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Pour le candidat acquéreur, l'offre d'achat est un moyen de réserver un bien à des conditions qu'il fixe lui-même. Il s'engage à acheter le bien en cas d'acceptation du vendeur. L'acquéreur doit avoir la capacité juridiquede signer un contrat, car l'offre d'achat est destinée à aboutir à la signature d'un acte de vente.
L'offre doit être écrite et contenir les éléments suivants : - Désignation du bien - Date de l'offre - Prix fixé par l'acquéreur - Durée de validité de l'offre de 1 ou 2 semaine(s)
Le délai de réflexion ou de rétractation ne s'applique pas pour une offre d'achat acceptée.
Attention
Le candidat acquéreur qui fait une offre d'achat ne doit verser aucune somme d'argent au vendeur.
Pendant le délai de validité de l'offre, le vendeur a plusieurs possibilités : - Il peut accepter les conditions de l'offre du candidat acquéreur - Il peut refuser l'offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé - Il peut faire une contre-proposition écrite, c'est-à-dire une nouvelle offre qui rend l'offre initiale caduque
Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur et le vendeur sont engagés. Une promesse de vente ou, sinon, un acte de vente est alors signé.
Source : Servicepublic.fr
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Ne vous faites pas piéger !
DITES NON A L’EXCLUSIVITE !!!
Si faire appel à un agent immobilier est aujourd’hui nécessaire pour vendre un bien, le mandat «simple» reste la meilleure solution pour un propriétaire et son acheteur.
Mais tous les agents immobiliers essaieront un jour de faire signer un contrat d’exclusivité !!!!
A ce titre, leur discours est parfaitement bien rodé et bon nombre de propriétaires se laisseront malheureusement ENCORE «prendre au piège».
Derrière de jolis arguments, l’exclusivité n’a pour seul objectif que de permettre à une agence d’être la SEULE A POUVOIR TOUCHER « les honoraires ».
L’agent immobilier n’agit donc que dans son seul intérêt et non celui du propriétaire.
L’exclusivité n’est en réalité que protectionnisme d’honoraires !
Nous allons ci-dessous vous montrer les pièges et vous donner tous les arguments avancés par un agent immobilier en vous indiquant pour chacun d’eux, ce que ce dernier ne vous pas dit.
1 - Le propriétaire ne peut plus vendre son bien par lui-même !
Obligé de ne passer que par l’ agence, un propriétaire se prive de l’opportunité de trouver lui-même un acquéreur (Avec son relationnel, le bouche à oreille, ses connaissances……On dit que le hasard fait bien le choses, et à ce titre, un propriétaire pourrait fort bien croiser son futur acheteur au coin de la rue ou chez son petit commerçant de quartier …)
De plus, est-il normal de priver un propriétaire de son droit le plus fondamental : celui de la propriété ?
2 – Le propriétaire oblige son acquéreur à acheter obligatoirement avec une seule agence !
Tout le monde a des préférences ou des affinités avec certains professionnels et pas d’autres !
Chacun de nous avons d’ailleurs l’habitude d’aller toujours dans les mêmes magasins ou chez les mêmes commerçants.
En ne passant que par une seule agence, un propriétaire perdrait donc tous les clients qui ne voudraient pas passer par celle dernière.
3 - Le propriétaire oblige son acquéreur à payer le prix fort et une commission exorbitante !
L’immobilier est un secteur très concurrentiel et certaines agences pratiquent aujourd’hui des honoraires bas. C’est le cas des agences au « FORFAIT » qui pratiquent jusqu’à 70% de réduction sur des honoraires « classiques ».
L’exclusivité ne permet donc pas de faire jouer la concurrence et prive un acquéreur de faire de substantielles économies avec une autre agence.
Vous-même, ne vous arrive –t- il pas de comparer les enseignes avant de faire un achat important et de ne pas vous arrêter à un seul prix ?
Les acquéreurs réagissent comme tout acheteur !! ILS VEULENT AVANT TOUT FAIRE DES ECONOMIES SUR LE SERVICE ce que ne permet pas le mandat exclusif.
1 - Nous nous investissons davantage quand le bien nous est confié en exclusivité ! FAUX !
Quand une agence est « seule en course » et qu’elle est assurée de toucher sa commission, pensez-vous réellement qu’elle ait besoin de se surpasser ?
(On n’imaginerait pas une personne participant seule à une course se donner à fond alors même qu’elle est sure d’arriver la première !!)
Par ailleurs, si vous prenez le temps de comparer les agences, vous remarquerez que les agences qui doivent justifier de l’exclusivité vous diront que certaines prestations sont en « en option » et ne figurent que dans leur mandat exclusif alors que d’autres professionnels vont vous proposer les mêmes prestations dans leur mandat simple.
2 - Il ne faut pas mettre votre bien dans plusieurs agences à des prix différents au risque de le voir se déprécier ! FAUX !
Premièrement, si un bien se déprécie aux yeux des clients, c’est uniquement parce qu’il reste trop longtemps à la vente du fait d’un prix de vente mal évalué et trop élevé.(et la faute souvent à des honoraires trop chers !!)
Un bien ne se déprécie pas du fait d’être dans plusieurs agences. Pour exemple : si vous décidez un jour de changer de télé et que le modèle de votre choix est moins cher dans une autre enseigne, pensez vous que la télé sera « dépréciée » à vos yeux ou de moins bonne qualité dans le magasin le moins cher. (Non, vous serez bien heureux de l’avoir trouvé ailleurs et moins chère.)
Et un bien immobilier n’échappe pas à la règle !
Par ailleurs, tous les clients savent que quand un bien est présenté dans plusieurs agences, la différence de prix vient forcément du montant des honoraires.
3 - Avec la signature d’un seul mandat, vous allez bénéficier d’un réseau de plusieurs agences (SIA / FFIP / AMEPI) pour vendre votre bien. FAUX !
Chaque agence affiliée à ce genre de « réseau » (SIA / FFIP / AMEPI) tient le même discours à chaque propriétaire uniquement dans le but de rentrer « ses propres exclusivités » mais sans proposer pour autant les biens des autres membres.
2 raisons à cela :
- Par principe, un agent immobilier n’aime pas partager et encore moins ses honoraires. C’est pourtant ce qu’il devrait faire si un confrère vendait à sa place le bien qu’il avait rentré.
Il devrait partager ses honoraires. C’est pourquoi, dans son discours , un agent immobilier fait miroiter au propriétaire qu’une multitude d’agences seront présentes pour lui trouver un acquéreur alors que dans les faits, chaque agence proposera seule ses exclusivités pour s’assurer de toucher les honoraires en entier. (On pourrait appeler cela un miroir aux alouettes.)
- La 2ème raison est que pour vendre, il faut connaitre parfaitement le bien pour l’avoir vu et visité; pensez-vous alors que toutes les agences « de ce réseau » vont pouvoir proposer un bien qu’elles n’ont jamais vu ?
Cela prouve que le beau discours de ceux qui vous vantent ces réseaux (SIA / FFIP / AMEPI) n’est que mensonge pour vous faire signer une exclusivité
GARDEZ VOTRE LIBERTE – FUIEZ L’EXCLUSIVITE
Lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acheteur. Il détermine les conditions précises dans lesquelles la vente du logement s'effectuera
La promesse de vente pour l'achat d'un logement existant peut prendre la forme
- soit d'une promesse unilatérale de vente,
- soit d'un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente).
1- Définition d’un compromis de vente
Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l'acheteur sont sûrs de vouloir conclure la vente du logement. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acheteur sauf s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.
Le compromis peut être réalisé sous 2 formes :
- Acte sous signature privée réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)
2- Définition d’une promesse unilatérale de vente
Une promesse unilatérale peut être signée lorsque l'acheteur n'est pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte lui laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Il réserve ainsi le logement pendant un délai clairement précisé. Le vendeur s'engage à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes :
- Acte sous signature privée réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois)
À compter de sa signature, une promesse unilatérale sous signature privée doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l'enregistrement du vendeur ou de l'acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.
Le vendeur et/ou l'acheteur peuvent soit déposer la promesse directement au service de l'enregistrement, soit l'envoyer par courrier simple ou recommandé.
3- Contenu d’une promesse ou compromis
La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acheteur.
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Adresse du bien
- Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
- Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
- La promesse de vente d'un logement en copropriété doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété.
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement
- Prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif
- Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation : le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 €
- Date de disponibilité du bien
À savoir
Des clauses suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Ainsi la vente ne pourra se réaliser que sous certaines conditions. Par exemple, il peut s'agir de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ou d'un permis de construire, de l'obtention d'un prêt immobilier ou encore de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente.
La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).
4- Notification d’une promesse
La promesse de vente peut être remise en main propre ou envoyée à l'acheteur par lettre recommandée avec avis de réception.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
5- Sommes à payer
De nombreux mécanismes d'indemnisation ou de contrainte, plus ou moins différenciés, peuvent être prévus dans une promesse de vente. Par exemple, il peut s'agir de l'astreinte (versement d'une indemnité par jour de retard, notamment dans le cas où le vendeur ne délivre pas le logement à la date prévue), ou du séquestre qui est un acompte sur le prix total.
Certains de ces mécanismes sont couramment utilisés et diffèrent suivant la forme de la promesse de vente.
- Dans un compromis de vente
Des clauses inscrites dans le compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement est autorisée si 2 conditions sont remplies. Le compromis doit être conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple). Aussi, le versement doit être consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
Sinon, le fait d'exiger, de recevoir un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.
À noter
Si l'acheteur exerce son droit de rétractation, le professionnel doit lui restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Le montant demandé à l'acheteur se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Sauf pour un versement pendant le délai de rétractation, ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire. À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause du compromis à l'origine du versement.
- Dans une promesse unilatérale de vente
Des clauses inscrites dans une promesse unilatérale de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement est autorisée si 2 conditions sont remplies. La promesse doit être conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple). Aussi, le versement doit être consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
Sinon le fait d'exiger, de recevoir un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.
À noter
Si l'acheteur exerce son droit de rétractation, le professionnel doit lui restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Le montant demandé à l'acheteur se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Sauf pour un versement pendant le délai de rétractation, ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire. À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.
6- Rétractation
Le droit de rétractation permet à l'acheteur de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse.
Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse de vente. S'il conteste la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement.
L'acheteur dispose de 10 jours calendaires: Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés pour renoncer à la vente.
Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1erjour ouvrable suivant.
L'acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours calendaires
Sources : Services public.fr
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