Nue-propriété (Achat en ...)

Une SCI (société civile immobilière) familiale est une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté où d'alliance.

Elle permet aux membres d'une même famille d'être propriétaire dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers et ce, dans un but non commercial.

La SCI permet d'écarter l'application des règles de l'indivision et d'optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine à ses héritiers.

La création d'une SCI est une décision qui ne doit pas être prise à la légère car elle peut présenter des avantages comme des inconvénients selon les situations

  1-    Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI est une société dans laquelle les membres d’une même famille apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. L’apport peut également être en numéraire, c’est-à-dire, une somme d’argent. Dans ce cas, c’est la SCI qui achète le bien immobilier avec ces apports   La SCI réunit des membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré, notamment enfant, parent, petit-enfant, frère/sœur, arrière grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, cousin germain. La SCI familiale, comme toute SCI, est réglementée par les dispositions communes à toutes les sociétés, des articles 1832 et suivants du Code civil, ainsi que par les dispositions communes à toutes les sociétés civiles, fixées par les articles 1845 et suivants du même code.  Néanmoins, elle présente quelques caractéristiques spécifiques en raison des liens de parenté ou d’alliance entre les associés. Par exemple, elle échappe à la qualification de bailleur professionnel lorsqu’elle met un bien en location à des tiers ou aux associés de la SCI. Elle demeure un bailleur particulier qui peut conclure un bail d’une durée minimum de 3 ans et non de 6 ans. Cela constitue d’ailleurs la principale règle spécifique.   En revanche, elle perd son caractère familial dès l’entrée dans la SCI d’un associé qui n’a pas de lien de famille ou d’alliance avec les autres.

 2-    La SCI est une solution pratique dans bien des cas

A-   Elle évite les blocages liés à l’indivision 

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien, qu’elles l’aient choisi (en cas d’acquisition en commun par des époux séparés de biens, par exemple) ou non (en cas de succession), c’est le régime légal de l’indivision qui s’applique.  Dans le cadre d'une indivision, seuls les actes conservatoires peuvent être faits à l'initiative d'un seul coïndivisaire. Pour les actes d'administration, (conclusion des baux ou réalisation de travaux d'amélioration), l'accord du ou des coïndivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis est nécessaire (art. 815-3, al.1 C. civ.). Les actes de disposition (acquisition, vente d'immeuble, emprunt...) restent soumis à l'accord de tous les indivisaires (art. 815-3, al. 7 C. civ.). Cela peut générer des situations de blocage en raison du veto ou du silence d’un indivisaire.  Il faut alors recourir au juge pour passer outre ( art. 815-4 à 815-6 C. civ.). 

Dans une société, seules les décisions les plus graves sont en principe soumises à l'unanimité. Bien souvent, les statuts prévoient que la plupart des décisions sont prises à la majorité des associés telle qu’elle est fixée par les statuts, ce qui permet de passer outre le désaccord des minoritaires.

B- Elle facilite la gestion des biens

Pour éviter les blocages, les indivisaires peuvent à la majorité des deux tiers donner un mandat général d’administration, ou par convention et à l’unanimité nommer un gérant et lui donner certains pouvoirs. Mais ces pouvoirs sont strictement limités et la convention d’indivision à durée déterminée a une durée maximale de 5 ans (renouvelable).  Dans le cadre de la SCI, un ou plusieurs gérants sont désignés et disposent souvent (par les statuts ou un acte annexe) de très larges pouvoirs : il peut en principe accomplir tous les actes de gestion réalisés dans l’intérêt de la société.  La SCI permet également de distinguer la propriété des parts et leur gestion. Ainsi, des parents qui souhaitent transmettre des biens à leurs enfants tout en conservant la gestion de leur patrimoine, peuvent le faire par la création d’une SCI. Ils donnent alors les parts et se font désigner gérants.  De même, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété des parts à leurs enfants, tout en en conservant l’usufruit et donc les revenus produits par les biens. Ils veilleront dans les statuts à organiser la répartition des pouvoirs entre nus- propriétaires et usufruitiers. 

C- Elle assure la pérennité du patrimoine

De plus, elle garantit la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations. La SCI, dotée d'une personnalité distincte de ses membres, est instituée pour une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans (C. civ., art. 1835 et 1838).  Un associé majoritaire ne peut pas imposer aux autres la dissolution anticipée de la SCI. La dissolution judiciaire peut être demandée mais seulement pour justes motifs (inexécution par un associé de ses obligations par exemple). La SCI exclut la vente forcée du bien.    L’indivision est au contraire précaire : la loi prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Le partage peut donc toujours être demandé, au besoin par voie judiciaire (art. 815 C. civ.). 

D- Elle permet de choisir les associés qui la composeront

L’indivision n’est pas toujours souhaitée (lors d’une succession par exemple). Et lorsqu’un indivisaire décède, ses parts sont transmises à ses héritiers sans possibilité pour les coindivisaires de s’y opposer. Cela peut générer des conflits notamment en multipliant le nombre d’indivisaires.  La SCI permet de choisir les personnes avec qui l’ont s’associe et ce, même en cas de décès ou de retrait de l’un des associés.  En principe, la cession de parts sociales d’une SCI à un tiers nécessite l’agrément unanime des autres associés (sauf majorité statutaire différente ou accord des gérants si les statuts l'exigent). 

Bon à savoir : sauf dispositions contraires des statuts, les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément. Elle permet d’optimiser la transmission des parts sociales 

La donation des parts sociales de SCI est plus avantageuse que la donation d’un bien immobilier classique. 

Les donations de parts sont soumises aux abattements classiques (exemples : 100.000 par parent et par enfant, ou 31.865 euros pour les petits-enfants, renouvelables tous les 15 ans). Donner des parts de société plutôt que des biens immobiliers permet d’ajuster au mieux la valeur transmise et de ne pas dépasser les abattements.  Les parents peuvent aussi se réserver l’usufruit des parts, l’assiette fiscale ne sera constituée que de la valeur de la nue-propriété. Au-décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires des parts sans avoir de droits de succession à régler.   De plus, si la SCI a souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur des parts transmises tient compte de ce passif. Enfin, la valeur des parts peut bénéficier d’une décote. La valeur vénale des parts est en effet toujours inférieure à la valeur vénale de l’immeuble ramenée au nombre de parts. Cette décote joue pour les droits de donation et pour les droits de succession. 

E- Elle sécurise la situation des concubins 

Des concubins peuvent y recourir pour sécuriser leur situation en cas de décès.  Pour cela, ils peuvent effectuer un démembrement de propriété croisé des parts sociales. Chacun possède l’usufruit des parts de l’autre. Ainsi, au décès du premier d’entre eux, l’usufruit sur les parts du survivant s’éteint. Le survivant est donc pleinement propriétaire de la moitié des parts et conserve l’usufruit (la jouissance) des parts du défunt.  Suite à l’extinction de l’usufruit, le survivant ne sera pas soumis aux droits de successions de 60%, ce qui constitue un avantage fiscal indéniable. Les concubins peuvent également constituer une SCI pour acheter leur logement “conjugal” et inclure une clause de tontine. Passer par une SCI évitera de payer les 60% de droits de mutation. Mais attention toutefois à la requalification possible par l’administration fiscale en donation déguisée.  Les conseils de votre notaire vous guideront et vous permettront d’éviter les faux pas.  

3-    Comment fonctionne une SCI ?

A-   Les associés

Deux personnes suffisent pour constituer une SCI. La loi ne fixe pas de nombre maximum d’associés ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une SCI car elle n’a pas une vocation commerciale. 

B- L’objet social 

L’objet social est le type d’activité que la société exerce. Pour être civile, une société doit avoir un objet civil, et ne pourra pas faire d’actes de commerce à titre principal. Il est limité à la gestion d’un patrimoine immobilier. Par exemple est considérée comme une activité civile, l’acquisition de terrains en vue de leur revente après construction . En revanche, est considérée comme une activité commerciale l’achat d’immeuble en vue de leur revente en l’état.

C- La durée

Sa durée doit être déterminée dans les statuts et ne peut pas excéder 99 ans.

D- Les statuts

Il s’agit d’un contrat de société qui régit son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit. Leur rédaction est assez libre mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes en assemblée générale, de limiter parfois le droit de vote aux seuls usufruitiers, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des règles de majorité relatives aux agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie… Il est recommandé d’avoir recours à un professionnel du droit. Lorsque les statuts constatent l’apport d’un immeuble et chaque fois qu’il y a matière à publicité foncière, ils devront faire l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire. 

E- L’obligation des associés au passif 

Les associés de la SCI répondent indéfiniment aux dettes de la SCI et proportionnellement à leurs parts dans le capital social. En effet, les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre les associés , et saisir leurs biens personnels en cas de défaillance de la société mais seulement au prorata de leurs parts. En revanche, il n’y a pas de solidarité des associés, ce qui signifie que les créanciers ne peuvent pas se retourner contre un seul associé pour la totalité de la dette.

F- Les apports

Les apports sont constitués des biens (immeuble constituant un apport en nature, somme d’argent constituant un apport en numéraire…) dont les associés transfèrent la propriété ou la jouissance à la société, en contrepartie desquels ils reçoivent des parts sociales.  Il peut s’agit aussi de compétences ou d’un travail mis au service de la société (apport en industrie). Chaque associé doit faire un apport, quelle que soit sa forme. 

G- La fiscalité

Lorsque la SCI dégage des bénéfices, ils sont redistribués aux associés ou mis en réserve afin de garder des ressources à la société. Si les associés ont opté pour une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), ils doivent déclarer les revenus qu’ils aient été distribués ou pas.  La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime sera obligatoire si la SCI loue en meublé ou équipé.  

4-    Qui gère la SCI ?

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes. Le gérant est désigné dans les statuts ou dans un acte annexe fixant l’étendue de ses pouvoirs.   Les statuts déterminent quelles sont les décisions qui doivent être prises en assemblée et à quelle majorité (généralement, les plus importantes). Certaines décisions sont obligatoirement soumises à la décision des associés (comptes annuels, modifications statutaires, révocation du gérant…). Il est possible de désigner plusieurs gérants. Le gérant peut également avoir des missions administratives : établissement des comptes annuels, du bilan, etc. Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.

 5-    Comment constituer une SCI ?

Il conviendra dans un premier temps de vous rapprocher de votre notaire pour faire établir les statuts de votre SCI et ce, afin d’éviter tout écueil, leur rédaction pouvant s’avérer délicate. Il se chargera pour vous de faire toutes les formalités nécessaires (enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…). Votre notaire sera également d’une aide professionnelle précieuse lors d’une cession de parts sociales.

Source : Notaires.fr