Vous pouvez confier à votre notaire l’ensemble de votre projet immobilier : de la signature de l’avant contrat à l’acte définitif, des formalités administratives (déclarations préalables, purge des droits de préemption....), en passant par le calcul des différentes taxes et leur déclaration à l’administration.
De plus, votre notaire établira l'éventuelle déclaration de plus-value immobilière et versera l'impôt à l'Administration par prélèvement "à la source" sur le prix de vente.
Le notaire, garant de la sécurité juridique
En France, toute vente immobilière passe par le notaire. Il veille, en tant qu’officier public, à la bonne exécution du contrat et lui confère, outre la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire.
Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure. On chiffre à plus de cent les points juridiques et fiscaux auxquels le notaire prête une attention méticuleuse lors de la préparation d'un acte de vente.
Par exemple, le notaire peut : - chercher et demander l’identité des parties au contrat, leur statut matrimonial - vérifier le titre de propriété du vendeur, la situation hypothécaire du bien, les servitudes conventionnelles et les règles d'urbanisme applicables - purger les droits de préemption - vérifier que les diagnostics préalables à la vente, obligatoires, ont bien été faits avant la signature de l'avant contrat.
Par sa connaissance juridique accrue et par sa connaissance des éventuelles modifications législatives, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l’avant-contrat (préalable à l’acte de vente). Vous n’aurez donc pas de « mauvaises surprises ».
Une fois l’acte signé, il fait l’objet d’une formalité importante « la publicité foncière ». Il s’agit de l’enregistrement au Service de publicité foncière, de la situation juridique du bien. Le but est de conserver la trace des droits de propriété existant sur l’immeuble, et des hypothèques qui les grèvent. Les notaires, en tant qu’officiers publics, détiennent un monopole d’accès à ce fichier.
Enfin, le notaire garantit la conservation du titre de propriété en le gardant durant 75 ans dans son étude. Passé ce délai, ils sont conservés aux archives nationales, et bientôt, sous forme électronique.
Les notaires apportent également un conseil juridique et fiscal dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation.
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CONSEILS DIVERS
Nue-propriété (Achat en ...)
L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine à moindre coût, d’en préparer la transmission en optimisant la fiscalité, où d'anticiper la baisse de ses revenus à la retraite
1- Différence entre nue-propriété , usufruit et pleine propriété
Définition nue-propriété : Droit d'un propriétaire de disposer d'un bien, sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien
Définition usufruit : L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L'usufruitier a des droits et obligations. Le droit à l'usufruit est temporaire.
La différence tient aux droits plus ou moins importants sur un bien. La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété:
Les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) peuvent être répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.
Différences entre usufruit, nue-propriété, pleine propriété
Droits sur le bien
Pleine propriété
Nue-propriété
Usufruit
Disposer du bien (le vendre par exemple)
Oui
Oui
Non
Utiliser un bien (l'occuper par exemple)
Oui
Non
Oui
Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple)
Oui
Non
Oui
2- Le principe de l'achat en nue-propriété
Vous achetez la nue-propriété d'un bien immobilier (maison, appartement) dont l'usufruit est acquis le plus souvent par un bailleur social (plus rarement une société ou un particulier).
L’usufruitier percevra les fruits (les loyers) et assurera la gestion locative du bien durant toute la durée de l’investissement, en général de 15 à 20 ans.
3- Les avantages d'acheter en nue-propriété -
Un prix attractif : L'achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d'achat de l'ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété. - L'absence de charge pour le nu-propriétaire : L'usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d'entretien de l’immeuble (parties privatives et communes). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil). - La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie : Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans avoir un euro de plus à débourser. - Défiscaliser ses revenus fonciers : Pendant toute la période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu dans la mesure où vous n'encaissez pas les loyers du logement donné en location. En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu. - Réduire sa base ISF : L'usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, à condition qu'il soit assujetti à l'ISF. Il est alors redevable de l'ISF sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n'a pas a en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l'ISF. En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’ISF depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (article 885 G quater CGI) - Transmettre à moindre coût fiscal : Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
