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Ne vous faites pas piéger !
DITES NON A L’EXCLUSIVITE !!!
Si faire appel à un agent immobilier est aujourd’hui nécessaire pour vendre un bien, le mandat «simple» reste la meilleure solution pour un propriétaire et son acheteur.
Mais tous les agents immobiliers essaieront un jour de faire signer un contrat d’exclusivité !!!!
A ce titre, leur discours est parfaitement bien rodé et bon nombre de propriétaires se laisseront malheureusement ENCORE «prendre au piège».
Derrière de jolis arguments, l’exclusivité n’a pour seul objectif que de permettre à une agence d’être la SEULE A POUVOIR TOUCHER « les honoraires ».
L’agent immobilier n’agit donc que dans son seul intérêt et non celui du propriétaire.
L’exclusivité n’est en réalité que protectionnisme d’honoraires !
Nous allons ci-dessous vous montrer les pièges et vous donner tous les arguments avancés par un agent immobilier en vous indiquant pour chacun d’eux, ce que ce dernier ne vous pas dit.
1 - Le propriétaire ne peut plus vendre son bien par lui-même !
Obligé de ne passer que par l’ agence, un propriétaire se prive de l’opportunité de trouver lui-même un acquéreur (Avec son relationnel, le bouche à oreille, ses connaissances……On dit que le hasard fait bien le choses, et à ce titre, un propriétaire pourrait fort bien croiser son futur acheteur au coin de la rue ou chez son petit commerçant de quartier …)
De plus, est-il normal de priver un propriétaire de son droit le plus fondamental : celui de la propriété ?
2 – Le propriétaire oblige son acquéreur à acheter obligatoirement avec une seule agence !
Tout le monde a des préférences ou des affinités avec certains professionnels et pas d’autres !
Chacun de nous avons d’ailleurs l’habitude d’aller toujours dans les mêmes magasins ou chez les mêmes commerçants.
En ne passant que par une seule agence, un propriétaire perdrait donc tous les clients qui ne voudraient pas passer par celle dernière.
3 - Le propriétaire oblige son acquéreur à payer le prix fort et une commission exorbitante !
L’immobilier est un secteur très concurrentiel et certaines agences pratiquent aujourd’hui des honoraires bas. C’est le cas des agences au « FORFAIT » qui pratiquent jusqu’à 70% de réduction sur des honoraires « classiques ».
L’exclusivité ne permet donc pas de faire jouer la concurrence et prive un acquéreur de faire de substantielles économies avec une autre agence.
Vous-même, ne vous arrive –t- il pas de comparer les enseignes avant de faire un achat important et de ne pas vous arrêter à un seul prix ?
Les acquéreurs réagissent comme tout acheteur !! ILS VEULENT AVANT TOUT FAIRE DES ECONOMIES SUR LE SERVICE ce que ne permet pas le mandat exclusif.
1 - Nous nous investissons davantage quand le bien nous est confié en exclusivité ! FAUX !
Quand une agence est « seule en course » et qu’elle est assurée de toucher sa commission, pensez-vous réellement qu’elle ait besoin de se surpasser ?
(On n’imaginerait pas une personne participant seule à une course se donner à fond alors même qu’elle est sure d’arriver la première !!)
Par ailleurs, si vous prenez le temps de comparer les agences, vous remarquerez que les agences qui doivent justifier de l’exclusivité vous diront que certaines prestations sont en « en option » et ne figurent que dans leur mandat exclusif alors que d’autres professionnels vont vous proposer les mêmes prestations dans leur mandat simple.
2 - Il ne faut pas mettre votre bien dans plusieurs agences à des prix différents au risque de le voir se déprécier ! FAUX !
Premièrement, si un bien se déprécie aux yeux des clients, c’est uniquement parce qu’il reste trop longtemps à la vente du fait d’un prix de vente mal évalué et trop élevé.(et la faute souvent à des honoraires trop chers !!)
Un bien ne se déprécie pas du fait d’être dans plusieurs agences. Pour exemple : si vous décidez un jour de changer de télé et que le modèle de votre choix est moins cher dans une autre enseigne, pensez vous que la télé sera « dépréciée » à vos yeux ou de moins bonne qualité dans le magasin le moins cher. (Non, vous serez bien heureux de l’avoir trouvé ailleurs et moins chère.)
Et un bien immobilier n’échappe pas à la règle !
Par ailleurs, tous les clients savent que quand un bien est présenté dans plusieurs agences, la différence de prix vient forcément du montant des honoraires.
3 - Avec la signature d’un seul mandat, vous allez bénéficier d’un réseau de plusieurs agences (SIA / FFIP / AMEPI) pour vendre votre bien. FAUX !
Chaque agence affiliée à ce genre de « réseau » (SIA / FFIP / AMEPI) tient le même discours à chaque propriétaire uniquement dans le but de rentrer « ses propres exclusivités » mais sans proposer pour autant les biens des autres membres.
2 raisons à cela :
- Par principe, un agent immobilier n’aime pas partager et encore moins ses honoraires. C’est pourtant ce qu’il devrait faire si un confrère vendait à sa place le bien qu’il avait rentré.
Il devrait partager ses honoraires. C’est pourquoi, dans son discours , un agent immobilier fait miroiter au propriétaire qu’une multitude d’agences seront présentes pour lui trouver un acquéreur alors que dans les faits, chaque agence proposera seule ses exclusivités pour s’assurer de toucher les honoraires en entier. (On pourrait appeler cela un miroir aux alouettes.)
- La 2ème raison est que pour vendre, il faut connaitre parfaitement le bien pour l’avoir vu et visité; pensez-vous alors que toutes les agences « de ce réseau » vont pouvoir proposer un bien qu’elles n’ont jamais vu ?
Cela prouve que le beau discours de ceux qui vous vantent ces réseaux (SIA / FFIP / AMEPI) n’est que mensonge pour vous faire signer une exclusivité
GARDEZ VOTRE LIBERTE – FUIEZ L’EXCLUSIVITE
Vous souhaitez mettre en vente votre maison ou votre appartement mais vous vous posez de nombreuses questions sur la « bonne » démarche à suivre ?
Vous aimeriez vendre seul mais le recours à une agence immobilière ne serait-il pas au final un atout ?
Comment faire pour évaluer au plus juste votre prix de vente ou que devez-vous mettre place avant de démarrer votre vente ?
La vente de « son bien » est un moment important dont il ne faut négliger aucune question ou aucune étape pour une vente sereine et dans les meilleures conditions.
« Mon Guide immobilier » répond pour vous à ces interrogations et vous dévoile les grandes étapes à respecter dans une vente immobilière.
- Choisir de vendre seul ou avec un intermédiaire
- Estimer la valeur de votre bien
- Récupérer les pièces nécessaires à la vente
- Réaliser les diagnostics obligatoires
- Valorisez votre bien avant la mise en vente
- De la promesse à l’acte
Lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier, vous avez le choix entre vendre de particulier à particulier en réalisant une vente dite “directe”, ou bien de recourir à un intermédiaire qui se chargera de vendre votre bien.
Il s’agit d’une question et d’une décision importante puisqu’elle implique pour chaque choix, des avantages et des inconvénients qu’il est bon d’avoir à l’esprit.
Si vous décidez de vendre votre bien par vous-même :
Sachez qu’il s’agit d’un projet qui peut être long et fastidieux.
Entre le filtrage des appels ou des mails (alors que vous êtes au travail ou en train de vous occuper de vos enfants), la gestion des visites (avec de nombreux curieux auxquels vous n’oserez pas dire non pensant détenir le bon client), les connaissances techniques ou juridiques exigées, la vente d’un bien se révèle parfois très énergivore ! Cela ne s’improvise donc pas, surtout si c’est la première fois que vous tentez de vendre un bien seul.
Malgré toutes ses contraintes, vous vous dites que vous allez faire l’économie de frais d’agences qui peuvent parfois se révéler réellement exorbitants !
Si nous sommes d’accord avec vous sur le fait que beaucoup d’agences ou réseaux pratiquent des honoraires trop élevés, la présence aujourd’hui sur le marché de professionnels travaillant AU FORFAIT (avec des honoraires fixes et réduits remet sérieusement en cause la question de se passer ou pas des services d’un professionnel.
(Pour en savoir plus sur les avantages d’une agence au FORFAIT, lisez notre article en cliquant sur lien suivant: « honoraires d’agence le service à ne pas négliger – des économies à la clé » )
Un dernier point à prendre en compte : vendre son bien immobilier seul peut dans certain cas vous faire perdre de l’argent si votre négociation n’est pas parfaite.
Si vous désirez faire appel à une agence immobilière :
Vous devez savoir en premier lieu que votre « prix net vendeur » sera augmenté du montant des honoraires d’agences qui sont de l’ordre de 5,5 % en moyenne. En revanche, vous pouvez d’importantes économies en faisant appel à une agence immobilière innovante « au FORFAIT ». (Lien cité ci-dessus)
Cela étant, avoir recours à un intermédiaire se montre très intéressant à plusieurs titres.
L’agence se charge de publier votre annonce sur les différents portails de publication à forte audience (payant pour les particuliers), la valorise, fait visiter votre bien et vous suit dans la préparation du dossier de vente. Le recours à un professionnel de l’immobilier présente le double avantage d’offrir le confort d’une vente sans encombre et sans tracas mais aussi d’éviter certains écueils qui peuvent se montrer destructeurs si vous vendez votre bien vous-même : une annonce mal rédigée avec des photos qui ne mettent pas le bien en valeur, un prix qui se situe hors marché, un prix mal négocié ou encore des atouts de votre bien mal mis en avant.
Élément incontournable de la mise en vente de votre bien, l’estimation constitue l’une des étapes phares de votre projet. Quelle est la valeur de mon d’appartement ? Combien vaut ma maison ? A quel prix dois-je vendre mon bien immobilier ?
A ces questions il convient d’y répondre de manière toute relative.
En effet, si un particulier a tendance à donner à son propre bien une valeur affective, il en est moins sûr de sa valeur réelle.
Explications : de très nombreux critères s’inscrivent dans l’équation qui vise à déterminer la valeur d’un bien immobilier, à commencer par ses atouts : luminosité, situation géographique, exposition, vis-à-vis, agencement, prestations proposées, les travaux potentiels à réaliser etc.
Il est aussi bon de déterminer la consommation en énergie de votre logement, élément qui peut freiner la vente ou conduire lors des négociations à la baisse de la valeur de votre bien si ce dernier est trop friand d’énergie. Il sera donc opportun de réaliser les diagnostics immobiliers de manière concomitante à l’estimation de votre bien immobilier. En effet, il sera difficile de donner une estimation immobilière définitive d’un appartement sans connaître par exemple le métrage au sens loi carrez !
A l’inverse, si vous savez que des infrastructures sont amenées à être créées dans un avenir proche à proximité de votre bien (un arrêt de métro à 500 mètres du bien par exemple), alors l’estimation pourra être révisée à la hausse. Si vous n’êtes certains de rien et que vous souhaitez éviter la déconvenue qui pourrait résulter d’une non-vente ou de négociations à répétition avec des particuliers, faites estimer votre bien par un professionnel qui saura déterminer la juste valeur de ce dernier. Il conviendra de définir le prix net vendeur et le prix HAI, avec une réelle stratégie de vente.
L’estimation d’un bien nécessite non seulement des connaissances pointues en matière d’immobilier, mais aussi un œil « neuf » et impartial (différent du propriétaire basé sur l’affection) .
C’est pourquoi il vous est donc conseillé de réaliser votre estimation par un professionnel.
« Mon guide immobilier » vous propose une 1ere estimation GRATUITE avec un outil d'estimation immobilière tenant compte de critères précis et déterminant pouvant influer sur le prix au m². Munissez-vous des informations suivantes sur le bien : adresse, surface, nombre de pièces et nombre de chambres, année de construction puis : Cliquez sur le lien suivant : J’estime mon bien avec Mon Guide Immobilier
Il convient de se munir d’un certain nombre de documents obligatoires pour mettre en vente son bien. Ils sont un prérequis à la vente et sans eux, aucune transaction ne peut s’effectuer. Voici la liste de documents que vous devez donc être en mesure de fournir :
- Le titre de propriété (remis lors de l’achat du bien immobilier)
- Les trois derniers procès-verbaux des réunions de copropriétaires (s’il s’agit d’un logement soumis au régime de la copropriété)
- Un règlement de la copropriété ou du lotissement
- Un certificat de non-hypothèque
- Le Dossier du Diagnostic Technique (ou DDT) (performance énergétique du bien, amiante, exposition au plomb, installation électricité, installation gaz, termites, risques naturels, miniers & technologiques, etc.) …
En cas de perte de votre acte de propriété, il est possible d’en obtenir une copie payante auprès de votre notaire ou du service de publicité foncière.
Tout vendeur d’un bien immobilier doit respecter cette obligation d’information.
Il doit fournir au potentiel acquéreur un certain nombre de diagnostics techniques dès l’annonce de mise en vente (Pour le diagnostic de performance énergétique) ou avant de pouvoir signer une promesse de vente. (pour d’autres diagnostics)
La liste obligatoire dépend du type de bien. Vous devez donc prendre contact avec un professionnel certifié pour avoir un devis exact et précis pour votre bien.
Pour connaitre les différents diagnostics en vigueur , reportez-vous à notre article en cliquant sur le lien suivant : « Les diagnostics immobiliers »
Bon à savoir : un professionnel certifié par un organisme accrédité doit réaliser les diagnostics, sans quoi ils ne sont pas valides. En cas d’erreur, le diagnostiqueur peut être juridiquement tenu responsable.
Vendre son bien ne se résume pas à une simple transaction ou passer une petite annonce, il est important de « mettre en valeur » votre bien.
En effet, il faut que le potentiel acquéreur puisse se projeter dans le bien qu’il visite. Et pour cela il faut que vous mettiez en scène votre appartement ou votre maison et que vous ne négligiezrien, qu’il s’agisse de l’intérieur comme de l’extérieur.
Quelques conseils :
- En finir avec l’encombrement : Il s’agit de se séparer uniquement de mobiliers superflus dont vous pouvez largement vous passer. Cela permet d’améliorer la perception de l’espace.
- Repositionnez éventuellement vos meubles (canapés et chaises) pour former des groupes espaces confortables de sorte que le flux de circulation dans une pièce soit évident. Cela rendra l’espace plus convivial.
- Montrer un bien achevé : Les projets inachevés peuvent effrayer les acheteurs potentiels, alors finissez-les. Les plinthes manquantes, un seuil de porte absent, un mur non peint encore en placo….. ont tendance à être un drapeau rouge pour l’éventuel acheteur.
De plus, il vous coûtera moins cher de le réparer plutôt que les acheteurs négocient sur le prix de vente affiché.
- Nettoyer votre bien de fond en comble. Cela peut sembler couler de source, mais ô combien il est repoussant pour un visiteur de tomber sur un logement poussiéreux et mal rangé. Alors, ne ruiner pas vos chances de réussite avant même que la visite n’ait lieu et rendez votre bien propre !
- A cela peut s’ajouter la dépersonnalisation du logement, le rafraîchissement des murs et du plafond ou encore réalisation de menus travaux si besoin est. Notez cependant qu’il est déconseillé d’engager plus de 2 à 3 % du montant de votre bien pour réaliser vos travaux, il s’agit simplement de rénover votre logement pour le rendre attirant aux yeux des visiteurs.
Lorsque vous aurez un acquéreur, vous pourrez signer avec lui une « promesse de vente » permettant de formaliser l’intention d’achat du bien immobilier par ce dernier.
Le délai entre la signature de la promesse de vente et la vente effective (Acte authentique) est généralement de 3 à 4 mois. En effet, différentes formalités administratives doivent être effectuées pendant ce temps-là.
Tant que l’acte authentique n’est pas signé chez le notaire, la vente n’est pas définitivement scellée.
Cette période est le bon moment pour faire vos cartons et préparer votre déménagement. Si vous n’avez pas encore trouvé votre nouveau logement, n’hésitez pas à chercher un endroit où stocker vos affaires.
Faites votre 1ère estimation qui vous permettra de vous positionner rapidement face à une concurrence parfois rude du marché et d’éviter toute déception.
Cliquez sur le lien suivant : J’estime mon bien avec Mon Guide Immobilier
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