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Nous sommes convaincus que l’intervention d’un Agent immobilier est aujourd’hui plus que nécessaire afin de rassurer chacune des parties ( acheteur comme vendeur), compte tenu d’un environnement juridique de plus en plus complexe.
Et le mandat « simple » reste à nos yeux le contrat qui garantie au mieux les intérêts d’un propriétaire (voir notre article « Mandat de vente exclusif LE PIÈGE A EVITER » dans notre rubrique « Passez par un pro »)
Toutefois, certains professionnels ont trouvé le moyen de glisser dans leur mandat « simple » des clauses à notre sens « abusives » pour éviter toute concurrence.
En insérant ces clauses dans leur mandat, ces professionnels agissent uniquement dans leur propre intérêt et non dans l’intérêt des vendeurs.
Attention, il ne s’agit pas de faire le procès de tous les agents immobiliers, mais seulement de faire le tri entre les bons et les mauvais professionnels qui abuseraient de la situation.
Nous portons donc à votre connaissance des clauses que des propriétaires ont relevé dans leur mandat afin que vous puissiez les repérer avant toute signature de mandat de vente.
Rappelons avant tout les règles issues du mandat « simple » :
- Vous pouvez confier votre bien à n’importe quel professionnel (ce qui signifie : autant d'agences que vous souhaitez).
- Vous pouvez faire jouer la concurrence et prendre une agence qui pratique des honoraires réduits voire « forfaitaires » de façon à afficher un prix « en publicité » plus bas pour obtenir plus de clients.
- Vous pouvez vendre votre bien par vous-même.
En résumé, avec un mandat « simple » vous devez avoir LA LIBERTE de faire ce que vous voulez
Il ne peut donc y avoir dans votre mandat « simple » le type de clause suivante (que vous pouvez trouver dans le paragraphe « obligations du mandant » de chaque mandat)
1- Clause prévoyant : « Une obligation d’afficher le bien en vente à condition de prix égale ou supérieur. » et « une obligation de limiter le nombre d’intermédiaires professionnels »
L’objectif d’un vendeur est de trouver un acheteur par n’importe quel moyen et notamment en trouvant une agence moins chère « en honoraires » ce qui lui permettra d’avoir plus de clients puisque son bien sera « affiché en publicité » moins cher.
C’est ce qu’on appelle tout simplement « faire jouer la concurrence »
Le vendeur aura donc tout intérêt de prendre « un mandat simple » qui lui assurera ce genre de service et une liberté dans la vente de son bien.
Or, lorsqu’une une agence vous oblige à prendre uniquement d’autres agences qui afficheraient le bien en vente au même prix qu’elle (sans être supérieur), cette agence empêche toute concurrence de se faire et surtout vous prive des chances de trouver plus de clients.
Que ce soit en plafonnant le prix de vente (en publicité) ou en limitant le nombre d’agences , il s’agit d’une atteinte au «principe de la libre concurrence».
Ce type de clause restrictive de liberté s’apparente donc à une clause de mandat « exclusif » qui n’a rien à faire dans un mandat simple.
Les conseillers arrivent à persuader des propriétaires parce qu’ils ne lisent pas toutes clauses et surtout celles-ci. Soyez donc vigilant dans la lecture de vos mandats.
NOTRE CONSEIL : Refusez de signer ce type de mandat, ou si déjà fait, demandez à le convertir en mandat simple (sans ces clauses) !
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- Honoraires d’agence (Le service à ne pas négliger-DES ECONOMIES A LA CLE) Rubrique « Passer par un pro »
L'agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d'un achat, d'une vente ou d'une location d'immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société.
Le consommateur doit être vigilant dans son choix de l'agent immobilier et dans sa prise de décision.
1- Les conditions d'exercice de l'activité
Les activités de l'agent immobilier sont régies par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972.
L'activité d’agent immobilier peut être exercée soit à titre individuel, soit sans le cadre d'une structure sociétaire, voire même par le biais d'une association régie par la loi du 1er juillet 1901. En revanche, elle ne peut être exercée dans le cadre du statut d'auto-entrepreneur.
L'exercice de la profession d'agent immobilier requiert l'exécution de deux formalités administratives particulières :
- L’agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle, soumise à des conditions d'aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le Président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCI) pour 3 ans ;
- Il doit également disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle (une exception est prévue pour les agences qui se sont engagées sur l’honneur à ne recevoir d’autres sommes que celles de leur rémunération) ;
- Et avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).
Les négociateurs immobiliers (salariés ou agents commerciaux) habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle doivent justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs au moyen d’une attestation. Cette attestation est délivrée par le titulaire de carte et doit être visée par le président de la CCI compétente. Depuis la promulgation de la loi du 24 mars 2014, les négociateurs immobiliers doivent en outre justifier de leur compétence professionnelle.
Par ailleurs, une déclaration préalable d'activité doit être souscrite auprès de la CCI pour chaque établissement secondaire par la personne qui en assume la direction.
Enfin, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur. Ce mandat doit donc être détenu préalablement à tout acte d’entremise ou de négociation
2- Le devoir de conseil de l'agent immobilier
L'agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil.
Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et ainsi transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties.
L'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur de l'acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.
L'agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. En matière de vente par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).
Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence de ces vices.
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