22.02.2023
Le service des impôts a lancé en début de semaine une nouvelle campagne déclarative. Le but est de déterminer quels sont les propriétaires assujettis à la taxe d'habitation.
Quels sont les propriétaires qui doivent encore payer la taxe d'habitation? Pour le savoir, la Direction générale des finances publiques a lancé le 23 janvier une nouvelle campagne déclarative. L'ensemble des propriétaires, personnes physiques ou morales, devront se rendre sur le service en ligne "Gérer mes biens immobiliers" à partir de l'espace sécurisé du site impots.gouv.fr.
Ils devront, pour chacun de leurs locaux, indiquer à quel titre ils les occupent et, quand ils ne les occupent pas eux-mêmes, l'identité des occupants et la période d’occupation (situation au 1er janvier 2023). En effet, si la taxe d'habitation ne s'applique plus pour les résidences principales, elle "reste applicable aux autres locaux, notamment les résidences secondaires. Il en va de même de la taxation des locaux vacants", précise la Direction générale des finances publiques.
Cette déclaration devra être faite avant le 30 juin 2023. Une fois réalisée, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. La direction générale des finances publiques note qu'au plan national, ce sont 34 millions de propriétaires qui sont concernés par cette nouvelle déclaration pour 73 millions de locaux".
Diane LacazeJournaliste BFM Éco
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Nous sommes convaincus que l’intervention d’un Agent immobilier est aujourd’hui plus que nécessaire afin de rassurer chacune des parties ( acheteur comme vendeur), compte tenu d’un environnement juridique de plus en plus complexe.
Et le mandat « simple » reste à nos yeux le contrat qui garantie au mieux les intérêts d’un propriétaire (voir notre article « Mandat de vente exclusif LE PIÈGE A EVITER » dans notre rubrique « Passez par un pro »)
Toutefois, certains professionnels ont trouvé le moyen de glisser dans leur mandat « simple » des clauses à notre sens « abusives » pour éviter toute concurrence.
En insérant ces clauses dans leur mandat, ces professionnels agissent uniquement dans leur propre intérêt et non dans l’intérêt des vendeurs.
Attention, il ne s’agit pas de faire le procès de tous les agents immobiliers, mais seulement de faire le tri entre les bons et les mauvais professionnels qui abuseraient de la situation.
Nous portons donc à votre connaissance des clauses que des propriétaires ont relevé dans leur mandat afin que vous puissiez les repérer avant toute signature de mandat de vente.
Rappelons avant tout les règles issues du mandat « simple » :
- Vous pouvez confier votre bien à n’importe quel professionnel (ce qui signifie : autant d'agences que vous souhaitez).
- Vous pouvez faire jouer la concurrence et prendre une agence qui pratique des honoraires réduits voire « forfaitaires » de façon à afficher un prix « en publicité » plus bas pour obtenir plus de clients.
- Vous pouvez vendre votre bien par vous-même.
En résumé, avec un mandat « simple » vous devez avoir LA LIBERTE de faire ce que vous voulez
Il ne peut donc y avoir dans votre mandat « simple » le type de clause suivante (que vous pouvez trouver dans le paragraphe « obligations du mandant » de chaque mandat)
1- Clause prévoyant : « Une obligation d’afficher le bien en vente à condition de prix égale ou supérieur. » et « une obligation de limiter le nombre d’intermédiaires professionnels »
L’objectif d’un vendeur est de trouver un acheteur par n’importe quel moyen et notamment en trouvant une agence moins chère « en honoraires » ce qui lui permettra d’avoir plus de clients puisque son bien sera « affiché en publicité » moins cher.
C’est ce qu’on appelle tout simplement « faire jouer la concurrence »
Le vendeur aura donc tout intérêt de prendre « un mandat simple » qui lui assurera ce genre de service et une liberté dans la vente de son bien.
Or, lorsqu’une une agence vous oblige à prendre uniquement d’autres agences qui afficheraient le bien en vente au même prix qu’elle (sans être supérieur), cette agence empêche toute concurrence de se faire et surtout vous prive des chances de trouver plus de clients.
Que ce soit en plafonnant le prix de vente (en publicité) ou en limitant le nombre d’agences , il s’agit d’une atteinte au «principe de la libre concurrence».
Ce type de clause restrictive de liberté s’apparente donc à une clause de mandat « exclusif » qui n’a rien à faire dans un mandat simple.
Les conseillers arrivent à persuader des propriétaires parce qu’ils ne lisent pas toutes clauses et surtout celles-ci. Soyez donc vigilant dans la lecture de vos mandats.
NOTRE CONSEIL : Refusez de signer ce type de mandat, ou si déjà fait, demandez à le convertir en mandat simple (sans ces clauses) !
A LIRE SUR LE MEME THEME LES ARTICLES SUIVANTS :
- Honoraires d’agence (Le service à ne pas négliger-DES ECONOMIES A LA CLE) Rubrique « Passer par un pro »
ATTENTION Ne concerne que les baux signés à compter du 15 juillet 2022 et non meublé
Le bail (ou contrat de location) recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter les règles (mentions et informations obligatoires) relatives aux locations à usage d'habitation principale.
Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée (Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat) ou d'un acte authentique (Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire.)
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
Le bail doit préciser les informations suivantes :
- Nom et domicile du propriétaire
- Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
- Noms du ou des locataires
- Date de prise d'effet et durée du bail
Le bail doit préciser les informations suivantes :
- Consistance du logement et sa destination (usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte)
- Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
- Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
- Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique : - si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail, - si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
- Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
- Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
- Modalités de paiement des charges
- Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
- Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
- Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
- Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
- imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
- ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
- ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949
- État des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, ...)
- État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
- État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans
- Si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l'indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement.
À savoir
Le dossier de diagnostic technique est transmis au locataire par courrier électronique, sauf si le locataire ou le propriétaire s'y oppose.
En remplacement de l'état de l'installation intérieure de l'électricité, le bailleur peut fournir :
- un état de l'installation intérieure de l'électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
- ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l'installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Si l'attestation ne peut pas être fournie, la déclaration de l'organisme agréé.
En remplacement de l'état de l'installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :
- un état de l'installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
- ou un état de l'installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).
À savoir
Le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au contrat de location, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
- Notice informative
- État des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés
- Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire
- Énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...)
- Copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné
- Copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d'en appliquer une
- Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeuble la jouissance des parties privatives et communes. Il porte également sur la quote-part: Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :
- d'obtenir en mairie une autorisation préalable à annexer au contrat de bail
- ou de déposer en mairie une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
- 6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
- soit renouvelé sur proposition du propriétaire
Source : service public
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