergétique d'un logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre.

Ces informations doivent être facilement accessibles quel que soit le support utilisé par le professionnel pour la publicité (vitrines, site internet...).

Les annonces concernant une vente en copropriété doivent indiquer les points suivants :

- Bien vendu soumis au statut de la copropriété
- Nombre de lots de copropriété dans l'immeuble
- Montant moyen annuel des charges payées par le vendeur
- Procédure en cours en raison des difficultés rencontrées par la copropriété (mesures préventives, plan de sauvegarde...)

CONSEIL

L'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil. Il s'assure de la régularité de la transaction et transmet aux parties toutes les informations techniques nécessaires. Pour ce faire, il vérifie notamment les points suivants :

- Titre de propriété du vendeur (en cas d'indivision tous les propriétaires doivent accepter la vente du bien)
- Statuts et compte-rendu de l'assemblée générale qui autorise la vente, pour une société civile immobilière (SCI)
- Caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d'éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires...) - - Solvabilité de l'acquéreur en lui demandant, par exemple, son apport personnel