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Les annonces immobilières de vente comportent des informations obligatoires, quel que soit le support sur lequel elles sont affichées ou publiées (vitrines de l'agence, journaux, site internet...). Des informations complémentaires sont fournies pour la vente d'un bien en copropriété.
I. Cas général
1. L'annonce immobilière donne les caractéristiques principales du bien vendu :
- Type de bien (appartement, loft, maison...)
- Situation géographique
- Superficie et composition
- État du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)
La description doit être faite avec précision. Dans le cas contraire, l'annonce peut être qualifiée de trompeuse et induire en erreur les consommateurs. C'est un délit puni de sanctions pénales.
À savoir
Avec l'autorisation du vendeur, une photographie accompagne le plus souvent les annonces. Il est recommandé de recueillir l'accord écrit de l'architecte ayant conçu le bâtiment et de faire paraître son nom au bas de la photographie.
2. L'annonce indique les éléments suivants sur le prix de vente :
- Prix de vente
- Montant des honorairestoutes taxes comprises (TTC) exprimé en pourcentage
- Répartition du paiement des honoraires entre l'acquéreur et le vendeur
Si les honoraires sont payés par l'acheteur, le prix de vente est exprimé honoraires inclus et exclus (avec et sans les honoraires). Lorsque les honoraires sont proportionnels, ils varient selon les tranches de prix de vente du bien. L'annonce doit préciser si ces tranches sont cumulatives.
Si les honoraires sont à la charge du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.
Le barème de prix affiché par le professionnel mentionne les tarifs maximums de ses prestations toutes taxes comprises (TTC). Le consommateur qui le souhaite peut ainsi négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel titulaire de la carte professionnelle.
L'annonce précise également le classement énergétique du bien déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet d'estimer la consommation énergétique du logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre. Cette obligation concerne tous les bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude. Elle ne concerne pas les bâtiments à construire si l'annonce est faite avant la fin des travaux.
3. L'annonce donne également des renseignements sur l'agence immobilière :
- Numéro SIREN (Système d'identification du répertoire des entreprises)
- Mention RCS (Registre du commerce et des sociétés) de l'agent immobilier
II. Vente d’un bien en copropriété
L'annonce doit être complétée par les éléments suivants :
- Bien vendu soumis au statut de la copropriété
- Nombre de lots de copropriétédans l'immeuble
- Montant moyen annuel des charges payées par le vendeur
- Procédure en cours en raison des difficultés rencontrées par la copropriété (mesures préventives, plan de sauvegarde, ...)
III. Annonces soumis au droit commun
L'agent immobilier diffuse des informations sous la forme d'annonces pour un bien à vendre ou à louer. Il est à ce titre soumis aux dispositions de droit commun, notamment pour ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses (art. L 121-1 du Code de la consommation). Peut notamment relever d'une telle qualification :
- Le fait de proposer à la vente un bien déjà vendu ou loué ;
- La diffusion d'annonces sans détenir préalablement un mandat à cet effet ;
- La présentation de biens comme étant exclusifs alors qu'ils font l'objet d'un mandat simple ;
- L’existence d'une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat et celui indiqué sur l'annonce ;
- Une erreur sur la surface indiquée sur l’annonce.
La même réglementation s'applique aux annonces diffusées par l'agent immobilier sur internet.
Par ailleurs, les publicités relatives à des opérations de vente ou de location diffusées par des mandataires indépendants (négociateurs immobiliers non-salariés) doivent impérativement comporter une mention informant les consommateurs que celles-ci exercent sous le statut d’agent commercial.
Cette obligation d’information est également étendue à tout document d’une transaction immobilière (mandats, etc.). Le non-respect de ces règles est passible de sanctions pénales.
Nous sommes convaincus que l’intervention d’un Agent immobilier est aujourd’hui plus que nécessaire afin de rassurer chacune des parties ( acheteur comme vendeur), compte tenu d’un environnement juridique de plus en plus complexe.
Et le mandat « simple » reste à nos yeux le contrat qui garantie au mieux les intérêts d’un propriétaire (voir notre article « Mandat de vente exclusif LE PIÈGE A EVITER » dans notre rubrique « Passez par un pro »)
Toutefois, certains professionnels ont trouvé le moyen de glisser dans leur mandat « simple » des clauses à notre sens « abusives » pour éviter toute concurrence.
En insérant ces clauses dans leur mandat, ces professionnels agissent uniquement dans leur propre intérêt et non dans l’intérêt des vendeurs.
Attention, il ne s’agit pas de faire le procès de tous les agents immobiliers, mais seulement de faire le tri entre les bons et les mauvais professionnels qui abuseraient de la situation.
Nous portons donc à votre connaissance des clauses que des propriétaires ont relevé dans leur mandat afin que vous puissiez les repérer avant toute signature de mandat de vente.
Rappelons avant tout les règles issues du mandat « simple » :
- Vous pouvez confier votre bien à n’importe quel professionnel (ce qui signifie : autant d'agences que vous souhaitez).
- Vous pouvez faire jouer la concurrence et prendre une agence qui pratique des honoraires réduits voire « forfaitaires » de façon à afficher un prix « en publicité » plus bas pour obtenir plus de clients.
- Vous pouvez vendre votre bien par vous-même.
En résumé, avec un mandat « simple » vous devez avoir LA LIBERTE de faire ce que vous voulez
Il ne peut donc y avoir dans votre mandat « simple » le type de clause suivante (que vous pouvez trouver dans le paragraphe « obligations du mandant » de chaque mandat)
1- Clause prévoyant : « Une obligation d’afficher le bien en vente à condition de prix égale ou supérieur. » et « une obligation de limiter le nombre d’intermédiaires professionnels »
L’objectif d’un vendeur est de trouver un acheteur par n’importe quel moyen et notamment en trouvant une agence moins chère « en honoraires » ce qui lui permettra d’avoir plus de clients puisque son bien sera « affiché en publicité » moins cher.
C’est ce qu’on appelle tout simplement « faire jouer la concurrence »
Le vendeur aura donc tout intérêt de prendre « un mandat simple » qui lui assurera ce genre de service et une liberté dans la vente de son bien.
Or, lorsqu’une une agence vous oblige à prendre uniquement d’autres agences qui afficheraient le bien en vente au même prix qu’elle (sans être supérieur), cette agence empêche toute concurrence de se faire et surtout vous prive des chances de trouver plus de clients.
Que ce soit en plafonnant le prix de vente (en publicité) ou en limitant le nombre d’agences , il s’agit d’une atteinte au «principe de la libre concurrence».
Ce type de clause restrictive de liberté s’apparente donc à une clause de mandat « exclusif » qui n’a rien à faire dans un mandat simple.
Les conseillers arrivent à persuader des propriétaires parce qu’ils ne lisent pas toutes clauses et surtout celles-ci. Soyez donc vigilant dans la lecture de vos mandats.
NOTRE CONSEIL : Refusez de signer ce type de mandat, ou si déjà fait, demandez à le convertir en mandat simple (sans ces clauses) !
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- Honoraires d’agence (Le service à ne pas négliger-DES ECONOMIES A LA CLE) Rubrique « Passer par un pro »
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