Vous souhaitez mettre en vente votre maison ou votre appartement mais vous vous posez de nombreuses questions sur la « bonne » démarche à suivre ?
Vous aimeriez vendre seul mais le recours à une agence immobilière ne serait-il pas au final un atout ?
Comment faire pour évaluer au plus juste votre prix de vente ou que devez-vous mettre place avant de démarrer votre vente ?
La vente de « son bien » est un moment important dont il ne faut négliger aucune question ou aucune étape pour une vente sereine et dans les meilleures conditions.
« Mon Guide immobilier » répond pour vous à ces interrogations et vous dévoile les grandes étapes à respecter dans une vente immobilière.
- Choisir de vendre seul ou avec un intermédiaire
- Estimer la valeur de votre bien
- Récupérer les pièces nécessaires à la vente
- Réaliser les diagnostics obligatoires
- Valorisez votre bien avant la mise en vente
- De la promesse à l’acte
Lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier, vous avez le choix entre vendre de particulier à particulier en réalisant une vente dite “directe”, ou bien de recourir à un intermédiaire qui se chargera de vendre votre bien.
Il s’agit d’une question et d’une décision importante puisqu’elle implique pour chaque choix, des avantages et des inconvénients qu’il est bon d’avoir à l’esprit.
Si vous décidez de vendre votre bien par vous-même :
Sachez qu’il s’agit d’un projet qui peut être long et fastidieux.
Entre le filtrage des appels ou des mails (alors que vous êtes au travail ou en train de vous occuper de vos enfants), la gestion des visites (avec de nombreux curieux auxquels vous n’oserez pas dire non pensant détenir le bon client), les connaissances techniques ou juridiques exigées, la vente d’un bien se révèle parfois très énergivore ! Cela ne s’improvise donc pas, surtout si c’est la première fois que vous tentez de vendre un bien seul.
Malgré toutes ses contraintes, vous vous dites que vous allez faire l’économie de frais d’agences qui peuvent parfois se révéler réellement exorbitants !
Si nous sommes d’accord avec vous sur le fait que beaucoup d’agences ou réseaux pratiquent des honoraires trop élevés, la présence aujourd’hui sur le marché de professionnels travaillant AU FORFAIT (avec des honoraires fixes et réduits remet sérieusement en cause la question de se passer ou pas des services d’un professionnel.
(Pour en savoir plus sur les avantages d’une agence au FORFAIT, lisez notre article en cliquant sur lien suivant: « honoraires d’agence le service à ne pas négliger – des économies à la clé » )
Un dernier point à prendre en compte : vendre son bien immobilier seul peut dans certain cas vous faire perdre de l’argent si votre négociation n’est pas parfaite.
Si vous désirez faire appel à une agence immobilière :
Vous devez savoir en premier lieu que votre « prix net vendeur » sera augmenté du montant des honoraires d’agences qui sont de l’ordre de 5,5 % en moyenne. En revanche, vous pouvez d’importantes économies en faisant appel à une agence immobilière innovante « au FORFAIT ». (Lien cité ci-dessus)
Cela étant, avoir recours à un intermédiaire se montre très intéressant à plusieurs titres.
L’agence se charge de publier votre annonce sur les différents portails de publication à forte audience (payant pour les particuliers), la valorise, fait visiter votre bien et vous suit dans la préparation du dossier de vente. Le recours à un professionnel de l’immobilier présente le double avantage d’offrir le confort d’une vente sans encombre et sans tracas mais aussi d’éviter certains écueils qui peuvent se montrer destructeurs si vous vendez votre bien vous-même : une annonce mal rédigée avec des photos qui ne mettent pas le bien en valeur, un prix qui se situe hors marché, un prix mal négocié ou encore des atouts de votre bien mal mis en avant.
Élément incontournable de la mise en vente de votre bien, l’estimation constitue l’une des étapes phares de votre projet. Quelle est la valeur de mon d’appartement ? Combien vaut ma maison ? A quel prix dois-je vendre mon bien immobilier ?
A ces questions il convient d’y répondre de manière toute relative.
En effet, si un particulier a tendance à donner à son propre bien une valeur affective, il en est moins sûr de sa valeur réelle.
Explications : de très nombreux critères s’inscrivent dans l’équation qui vise à déterminer la valeur d’un bien immobilier, à commencer par ses atouts : luminosité, situation géographique, exposition, vis-à-vis, agencement, prestations proposées, les travaux potentiels à réaliser etc.
Il est aussi bon de déterminer la consommation en énergie de votre logement, élément qui peut freiner la vente ou conduire lors des négociations à la baisse de la valeur de votre bien si ce dernier est trop friand d’énergie. Il sera donc opportun de réaliser les diagnostics immobiliers de manière concomitante à l’estimation de votre bien immobilier. En effet, il sera difficile de donner une estimation immobilière définitive d’un appartement sans connaître par exemple le métrage au sens loi carrez !
A l’inverse, si vous savez que des infrastructures sont amenées à être créées dans un avenir proche à proximité de votre bien (un arrêt de métro à 500 mètres du bien par exemple), alors l’estimation pourra être révisée à la hausse. Si vous n’êtes certains de rien et que vous souhaitez éviter la déconvenue qui pourrait résulter d’une non-vente ou de négociations à répétition avec des particuliers, faites estimer votre bien par un professionnel qui saura déterminer la juste valeur de ce dernier. Il conviendra de définir le prix net vendeur et le prix HAI, avec une réelle stratégie de vente.
L’estimation d’un bien nécessite non seulement des connaissances pointues en matière d’immobilier, mais aussi un œil « neuf » et impartial (différent du propriétaire basé sur l’affection) .
C’est pourquoi il vous est donc conseillé de réaliser votre estimation par un professionnel.
« Mon guide immobilier » vous propose une 1ere estimation GRATUITE avec un outil d'estimation immobilière tenant compte de critères précis et déterminant pouvant influer sur le prix au m². Munissez-vous des informations suivantes sur le bien : adresse, surface, nombre de pièces et nombre de chambres, année de construction puis : Cliquez sur le lien suivant : J’estime mon bien avec Mon Guide Immobilier
Il convient de se munir d’un certain nombre de documents obligatoires pour mettre en vente son bien. Ils sont un prérequis à la vente et sans eux, aucune transaction ne peut s’effectuer. Voici la liste de documents que vous devez donc être en mesure de fournir :
- Le titre de propriété (remis lors de l’achat du bien immobilier)
- Les trois derniers procès-verbaux des réunions de copropriétaires (s’il s’agit d’un logement soumis au régime de la copropriété)
- Un règlement de la copropriété ou du lotissement
- Un certificat de non-hypothèque
- Le Dossier du Diagnostic Technique (ou DDT) (performance énergétique du bien, amiante, exposition au plomb, installation électricité, installation gaz, termites, risques naturels, miniers & technologiques, etc.) …
En cas de perte de votre acte de propriété, il est possible d’en obtenir une copie payante auprès de votre notaire ou du service de publicité foncière.
Tout vendeur d’un bien immobilier doit respecter cette obligation d’information.
Il doit fournir au potentiel acquéreur un certain nombre de diagnostics techniques dès l’annonce de mise en vente (Pour le diagnostic de performance énergétique) ou avant de pouvoir signer une promesse de vente. (pour d’autres diagnostics)
La liste obligatoire dépend du type de bien. Vous devez donc prendre contact avec un professionnel certifié pour avoir un devis exact et précis pour votre bien.
Pour connaitre les différents diagnostics en vigueur , reportez-vous à notre article en cliquant sur le lien suivant : « Les diagnostics immobiliers »
Bon à savoir : un professionnel certifié par un organisme accrédité doit réaliser les diagnostics, sans quoi ils ne sont pas valides. En cas d’erreur, le diagnostiqueur peut être juridiquement tenu responsable.
Vendre son bien ne se résume pas à une simple transaction ou passer une petite annonce, il est important de « mettre en valeur » votre bien.
En effet, il faut que le potentiel acquéreur puisse se projeter dans le bien qu’il visite. Et pour cela il faut que vous mettiez en scène votre appartement ou votre maison et que vous ne négligiezrien, qu’il s’agisse de l’intérieur comme de l’extérieur.
Quelques conseils :
- En finir avec l’encombrement : Il s’agit de se séparer uniquement de mobiliers superflus dont vous pouvez largement vous passer. Cela permet d’améliorer la perception de l’espace.
- Repositionnez éventuellement vos meubles (canapés et chaises) pour former des groupes espaces confortables de sorte que le flux de circulation dans une pièce soit évident. Cela rendra l’espace plus convivial.
- Montrer un bien achevé : Les projets inachevés peuvent effrayer les acheteurs potentiels, alors finissez-les. Les plinthes manquantes, un seuil de porte absent, un mur non peint encore en placo….. ont tendance à être un drapeau rouge pour l’éventuel acheteur.
De plus, il vous coûtera moins cher de le réparer plutôt que les acheteurs négocient sur le prix de vente affiché.
- Nettoyer votre bien de fond en comble. Cela peut sembler couler de source, mais ô combien il est repoussant pour un visiteur de tomber sur un logement poussiéreux et mal rangé. Alors, ne ruiner pas vos chances de réussite avant même que la visite n’ait lieu et rendez votre bien propre !
- A cela peut s’ajouter la dépersonnalisation du logement, le rafraîchissement des murs et du plafond ou encore réalisation de menus travaux si besoin est. Notez cependant qu’il est déconseillé d’engager plus de 2 à 3 % du montant de votre bien pour réaliser vos travaux, il s’agit simplement de rénover votre logement pour le rendre attirant aux yeux des visiteurs.
Lorsque vous aurez un acquéreur, vous pourrez signer avec lui une « promesse de vente » permettant de formaliser l’intention d’achat du bien immobilier par ce dernier.
Le délai entre la signature de la promesse de vente et la vente effective (Acte authentique) est généralement de 3 à 4 mois. En effet, différentes formalités administratives doivent être effectuées pendant ce temps-là.
Tant que l’acte authentique n’est pas signé chez le notaire, la vente n’est pas définitivement scellée.
Cette période est le bon moment pour faire vos cartons et préparer votre déménagement. Si vous n’avez pas encore trouvé votre nouveau logement, n’hésitez pas à chercher un endroit où stocker vos affaires.
Faites votre 1ère estimation qui vous permettra de vous positionner rapidement face à une concurrence parfois rude du marché et d’éviter toute déception.
Cliquez sur le lien suivant : J’estime mon bien avec Mon Guide Immobilier
Acte de vente d'un logement existant
Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies, un acte de vente définitif est rédigé et signé chez un notaire. Le transfert de propriété est immédiat.
1- Contenu de l’acte
L'acte de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
- Adresse du bien
- Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes
- Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
- Prix de vente
- Modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- Montant des honoraires de la personne chargée de la vente et à qui en incombe le paiement
- Date de disponibilité du bien
- Conditions suspensives lorsqu'il en exist
- Informations relatives à la copropriété
- Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de réflexion quand il n'y a pas eu de promesse de vente
L'absence d'information sur le droit de réflexion est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut
excéder 3000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale
- L'acte de vente doit obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostics techniques immobiliers.
2- Délai de réflexion
Si le contrat n'est pas précédé d'une promesse de vente, l'acheteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours avant de signer l'acte de vente.
Le projet d'acte de vente est remis à l'acquéreur par lettre recommandée ou en main propre. Le délai de réflexion commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée ou de sa remise en main propre.
En aucun cas, l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de 10 jours.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1erjour ouvrable
Attention
Aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.
3- Signature de l'acte
L'acte authentiqueest obligatoirement établi par un notaire.
L'acte doit être signé par le vendeur et l'acquéreur. Quand l'un d'entre eux ne peut être présent, il peut se faire représenter en confiant à un tiers une procuration
Le notaire garde le seul original de l'acte, appelé la minute. Il enregistre l'acte de vente au fichier immobilier, situé au service de publicité foncière dont dépend le bien, et au cadastre. Cet enregistrement rend l'acte de vente opposable aux tiers
Le jour de la signature du contrat de vente, le notaire remet une attestation de propriété immobilière à l'acheteur.
L'acte de vente peut être signé sur support électronique, on parle d'un acte authentique électronique (AAE). Dans ce cas, le notaire prépare l'acte sur un logiciel de rédaction. Il joint l'ensemble des pièces annexes qu'il scanne. L'acte est lu sur écran par l'ensemble des parties et le notaire recueille électroniquement les signatures.
L'acheteur reçoit une attestation de propriété. À sa demande, il peut également obtenir la copie de l'acte par voie électronique.
L'AAE est envoyé automatiquement dans un minutier central (MICEN) établi et contrôlé par le Conseil supérieur du notariat. L'acte, ses annexes et les signatures de toutes les parties sont conservés dans un fichier.
La remise des clés à l'acquéreur se fait, en principe, à l'issue de la séance de signatures.
4- Notification de l'acte de vente
Le notaire conserve la minute. Après l'enregistrement auprès du service de publicité foncière, il remet la copie de l'acte de vente à l'acheteur, en main propre, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
Cette copie revêtue des cachets de l'administration fiscale constitue le titre de propriété.
5- Règlement du prix de vente
Le jour de la signature de l'acte, l'acquéreur paye le prix indiqué dans le contrat, déduction faite du montant de la somme versée lors de la signature du compromis de vente.
En général, l'acheteur paye les frais de notaire.
Source : Service-Public.fr
L'assainissement a pour objet la collecte, l'évacuation et le traitement des eaux usées : les eaux vannes (eau des WC) et les eaux grises (eau de la cuisine, du lave-linge...). Il peut être collectif ou tout-à- l'égout) ou individuel avec une fosse septique
1- Définition Assainissement Collectif
Votre maison est raccordée au réseau communal, le tout-à-l'égout. L'égout est connecté à un collecteur qui conduit les eaux usées vers la station d'épuration. Elles sont traitées avec les eaux pluviales, ou séparément.
La commune est tenue d'assurer la collecte des eaux usées domestiques et le stockage, l'épuration et le rejet ou la réutilisation de l'ensemble des eaux collectées.
Le choix de la mise en place d'un assainissement collectif dépend de la commune.
Vous avez la possibilité de consulter en mairie le zonage d'assainissement qui délimite les zones d'assainissement collectif et non collectif.
2- Définition Assainissement Non Collectif
Si votre maison n'est pas raccordée au réseau collectif, vous devez vous équiper d'un système d'assainissement autonome, individuel. Vous aurez le choix entre différents dispositifs (fosses toutes eaux et épandage, microstation par exemple).
Attention
Quand un réseau d'assainissement collectif est mis en place dans votre commune, vous avez 2 ans pour raccorder un bâtiment existant.
Le choix de la mise en place d'un assainissement collectif dépend de la commune.
Vous avez la possibilité de consulter en mairie le zonage d'assainissement qui délimite les zones d'assainissement collectif et non collectif.
3- Les missions du service public d’assainissement non collectif (SPANC)
Dans chaque commune ou groupement de communes, il existe un service public d'assainissement.
Un règlement du service public d'assainissement définit les prestations assurées par le service et les obligations de l'exploitant, des usagers et des propriétaires. Il est remis à chaque usager.
Le service assure des missions obligatoires de contrôle et des prestations facultatives d'entretien, de vidange ou de travaux. Il contrôle la conformité des installations et des raccordements. L'usager ne peut pas choisir un autre prestataire pour effectuer les contrôles.
Les missions de contrôle du SPANC consistent à :
- Examiner les projets de conception des installations neuves ou à réhabiliter
- Vérifier l'exécution des travaux
- Contrôler le bon fonctionnement et l 'entretien des installations existantes
La fréquence des visites de contrôle des installations existantes est définie par la commune. Elle est précisée dans le règlement de service et elle ne peut être supérieure à 10 ans.
4- Comment installer un système d’assainissement individuel (autonome)
Les immeubles ou les maisons non raccordés au réseau d'assainissement collectif doivent être branchés sur une installation d'assainissement non collectif.
2 Types d'immeubles sont concernés :
- Immeubles situés en zone d'assainissement non collectif
- Immeubles dispensés de branchement, en zone d'assainissement collectif
Vous pouvez faire vous-même les travaux. Cependant, il est recommandé de se tourner vers une entreprise spécialisée ou vers la commune si elle assure ce service. Elles effectuent l'ensemble des travaux (terrassement, creusage, plomberie, raccordements...).
La commune peut fixer des règles techniques pour l'implantation ou la réhabilitation des installations. Ces règles concernent notamment les études de sols et le choix du type d'installation en fonction de la perméabilité des sols. Les frais supplémentaires sont à la charge du propriétaire.
Avant de commencer les travaux, vous devez présenter votre projet au service public d'assainissement non collectif (SPANC) de votre commune. Il peut vous renseigner sur la marche à suivre et faire des recommandations pour votre projet.
Le SPANC assure les missions suivantes :
- Contrôle de conception de votre future installation en se basant sur l'étude de votre dossier
- Rédige une attestation de conformité à la réglementation que vous joindrez à votre demande de permis de construire
- Contrôle de bonne exécution de l'installation lors d'une visite sur le chantier, avant le remblayage.
Vous pouvez remettre votre terrain en état après le contrôle de bonne exécution du SPANC.
3 Entretien et vidange
Le propriétaire est responsable de l'entretien régulier de son installation. La commune peut créer un service pour assurer cet entretien. Dans ce cas, les propriétaires choisissent de recourir à une entreprise privée ou au service créé par la commune.
La vidange doit être effectuée par une entreprise agréée par le préfet. La périodicité de la vidange de la fosse toutes eaux ou du dispositif à vidanger doit être adaptée en fonction de la hauteur de boues, qui, en général, ne doit pas dépasser 50 % du volume utile.
Le SPANC vérifie le bon fonctionnement et l'entretien de l'installation au moins tous les 10 ans. La périodicité des contrôles dans votre commune figure dans le règlement du service public d'assainissement.
Les installations non conformes doivent faire l'objet de travaux de mise en conformité dans un délai de 4 ans, en cas de danger sanitaire ou de risque environnemental avéré.
À savoir
En cas de vente, le propriétaire a l'obligation de joindre un rapport de visite du SPANC de moins de 3 ans au dossier de diagnostic technique immobilier. Si l'installation est non conforme, des travaux doivent être réalisés dans l'année suivant la vente.
4 La redevance d’assainissement non collectif
La redevance d'assainissement non collectif correspond à un service rendu à l'usager qui ne paye que ce qui le concerne. La redevance comprend les frais des missions de contrôle du SPANC et les éventuels frais d'entretien de l'installation qui sont tarifés selon la nature de la prestation.
5 Les sanctions en cas de non-respect de vos obligations
Dans le cadre de sa mission de contrôle de l'assainissement, la commune peut vous sanctionner si vous ne respectez pas vos obligations.
La commune peut vous demander de payer une somme au moins équivalente à la redevance d'assainissement. Cette somme peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 400 %.
Vous pouvez être sanctionné, si vous laissez s'écouler ou se répandre, sur la voie publique, des substances susceptibles de nuire à la salubrité et à la sécurité publiques ou d'incommoder le public. Vous devrez payer une amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe.
Si vous ne respectez pas l'obligation de raccorder votre bâtiment au réseau public, la commune peut vous demander de payer une somme au moins équivalente à la redevance d'assainissement. Cette somme peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 400 %.
Vous ne la paierez pas si vous vous raccordez dans un délai de douze mois à compter de la date d'envoi de la notification de la pénalité.
La commune peut, après vous avoir mis en demeure, procéder d'office et à vos frais aux travaux indispensables.
6 Que faire en cas de litige avec le service public d’assainissement
Selon le litige qui vous oppose au service public de l'assainissement de votre commune, vous devrez saisir le tribunal judiciaire ou le tribunal administratif.
a- Tribunal judiciaire
Le tribunal judiciaire est compétent pour les litiges suivants :
- Facturation
- Recouvrement de la redevance
- Dommages causés à l'occasion de la fourniture du service (vice de conception, l'exécution des travaux publics ou l'entretien d'ouvrages publics)
- Refus d'autorisation de raccordement au réseau public
Dans un premier temps, vous devez adresser une réclamation écrite au service pour rechercher une solution.
Vous pouvez ensuite saisir le médiateur de l'eau pour régler votre litige à l'amiable.
Si la médiation échoue, vous pouvez faire un recours auprès du tribunal.
b- Tribunal administratif
Le tribunal administratif est compétent pour les litiges qui concernent la réglementation ou le contrôle effectué par le service public d'assainissement.
Sources : Service public
Le bornage consiste à fixer définitivement la limite de deux terrains contigus et à marquer cette limite par des repères matériels appelés « bornes ».
Le bornage de terrains n’est pas obligatoire (sauf exceptions). Il est toutefois très fortement recommandé
1- Pourquoi recourir au bornage ?
- Le bornage permet d’éviter tous les conflits de limites propriété, et notamment les empiétements (plantations ou constructions chez le voisin par exemple). - Il ne peut être entrepris que si les fonds concernés constituent des propriétés privées (impossibilité de bornage lorsque le terrain est contigu au domaine public par exemple). - En matière de voirie routière, il s’agira d’une procédure administrative dite d’alignement. - En revanche, les chemins ruraux, relevant du domaine privé, sont susceptibles de bornage.
2- Comment procéder ? a- De manière amiable : Si les deux propriétaires sont d’accord sur la limite séparative de leurs terrains contigus. Cet accord doit faire l’objet d’un procès-verbal de bornage, réalisé par un géomètre expert. La signature de ce document donne valeur contractuelle au bornage, qui se fait à frais communs. Pour rendre le bornage définitif, il est prudent de faire publier le procès-verbal de bornage au fichier immobilier. Ainsi aucune contestation sur les limites du terrain ne sera possible par les propriétaires actuels des terrains concernés mais aussi par les suivants. Le recours à un notaire est nécessaire. b- De manière judiciaire : Si les deux propriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord sur la limite séparative, ou si l’un refuse de procéder à un bornage amiable. La procédure doit être exercée devant le tribunal d’instance du lieu de situation des terrains. Le juge nomme un géomètre-expert qui procède aux opérations de bornage. Le professionnel prépare un projet. Si l’une des parties s’y oppose, le juge tranche.
3- Existe-t-il des situations dans lesquelles le bornage est obligatoire ?
- Par principe, le bornage n’est pas obligatoire, sauf dans deux cas : a- lorsque la demande de bornage est faite par un voisin (article 646 du Code civil) ; b- lorsque le terrain est destinéà la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) constituant - un lot dans un lotissement soumis à déclaration préalable ou permis d’aménager - un terrain issu d’une division dans une Zone d’Aménagement Concerté.
Source : notaires.fr
Le vendeur a une obligation générale d’information envers l’acheteur concernant tous les éléments qui pourraient déterminer son consentement. Parmi ces informations, figurent celles relatives à la situation sanitaire et environnementale du bien. C’est la raison d’être des différents diagnostics techniques obligatoires lors d’une vente immobilière. Ces diagnostics visent de nombreux aspects de la situation du bien : la présence d’amiante, de plomb, de termites, la performance énergétique etc. Ces diagnostics sont rassemblés dans un document unique appelé Dossier de diagnostic technique (DDT)
Diagnostics immobiliers : Dossier de diagnostic technique ou DDT - 11 documents
Le dossier de diagnostic technique (DDT), prévu par L’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, réunit dans un seul document les états ou constats que le vendeur doit obligatoirement présenter en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, et ce quelle que soit sa destination (habitation, bureaux, commerces). Ce dossier doit obligatoirement être annexé par le vendeur à toute promesse de vente et à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (Code de la construction et de l’habitation, art. L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5). Des sanctions sont prévues en cas d’absence de l‘un des documents. Cette absence doit être constatée au moment de l’acte authentique. Le dossier de diagnostic technique comprend jusqu’à 11 documents énumérés à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Il ne comprendra pas nécessairement tous les documents. Par exemple, le diagnostic termite ne sera pas requis si l’immeuble n’est pas situé dans une zone infestée par les termites délimitée par arrêté préfectoral. Les frais d‘établissement du diagnostic technique sont normalement à la charge du vendeur car il relève de son obligation d’information. Les parties peuvent cependant prévoir de les imputer à l’acquéreur.
Vous êtes le vendeur : - N'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc en être dispensé.
Vous êtes l'acheteur : - Vous devez vous informer afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. - Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.
1/ Le diagnostic PLOMB
Ce diagnostic est prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique. - Nature du document : constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Il doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé (saturnisme) et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. - Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. - Durée de validité du document : - diagnostic positif : il doit avoir été établi moins d’un an avant la signature de la promesse de vente (art. D 271-5 CCH). Toutefois, si l’état produit lors de la promesse n’est plus valide au moment de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document (art. L 271-5 al 2 CCH).- Illimitée si le diagnostic est négatif. - Sanctions prévues : en cas d'absence de diagnostic, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence de plomb.
2/ Le diagnostic AMIANTE
Ce document est prévu à l'article L. 1334-13 du Code de la santé publique. - Nature du document : “état” ou “constat” mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. - Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. - Durée de validité du document : si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée.
Attention : si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en l'absence d'amiante. - Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence d’amiante.
3/ Le diagnostic TERMITES
Ce document est prévu à l'article L. 126-24 du Code de la santé publique. - Nature du document : état relatif à la présence de termites. - Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis situés dans les zones contaminées, délimitées par arrêtés préfectoraux).
Pour consulter la carte des départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées par les termites - Durée de validité du document : 6 mois maximum. A refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone nouvelle d'infestation (art. D 271-5 CCH). Et si l’état produit lors de la promesse n’est plus valide au moment de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document (art. L 271-5 al 2 CCH). - Sanctions prévues : en l’absence d’annexion d’un état de moins de 6 mois à l’acte authentique, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence de termites.
4/ L'état de l'installation intérieur de GAZ
Ce diagnostic est prévu à l'article L. 134-9 du Code de la construction et de l’habitation. - Nature du document : état de l'installation intérieure de gaz. Tient lieu d’état le certificat de conformité visé par un organisme agréé établi à l’occasion de travaux de l’installation de l’installation de gaz (art. R 126-41 CCH). - Immeubles concernés : immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation, dont l'installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. - Durée de validité du document : l’état (ou le certificat de conformité) doit avoir été réalisé moins de 3 ans avant son annexion à la promesse ou de l’acte (art. D 271-5 CCH). Et si l’état produit lors de la promesse n’est plus valide au moment de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document (art. L 271-5 al 2 CCH). - Sanctions prévues : en l’absence d’état de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés concernant l’installation de gaz sera donc inefficace.
5/ L’état des risques naturels et technologiques (état des risques et pollutions -ERP)
Ce diagnostic est prévu à L. 125-5 du Code de l'environnement. - Nature du document : état risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon, et sols pollués). Immeubles concernés : tout type d'immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, dans une zone à potentiel radon ou dans une zone de sismicité définie par décret, - Durée de validité du document : un état de moins de 6 mois doit être annexé à la promesse de vente et à défaut d’avant-contrat à l’acte authentique. Et si l’état produit lors de la promesse n’est plus valide au moment de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document (L 271-5 al 2 CCH). - Sanctions prévues : à défaut d’état en cours de validité annexé à l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge du tribunal judiciaire une diminution du prix.
6/ Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et audit énergétique
Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique sont prévus aux articles L126-26 à L126-33-1 et R126-15 à R126-20 du Code de la construction et de l’habitation. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre du logement (art. L 126-28 Code de la construction et de l’habitation). Le DPE a fait l’objet d’une réforme importante issue de la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021. Le texte rend notamment obligatoire, au 1er janvier 2022, la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G. L’audit sera obligatoire au 1er janvier 2025 pour les logements de classe E et au 1er janvier 2034 pour les logements de classe D (article L 126-28-1 du CCH).
Le DPE doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente. - Nature du document : le DPE est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. - Immeubles concernés (art. R 126-15 CCH) : les immeubles concernés par le DPE sont les bâtiments clos et couverts situés en France métropolitaine et dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude. Par exception, les immeubles listés à l’article R R126-15 du CCH ne donnent pas lieu à diagnostic (par exemple un bâtiment destiné à être habité moins de 4 mois par an). - Durée de validité du document : la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans.
Attention : lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. - Sanctions : les informations relatives à la performance énergétique (exemple : classement E) sont opposables au vendeur depuis le 1er juillet 2021. Le DPE a donc désormais une valeur contractuelle : en cas d’erreur, l'acquéreur peut saisir le tribunal pour demander des dommages-intérêts. Seules les recommandations (exemple : isolation des combles) conservent une valeur purement informative ; Pour plus d’information, voir notre article sur le diagnostic de performance énergétique.
7/ Le diagnostic ELECTRICITE
Ce diagnostic est prévu à l’article L. 134-7 et R 126-35 et R 126-36 du Code de la construction et de l’habitation. - Nature du document : état de l'installation intérieure électrique. - Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. - Durée de validité du document : l’état doit avoir été établi moins de 3 ans avant la date de la promesse (art. D 271-5 CCH) aussi bien en ce qui concerne l'état de l'installation intérieure et que l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. - Sanctions prévues : en l’absence d’état de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
8/ Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
Ce document est prévu à l’article à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique. - Nature du document : document issu du contrôle de l'installation individuelle d'assainissement. - Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public. - Durée de validité du document : 3 ans. - Sanctions prévues (art. L 271-4 CCH) : en l’absence de document datant de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En cas de non-conformité de l’installation lors de la signature de l’acte authentique, l'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d’un an après la signature.
9/ Le diagnostic MERULE - Nature du document : information sur la présence d'un risque de mérule. - Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis situés dans les zones contaminées et délimitées par arrêté préfectoral (article L 131-3 du CCH). - Durée de validité du document : pas de durée fixée. - Sanctions prévues : aucune sanction n’est prévue par les textes en l’absence d’information.
10/ Le diagnostic BRUIT ou "état des nuisances sonores aériennes"
Le diagnostic Bruit est un document qui permet de faire connaître au futur acquéreur l'existence de nuisances sonores aériennes. Il est prévu à l’article L 112-11 du Code de l’urbanisme. Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. - Nature du document : état des nuisances sonores aériennes. - Zones concernées : ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du Code de l'urbanisme. - Immeubles concernés : Les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente. Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit d, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit ainsi que la mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l’immeuble doit être intégré au dossier de diagnostic technique. - Sanctions prévues : si l’état des nuisances n’a qu’une valeur indicative, son absence permet à l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.
11/ Les appareils de CHAUFFAGE à BOIS
Nouveauté : partant du constat que les cheminées à foyer ouvert sont à l'origine d'importantes émissions de dioxyde de carbone non compensées par la plantation de nouvelles forêts et d'une pollution aux particules fines, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (art. 158) a créé un onzième diagnostic à inclure au DDT (art. L271-4, I, 11° du CCH). Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du Code de l'environnement, le vendeur doit joindre au dossier de diagnostic technique (DDT) un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet du département.
DOCUMENTS COMPLEMENTAIRES
a- Le certificat de mesurage LOI CARREZ
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, visait à protéger les acquéreurs de lots de copropriété, en encadrant le calcul des surfaces des parties privatives dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété. L’article L271-4 du CCH ne le mentionne pas parmi les 11 documents à joindre au DDT mais en pratique le métrage carrez est joint au dossier de diagnostic technique. - Nature du document : certificat attestant de la surface du lot de copropriété vendu. - Immeubles concernés : tous les lots de copropriété à usage d'habitation, professionnel ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2). - Durée de validité du document : permanente - Sanctions prévues : action en nullité de la vente en l'absence de mention. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de la date de l'acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
b- Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété
c- L'étude géotechnique
Le phénomène de retrait-gonflement des argiles consécutif à des épisodes de sécheresse suivis de périodes de pluie provoque de nombreux dégâts matériels, particulièrement sur les maisons individuelles. Mise en place par la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'étude géotechnique des sols ne fait pas partie de la liste des documents figurant dans le dossier de diagnostic technique puisque ce dernier concerne la vente d'un immeuble bâti. Toutefois, cette étude géotechnique doit rester annexée au titre de propriété du terrain et suivre les mutations successives de celui-ci, notamment en cas de vente du terrain après construction. Elle est prévue par les articles L. 132-5 et L. 132-8 du CCH et R 132-3 du CCH. - Nature du document : étude géotechnique préalable. Elle doit permettre à l'acquéreur de connaître la véritable qualité du terrain destiné à la construction et, aux professionnels, compte tenu de la nature du sol, de proposer soit des fondations adaptées et non surdimensionnées, soit de demander une étude du sol plus approfondie. - Immeuble concerné : en cas de vente d’un terrain non bâti constructible situé : - Dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles, - Et dans une zone de sols argileux (zone où l’exposition au risque de mouvement de terrain est qualifiée de moyenne ou forte, (voir la carte des zones : www.georisques.gouv.fr ; rubriques « Retrait/gonflement des argiles »), - Cette étude de sol "préalable" doit être fournie par le vendeur et annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. L’obligation est effective depuis le 1er octobre 2020.
A noter : une autre étude géotechnique, dite « de conception », prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment peut être requise dans le cadre de la réalisation de travaux de construction - Durée de validité du document : 30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué. - Sanctions prévues : la loi n’a pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude géotechnique. Ainsi, c’est le droit commun qui s’applique et la responsabilité du vendeur pourrait être engagée.
Source : Notaires.fr
Vous avez envie de vendre votre bien immobilier ?
Pour vous aider, voici les 10 critères qui vont impacter son prix… Prenez des notes !
1- Évaluer l'attractivité de votre adresse
Plusieurs éléments peuvent faire varier le prix de votre bien immobilier, notamment la vie de quartier qui est souvent primordiale pour les acheteurs :
Transports en commun, commerces de proximité, écoles et centres sportifs peuvent être déterminants pour faciliter la vente.
Ces commodités peuvent faire varier de 5 à 15 % le prix d’un bien…Donc, si vous habitez dans un petit bourg charmant mais loin des animations, soyez raisonnable sur le prix !
2- Connaître les projets urbains de votre commune
Les futurs aménagements peuvent justifier une plus-value sur le prix comme la création d’une ligne ferroviaire, métro, bus et tramway. Et il faut prendre aussi en compte les pistes cyclables, les constructions d’espaces verts ou de nouveaux établissements scolaires qui vont automatiquement jouer sur votre estimation. Alors pour connaître tous les projets de votre ville, il suffit de lire le Plan Local d’Urbanisme qui recense tous les projets.
Renseignez-vous auprès de votre mairie.
3- Évaluer le potentiel économique de votre ville
Plus une ville va favoriser l’implantation d’entreprises, plus la demande immobilière va être à la hausse et par conséquent les prix des biens aussi !
En revanche si la commune a un taux de chômage élevé, veillez à ne pas être trop gourmand…
4- S’informer de l’état de votre immeuble ou de votre maison
Si le ravalement date, si les fissures sont apparentes ou une odeur d’humidité est persistante, ce n’est pas une bonne nouvelle !
Car les acheteurs auront tendance à fuir les biens immobiliers pour lesquels d’importants travaux sont à prévoir.
Pour éviter toute surprise, faites faire un devis par un entrepreneur où contacter votre syndic de copropriété pour estimer le coût éventuel des travaux pour les futurs acquéreurs.
Et revoyez le prix de votre bien en conséquence.
5- Lister les caractéristiques de votre bien
Il est important de préciser tous les atouts et les défauts de votre bien immobilier : sa situation (étage, rez-de-chaussée, côté rue), sa superficie, son agencement, ses espaces attenants (parking, cave, véranda, jardin, terrasse, balcon, local poussette), les espaces partagés (cour, jardin) et son orientation
(Ensoleillement, vis-à-vis, vue).
Et évidemment les travaux à prévoir.
N’oubliez pas que chaque détail est important. Il doit être pris en compte dans l’estimation.
6- Prendre en compte les charges et les frais annexes
Les prix des charges peuvent varier du simple au triple même si les biens immobiliers ont la même superficie et qu’ils se situent dans la même rue !
En ville, avoir un gardien d’immeuble, une piscine privée, des espaces verts ou encore des parkings souterrains, peuvent augmenter le budget quotidien pour le futur acheteur.
Des charges ou frais élevés viendront donc malheureusement impacter le prix de vente à la baisse
7- Tenir compte des performances énergétiques
Depuis son arrivée en 2011, le diagnostic de Performance Energétique (DPE) a démontré qu’un bon classement énergétique valorise un logement. Dans certains secteurs, si votre bien immobilier possède la note “A”, les variations du prix du mètre carré peuvent aller jusqu’à 27% de plus sur le prix estimé.
A contrario, un logement mal classé (à partir de E) se vendra beaucoup moins cher qu’un logement similaire bien classé.
8- Ne pas se focaliser sur le prix d’achat de votre bien immobilier
Vous avez mis un certain prix quand vous avez acheté mais ce prix n’est pas forcément une référence.
En effet, si vous avez effectué des travaux de rénovation ou si vous avez subi des dégradations, le prix du mètre carré peut changer du tout au tout.(à la hausse ou à l baisse)
De même, qu’en fonction des fluctuations du marché, le coût de l’immobilier peut aussi varier.
Alors prenez tous ces éléments en compte.
9- Oublier le côté affectif dans le prix de vente
Vous avez vécu une partie de votre vie dans votre maison et le « coté affectif » pourrait vous influencer lorsque vous allez fixer votre prix.
En effet, pour c’est sans aucun doute « la plus belle ».
Mais vos futurs acquéreurs achètent un bien immobilier et pas vos souvenirs ! Les acheteurs verront uniquement le prix élevé et non vos enfants qui y ont grandi. Donc soyez objectif !
10- Ne pas surestimer votre prix
Et oui, il ne faut pas être gourmand car les futurs acheteurs s’informent des prix du marché immobilier.
Un prix trop élevé n’attire pas les acquéreurs et vous prenez le risque que votre bien immobilier reste longtemps en vente…Alors, fixer le bon prix permet de vendre son bien en temps et en heure pour vos futurs projets.
Ne surestimer pas votre bien ! veillez à une estimation juste.
Vous pouvez commencer l’aventure de la vente de votre bien faisant votre estimation en ligne, c’est 100% gratuit !
Mais les moyennes ou les fourchettes de prix en vigueur sont à prendre avec retenue car un site ne peut pas pendre en compte tous les critères cités (ci-dessus) qui pourraient impacter le prix de votre bien.
Seul un professionnel est en mesure d’avoir un œil objectif tenant compte de tous ces critères
Voir nos autres articles sur le sujet :
Estimation : Pourquoi ne pas surévaluer le prix de votre bien ?
Vous avez pris la décision de vendre votre bien immobilier et vous souhaitez que la transaction se fasse avec le plus offrant et dans les meilleures conditions possibles.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, il sera donc indispensable de mettre votre bien au bon prix de vente.
En effet, en cas de surestimation de votre prix de vente, les acheteurs seront plus frileux et tenteront de négocier le prix à la baisse.
Pour éviter d’être dans cette situation, découvrez 4 raisons pour lesquelles, il est important de mettre en vente au bon prix.
1- Attirer les acheteurs
Mettre en vente au bon prix permet d’attirer beaucoup plus d’acheteurs.
Face au contexte économique et à la perte de pouvoir d’achat, les acheteurs vont être de plus en plus vigilants sur le prix affiché du bien immobilier qu’ils convoitent. Dans ces conditions, ils recherchent d’autant plus la bonne affaire. L’achat d’un logement n’est pas un acte anodin, il engage une ou plusieurs personnes pour de nombreuses années et sur des gros montants. Ainsi, les acheteurs n’hésitent pas à s’informer de l’évolution des prix du marché.
Mais les futurs acquéreurs ne s’arrêtent pas seulement à l’estimation du prix du bien, ils analysent aussi les biens en vente dans votre quartier.
Comment s’y prennent-ils ?
Ils regardent tout simplement les annonces des agences et comparent le prix de votre bien avec d’autres similaires. Il est fort probable que vous ne soyez pas seul à vendre dans le quartier ou es environs proches et cette concurrence va automatiquement avoir une influence sur la perception des acheteurs quant à votre prix de vente. En fonction de ces différentes recherches, ils vont déterminer un budget d’achat qu’ils vont utiliser en filtre sur les portails d’annonces disponibles. Si votre bien est plus cher que le marché immobilier, il n’apparaîtra pas dans leurs recherches.
D’autre part, face à ce contexte, quand vous allez mettre votre bien en vente, il est important que vous ayez une bonne analyse des prix immobiliers de votre région et de votre quartier pour séduire les acheteurs. L’estimation précise de votre bien est plus que jamais essentielle dans le processus de vente. Le prix est d’ailleurs l’un des premiers critères rédhibitoires lors d’une visite pour près de 58% des acheteurs, selon une étude Meilleurs Agents. A contrario, cette même étude montre qu’un prix attractif motivera la visite d’un bien pour 45% d’entre eux.
Pour estimer votre bien au prix le plus juste, il est aussi préférable de passer par un professionnel de l’immobilier.
Lire notre article : Pourquoi passer par un professionnel au lieu de vendre par soi-même ?
2- Réduire le délai de vente
Mettre en vente au bon prix permet de réduire le délai de vente.
Il y a des moments de vie qui nous obligent parfois à devoir vendre vite : un heureux événement, une promotion, une succession. Pour y parvenir avec efficacité, il vous faudra dès le départ, fixer le prix juste. Comme le montre une récente étude Meilleurs Agents, un bien surévalué de plus de 20% affichera un délai de vente de 65 jours en moyenne. Et un bien surévalué à 10 % se vendra en 52 jours environ, tandis qu’un bien vendu au juste prix trouvera preneur dans un délai maximal de 40 jours. Par ailleurs, il est connu qu’un bien sur le marché depuis six mois ou plus devient de plus en plus difficile à vendre, sauf à accepter d’en diminuer sérieusement le prix.
Vous avez donc tout à gagner à proposer votre bien au bon prix dès sa mise sur le marché. Le délai de vente varie selon le dynamisme de la région, de la ville ou du quartier, des spécificités du bien immobilier mis en vente et de la période de l’année.
3- Limiter la négociation
Mettre en vente au bon prix permet de limiter une négociation de prix.
Un bien surestimé ne reçoit que très peu d’offres au prix. Par ailleurs, plus un bien reste longtemps en vente sur les portails d’annonces, plus il sera vu longtemps par les acheteurs et plus il perdra de son attractivité. Les acquéreurs auront compris à ce moment-là qu’ils peuvent le négocier.
Si vous avez dépassé les 3 mois, vous êtes sûr que vous aurez des offres en dessous de 10 à 15% du prix de vente de votre bien.
Un autre élément est à prendre en considération ; Si vous allez mettre sans problème en avant les atouts de votre bien, il ne faut pas pour autant dissimuler les défauts de votre habitation (comme le côté rue, un vis-à-vis prononcé ou des travaux à prévoir).
En effet, les acheteurs listeront automatiquement tous les moins ou défauts de votre bien pour justifier une offre à la baisse.
Vous l’avez compris : plus le délai sera long, plus il vous sera difficile de défendre la valeur de votre bien. Il faut garder à l’esprit qu’il sera plus compliqué pour un acheteur de négocier quand le prix correspond à la réalité du marché.
La bonne approche est de commencer par une première estimation en ligne (comme sur notre site) et de l’affiner avec un agent immobilier grâce à une estimation physique détaillée.
4- Être sûr de vendre
Fixer un prix en adéquation avec le marché local, c’est aussi être sûr de vendre.
Généralement un prix surestimé de 10 % et plus ne générera aucun appel.
S’il est surévalué de 5 %, les appels et visites seront garantis, mais aucune offre ne sera faite.
Pour information, dans certaines zones, il y a plus de vendeurs que d’acheteurs et cela va évidemment avoir un impact sur le prix, le délai de vente mais surtout la probabilité de vendre. Moins il y a d’acheteurs, plus cela augmente la période de vente.
Ainsi, si votre bien reste trop longtemps sur les sites d’annonces immobilières, les futurs acquéreurs seront méfiants et penseront que votre logement cache quelque chose.
Alors, pour vous donner toutes les chances de vendre dans les meilleures conditions, il est important d’estimer au juste prix pour attirer les bons acheteurs au bon moment.
Lire notre article : Pourquoi passer par un professionnel au lieu de vendre par soi-même ?
Vous envisagez de vendre votre bien immobilier ?
Mais vous ne savez pas s’il vaut mieux vendre seul ou passer par un intermédiaire ? Vous avez de bonnes raisons de vous poser la question, car si l’entreprise de la vente en direct est tentante, elle peut s’avérer plus complexe que prévu.
D’après une étude d’OpinionWay (2018), 38% des particuliers essayant de vendre seuls ne parviendront pas à concrétiser la vente. Autre donnée univoque : les agences immobilières sont 2,5 fois plus efficaces que les particuliers vendeurs (Étude Meilleurs Agents 2012).
En confiant la vente de votre bien à un professionnel, vous augmentez vos chances de conclure la transaction, mais vous bénéficiez aussi d’autres avantages
1- Vous bénéficiez de l’estimation fine d’un expert de l’immobilier !
Pour vous assurer de fixer le bon prix, l’aide d’un agent immobilier est indispensable. En effet, le professionnel :
- Connaît le marché immobilier,
- Prend en compte les prix réels des dernières transactions,
- Maîtrise son secteur géographique,
- Appréhende les attentes des acheteurs.
Il vous offre la garantie de positionner votre bien sur des fourchettes de prix réalistes. Il détient toute l’expertise et l’expérience nécessaires pour connaître le juste prix de votre logement à un moment donné.
Mettre en vente au prix juste est un élément clé pour maximiser les chances de vendre rapidement. Sachez que plus votre bien affichera un prix exorbitant sur le marché, plus les potentiels acquéreurs chercheront à négocier ce prix à la baisse… Bonne nouvelle, la plupart des agences estiment gratuitement votre bien immobilier. En fonction de leur analyse, vous pourrez juger de leur professionnalisme et de leur réactivité, dès le premier rendez-vous.
Pour s’assurer d’avoir un mandat de vente, la plupart des professionnels vous proposent un rapport détaillé sur l’estimation de votre bien. Cet élément vous indique que l’agent immobilier est rigoureux et tient à être transparent avec ses clients.
2- Vous bénéficiez d’un réseau professionnel tentaculaire et des canaux de communication dédiés
Au-delà de l’estimation du bien, vous allez profiter avec un professionnel d’un vivier d’acheteurs grâce à son fichier « clients », son réseau local et professionnel.
Autre atout du professionnel : il peut vous proposer un certain nombre de services pour mettre en valeur votre bien immobilier. Pour rendre votre annonce immobilière plus attractive, il produira des photographies ou des vidéos de qualité. La rédaction de l’annonce sera soignée avec des mots et expressions qui parlent aux potentiels acheteurs. Certains agents immobiliers proposent même une visite virtuelle à 360° de votre bien pour offrir aux clients une visite tranquillement installés dans leur canapé.
3- Vous bénéficiez d’un accompagnement complet et sur-mesure
Votre première préoccupation est de trouver des acheteurs. Et quand vient le moment de la sélection, le choix peut s’avérer difficile. Comment distinguer les « bons profils » avec de réelles motivations d’achat ?
Quel acquéreur ira au bout de la transaction ? Le professionnel possède l’expertise et le recul nécessaire pour faire le tri parmi les offres d’achats que vous recevez.
De plus, l’agent immobilier sélectionne les dossiers les plus solides pour s’assurer qu’il n’y a aucun risque de défaut de financement. Il vérifie la solvabilité des acheteurs : leurs revenus, les apports personnels et les crédits possibles. Son temps est dédié à votre projet immobilier. Il répond aux sollicitations, organise les visites en fonction des disponibilités des acheteurs, et il sait faire barrage avec courtoisie aux demandes les plus farfelues.
Autant dire que le particulier qui souhaite revêtir l’habit du professionnel doit avoir un emploi du temps flexible, pouvoir prendre des RTT le cas échéant afin de répondre à toutes les demandes et organiser les visites. Il devra aussi faire preuve d’une patience à toute épreuve pour gérer les visites de touristes qui viennent juste prendre le pouls du marché.
Pour gérer la négociation, qui de mieux qu’un agent rompu aux techniques de ventes immobilières et motivé par ses honoraires ?
Contrairement à un particulier, le professionnel aura tout le recul nécessaire pour négocier sur la base d’arguments factuels. Son objectif étant de vendre, il saura déceler lorsque la négociation est arrivée à sa limite.
Enfin, l’agent immobilier va vous assister sur toutes les démarches administratives et techniques pour la mise en vente :
- Fournir à l’acheteur tous les justificatifs comme les informations sur le syndic, les travaux de copropriété, les impôts fonciers et la taxe d’habitation…
- Vérifier les dix diagnostics immobiliers obligatoires et contacter le bon professionnel pour les exécuter,
- Mesurer précisément la surface habitable de la loi Carrez.
4- Vous bénéficiez d’une transaction sécurisée garantie
La signature de l’acte authentique devant le notaire est le point d’orgue d’une vente. Mais cette belle aventure peut rapidement virer « au cauchemar » si une étape juridique essentielle a été oubliée. Pour éviter ce désagrément, confiez cette tâche à un professionnel qui connait sur le bout des doigts toutes les démarches juridiques à effectuer.
Vous bénéficierez alors d’une transaction sécurisée et vous aurez le sommeil plus paisible.
Lors de la vente, le professionnel :
- Prend en charge l’organisation du compromis de vente et fait l’intermédiaire avec les différents notaires
- S’assure de la qualité du dossier financier des acheteurs (autant de paramètres difficiles à contrôler pour un particulier non spécialiste),
- S’assure du respect du délai de rétractation,
- Fait le lien entre vous, l’acquéreur et le notaire.
D’après une étude OpinionWay (2018), vous êtes 53 % à être inquiets concernant la vente de votre bien.
Confier la vente de votre bien vous garantit un gain de temps, une meilleure efficacité et surtout de la tranquillité d’esprit.
Eviter tout stress, ou même une annulation de votre vente et laissez faire le pro, qui mettra tout en œuvre pour que la transaction se passe bien et pour vendre au meilleur prix.
À ce sujet, une étude Meilleurs Agents montre que le prix net vendeur est équivalent entre les ventes en direct et les ventes réalisées par un intermédiaire. Concrètement, cela signifie que les agents immobiliers vous permettent de vendre votre bien plus cher que si vous le faites seul. Il n’y a donc que des avantages : vous ne perdez pas d’argent et vous gagnez du temps.
Qui dit mieux ?
Voir nos autres articles sur le sujet :
Honoraires d’agences- services à ne pas négliger- des économies à la clé (Rubrique passez par un pro)
Ne vous faites pas piéger !
DITES NON A L’EXCLUSIVITE !!!
Si faire appel à un agent immobilier est aujourd’hui nécessaire pour vendre un bien, le mandat «simple» reste la meilleure solution pour un propriétaire et son acheteur.
Mais tous les agents immobiliers essaieront un jour de faire signer un contrat d’exclusivité !!!!
A ce titre, leur discours est parfaitement bien rodé et bon nombre de propriétaires se laisseront malheureusement ENCORE «prendre au piège».
Derrière de jolis arguments, l’exclusivité n’a pour seul objectif que de permettre à une agence d’être la SEULE A POUVOIR TOUCHER « les honoraires ».
L’agent immobilier n’agit donc que dans son seul intérêt et non celui du propriétaire.
L’exclusivité n’est en réalité que protectionnisme d’honoraires !
Nous allons ci-dessous vous montrer les pièges et vous donner tous les arguments avancés par un agent immobilier en vous indiquant pour chacun d’eux, ce que ce dernier ne vous pas dit.
1 - Le propriétaire ne peut plus vendre son bien par lui-même !
Obligé de ne passer que par l’ agence, un propriétaire se prive de l’opportunité de trouver lui-même un acquéreur (Avec son relationnel, le bouche à oreille, ses connaissances……On dit que le hasard fait bien le choses, et à ce titre, un propriétaire pourrait fort bien croiser son futur acheteur au coin de la rue ou chez son petit commerçant de quartier …)
De plus, est-il normal de priver un propriétaire de son droit le plus fondamental : celui de la propriété ?
2 – Le propriétaire oblige son acquéreur à acheter obligatoirement avec une seule agence !
Tout le monde a des préférences ou des affinités avec certains professionnels et pas d’autres !
Chacun de nous avons d’ailleurs l’habitude d’aller toujours dans les mêmes magasins ou chez les mêmes commerçants.
En ne passant que par une seule agence, un propriétaire perdrait donc tous les clients qui ne voudraient pas passer par celle dernière.
3 - Le propriétaire oblige son acquéreur à payer le prix fort et une commission exorbitante !
L’immobilier est un secteur très concurrentiel et certaines agences pratiquent aujourd’hui des honoraires bas. C’est le cas des agences au « FORFAIT » qui pratiquent jusqu’à 70% de réduction sur des honoraires « classiques ».
L’exclusivité ne permet donc pas de faire jouer la concurrence et prive un acquéreur de faire de substantielles économies avec une autre agence.
Vous-même, ne vous arrive –t- il pas de comparer les enseignes avant de faire un achat important et de ne pas vous arrêter à un seul prix ?
Les acquéreurs réagissent comme tout acheteur !! ILS VEULENT AVANT TOUT FAIRE DES ECONOMIES SUR LE SERVICE ce que ne permet pas le mandat exclusif.
1 - Nous nous investissons davantage quand le bien nous est confié en exclusivité ! FAUX !
Quand une agence est « seule en course » et qu’elle est assurée de toucher sa commission, pensez-vous réellement qu’elle ait besoin de se surpasser ?
(On n’imaginerait pas une personne participant seule à une course se donner à fond alors même qu’elle est sure d’arriver la première !!)
Par ailleurs, si vous prenez le temps de comparer les agences, vous remarquerez que les agences qui doivent justifier de l’exclusivité vous diront que certaines prestations sont en « en option » et ne figurent que dans leur mandat exclusif alors que d’autres professionnels vont vous proposer les mêmes prestations dans leur mandat simple.
2 - Il ne faut pas mettre votre bien dans plusieurs agences à des prix différents au risque de le voir se déprécier ! FAUX !
Premièrement, si un bien se déprécie aux yeux des clients, c’est uniquement parce qu’il reste trop longtemps à la vente du fait d’un prix de vente mal évalué et trop élevé.(et la faute souvent à des honoraires trop chers !!)
Un bien ne se déprécie pas du fait d’être dans plusieurs agences. Pour exemple : si vous décidez un jour de changer de télé et que le modèle de votre choix est moins cher dans une autre enseigne, pensez vous que la télé sera « dépréciée » à vos yeux ou de moins bonne qualité dans le magasin le moins cher. (Non, vous serez bien heureux de l’avoir trouvé ailleurs et moins chère.)
Et un bien immobilier n’échappe pas à la règle !
Par ailleurs, tous les clients savent que quand un bien est présenté dans plusieurs agences, la différence de prix vient forcément du montant des honoraires.
3 - Avec la signature d’un seul mandat, vous allez bénéficier d’un réseau de plusieurs agences (SIA / FFIP / AMEPI) pour vendre votre bien. FAUX !
Chaque agence affiliée à ce genre de « réseau » (SIA / FFIP / AMEPI) tient le même discours à chaque propriétaire uniquement dans le but de rentrer « ses propres exclusivités » mais sans proposer pour autant les biens des autres membres.
2 raisons à cela :
- Par principe, un agent immobilier n’aime pas partager et encore moins ses honoraires. C’est pourtant ce qu’il devrait faire si un confrère vendait à sa place le bien qu’il avait rentré.
Il devrait partager ses honoraires. C’est pourquoi, dans son discours , un agent immobilier fait miroiter au propriétaire qu’une multitude d’agences seront présentes pour lui trouver un acquéreur alors que dans les faits, chaque agence proposera seule ses exclusivités pour s’assurer de toucher les honoraires en entier. (On pourrait appeler cela un miroir aux alouettes.)
- La 2ème raison est que pour vendre, il faut connaitre parfaitement le bien pour l’avoir vu et visité; pensez-vous alors que toutes les agences « de ce réseau » vont pouvoir proposer un bien qu’elles n’ont jamais vu ?
Cela prouve que le beau discours de ceux qui vous vantent ces réseaux (SIA / FFIP / AMEPI) n’est que mensonge pour vous faire signer une exclusivité
GARDEZ VOTRE LIBERTE – FUIEZ L’EXCLUSIVITE
Nous sommes convaincus que l’intervention d’un Agent immobilier est aujourd’hui plus que nécessaire afin de rassurer chacune des parties ( acheteur comme vendeur), compte tenu d’un environnement juridique de plus en plus complexe.
Et le mandat « simple » reste à nos yeux le contrat qui garantie au mieux les intérêts d’un propriétaire (voir notre article « Mandat de vente exclusif LE PIÈGE A EVITER » dans notre rubrique « Passez par un pro »)
Toutefois, certains professionnels ont trouvé le moyen de glisser dans leur mandat « simple » des clauses à notre sens « abusives » pour éviter toute concurrence.
En insérant ces clauses dans leur mandat, ces professionnels agissent uniquement dans leur propre intérêt et non dans l’intérêt des vendeurs.
Attention, il ne s’agit pas de faire le procès de tous les agents immobiliers, mais seulement de faire le tri entre les bons et les mauvais professionnels qui abuseraient de la situation.
Nous portons donc à votre connaissance des clauses que des propriétaires ont relevé dans leur mandat afin que vous puissiez les repérer avant toute signature de mandat de vente.
Rappelons avant tout les règles issues du mandat « simple » :
- Vous pouvez confier votre bien à n’importe quel professionnel (ce qui signifie : autant d'agences que vous souhaitez).
- Vous pouvez faire jouer la concurrence et prendre une agence qui pratique des honoraires réduits voire « forfaitaires » de façon à afficher un prix « en publicité » plus bas pour obtenir plus de clients.
- Vous pouvez vendre votre bien par vous-même.
En résumé, avec un mandat « simple » vous devez avoir LA LIBERTE de faire ce que vous voulez
Il ne peut donc y avoir dans votre mandat « simple » le type de clause suivante (que vous pouvez trouver dans le paragraphe « obligations du mandant » de chaque mandat)
1- Clause prévoyant : « Une obligation d’afficher le bien en vente à condition de prix égale ou supérieur. » et « une obligation de limiter le nombre d’intermédiaires professionnels »
L’objectif d’un vendeur est de trouver un acheteur par n’importe quel moyen et notamment en trouvant une agence moins chère « en honoraires » ce qui lui permettra d’avoir plus de clients puisque son bien sera « affiché en publicité » moins cher.
C’est ce qu’on appelle tout simplement « faire jouer la concurrence »
Le vendeur aura donc tout intérêt de prendre « un mandat simple » qui lui assurera ce genre de service et une liberté dans la vente de son bien.
Or, lorsqu’une une agence vous oblige à prendre uniquement d’autres agences qui afficheraient le bien en vente au même prix qu’elle (sans être supérieur), cette agence empêche toute concurrence de se faire et surtout vous prive des chances de trouver plus de clients.
Que ce soit en plafonnant le prix de vente (en publicité) ou en limitant le nombre d’agences , il s’agit d’une atteinte au «principe de la libre concurrence».
Ce type de clause restrictive de liberté s’apparente donc à une clause de mandat « exclusif » qui n’a rien à faire dans un mandat simple.
Les conseillers arrivent à persuader des propriétaires parce qu’ils ne lisent pas toutes clauses et surtout celles-ci. Soyez donc vigilant dans la lecture de vos mandats.
NOTRE CONSEIL : Refusez de signer ce type de mandat, ou si déjà fait, demandez à le convertir en mandat simple (sans ces clauses) !
A LIRE SUR LE MEME THEME LES ARTICLES SUIVANTS :
- Honoraires d’agence (Le service à ne pas négliger-DES ECONOMIES A LA CLE) Rubrique « Passer par un pro »
- Mandat de vente « exclusif » (LE PIEGE A EVITER)
1- Qu'est-ce que la mitoyenneté ?
La mitoyenneté est régie par les articles 653 à 673 du Code civil.
Un mur mitoyen, c'est un mur qui est commun entre les deux voisins, ils en sont copropriétaires. On parle de copropriété forcée parce que cet état d'indivision est en principe perpétuel.
Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire à frais communs une clôture assise sur la limite séparative de leurs terrains, elle est mitoyenne. La mise en place de cette clôture, mitoyenne dès l'origine, résulte d'un accord amiable.
On peut aussi acquérir amiablement la mitoyenneté d'une clôture déjà réalisée sur son terrain. L'acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d'arpentage ainsi qu'un acte notarié, rédigé par votre notaire. Elle a en effet pour conséquence de déplacer la ligne divisoire des propriétés car la moitié de la bande sur laquelle repose le mur appartient désormais privativement à chacun des voisins. L'acquéreur doit payer la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.
Le régime de la mitoyenneté ne s'applique pas aux murs appartenant au domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la collectivité ou de l'état pourrait être mitoyen.
2- Comment la mitoyenneté est-elle ou n'est-elle pas établie ?
La hiérarchie des modes de preuve qui permettent d'établir la mitoyenneté est la suivante : - La prescription acquisitive : appuyer un bâtiment contre le mur de son voisin pendant trente ans, sans protestation de sa part, permet de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée. - Le titre : c'est l'acte notarié qui va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne, mais si ce titre n'est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu'une présomption soumise à l'appréciation du juge. - Les marques de non-mitoyenneté du mur (art. 654 du Code Civil) : lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou encore lorsque ce mur possède un filet ou des corbeaux d'un seul côté, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige le plan incliné du côté duquel se trouvent les corbeaux ou les filets. - Les marques de non-mitoyenneté des fossés (art. 666 du Code civil) : lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé. - Les présomptions de mitoyenneté du mur (art. 653 et 666 du Code Civil) : un mur est présumé mitoyen dès lors qu’il sert de séparation entre deux bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre une cour et un jardin ou entre enclos dans les champs. - Les présomptions de mitoyenneté d’une clôture ou d’un fossé (Art. 666 du Code civil) : toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne à moins qu’il n’y ait titre, prescription ou marque contraire et tout fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.
3- Droits des copropriétaires mitoyens
Chacun des voisins peut appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, avec le consentement de l'autre propriétaire du mur ou, à défaut d'un expert. Chaque propriétaire peut aussi appuyer des plantations en espalier, à condition de ne pas dépasser la crête du mur.
Chacun peut louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve du côté de son terrain sans en référer à son voisin et sans avoir à partager la redevance perçue. Aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l'accord du voisin.
Tout copropriétaire peut surélever le mur mitoyen ou augmenter son épaisseur. Il en supporte alors seuls les frais car la partie exhaussée ou augmentée est sa propriété. Si le mur mitoyen n'est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais. (Art 658 C.civ)
4- Obligations des copropriétaires mitoyens
Les deux voisins doivent contribuer en commun aux charges d'entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen.
Cette règle se trouve cependant écartée lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait d'un seul des propriétaires : ainsi, le propriétaire qui démolit son immeuble doit effectuer les travaux d'imperméabilisation du mur mitoyen subsistant, désormais soumis sans protection aux intempéries.
Source : Notaires.fr
o Le notaire, votre unique interlocuteur
Vous pouvez confier à votre notaire l'ensemble de votre projet immobilier : de la signature de l'avant-contrat à l'acte définitif, des formalités administratives (déclarations préalables, purge des droits de préemption....), en passant par le calcul des différentes taxes et leur déclaration à l'administration.
De plus, votre notaire établira l'éventuelle déclaration de plus-value immobilière et versera l'impôt à l'Administration par prélèvement "à la source" sur le prix de vente.
o Le notaire, garant de la sécurité juridique
En France, toute vente immobilière passe par le notaire. Il veille, en tant qu'officier public, à la bonne exécution du contrat et lui confère, outre la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire.
Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure. On chiffre à plus de cent les points juridiques et fiscaux auxquels le notaire prète une attention méticuleuse lors de la préparation d'un acte de vente.
Par exemple, le notaire peut :
- chercher et demander l'identité des parties au contrat, leur statut matrimonial.
- vérifier le titre de propriété du vendeur, la situation hypothécaire du bien, les servitudes conventionnelles et les règles d'urbanisme applicables
- purger les droits de préemption.
- vérifier que les diagnostics préalables à la vente, obligatoires, ont bien été faits avant la signature de l'avant contrat.
Par sa connaissance juridique accrue et par sa connaissance des éventuelles modifications législatives, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l'avant-contrat (préalable à l'acte de vente).
Vous n'aurez donc pas de mauvaises surprises . Une fois l'acte signé, il fait l'objet d'une formalité importante à la publicition foncière .
Il s'agit de l'enregistrement au Service de publicité foncière, de la situation juridique du bien. Le but est de conserver la trace des droits de propriété existant sur l'immeuble, et des hypothèques qui les grèvent.
Les notaires, en tant qu'officiers publics, détiennent un monopole d'accès à ce fichier. Enfin, le notaire garantit la conservation du titre de propriété en le gardant durant 75 ans dans son étude. Passé ce délai, ils sont conservés aux archives nationales, et bientôt, sous forme électronique.
Les notaires apportent également un conseil juridique et fiscal dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation.
Source : www.notaires.fr
Pour le candidat acquéreur, l'offre d'achat est un moyen de réserver un bien à des conditions qu'il fixe lui-même. Il s'engage à acheter le bien en cas d'acceptation du vendeur. L'acquéreur doit avoir la capacité juridiquede signer un contrat, car l'offre d'achat est destinée à aboutir à la signature d'un acte de vente.
L'offre doit être écrite et contenir les éléments suivants : - Désignation du bien - Date de l'offre - Prix fixé par l'acquéreur - Durée de validité de l'offre de 1 ou 2 semaine(s)
Le délai de réflexion ou de rétractation ne s'applique pas pour une offre d'achat acceptée.
Attention
Le candidat acquéreur qui fait une offre d'achat ne doit verser aucune somme d'argent au vendeur.
Pendant le délai de validité de l'offre, le vendeur a plusieurs possibilités : - Il peut accepter les conditions de l'offre du candidat acquéreur - Il peut refuser l'offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé - Il peut faire une contre-proposition écrite, c'est-à-dire une nouvelle offre qui rend l'offre initiale caduque
Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur et le vendeur sont engagés. Une promesse de vente ou, sinon, un acte de vente est alors signé.
Source : Servicepublic.fr
La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle.
1- QU’EST-CE QU’UNE PLUS- VALUE IMMOBILIERE ?
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants : - Prix de vente du bien - Prix d'acquisition du bien
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Exemple :
Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.
Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 €
(120 000 € - 100 000 €).
Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de
10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).
Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes : - Impôt sur le revenu - Prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
2- QUELLES SONT LES VENTES CONCERNEES ?
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants : - Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) - Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes: Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage) par exemple) - Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) - Échange de biens, partage ou apport en société
3- QUELLES SONT LES PLUS-VALUES EXONEREES ?
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants : - Caractéristiques du bien cédé - Situation du vendeur - Situation de l'acquéreur
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
A- Exonérations liées au bien cédé
Vous êtes exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.)
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes : - Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans - Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.
À noter : Un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonéré de prélèvements sociaux.
Vous êtes également exonéré dans les cas suivants : - Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € - Vente d'un droit de surélévation: Droit d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit. jusqu'au 31 décembre 2022 - Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
B- Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Choisissez votre cas : - Vous touchez une pension de vieillesse - Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI) - Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées - Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés - Vous êtes non-résident en France
C- Exonérations liées à l'acheteur
Vous êtes exonéré dans les cas suivants : - Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022) - Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022) - Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois - Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement: Droit du propriétaire d'un terrain concerné par une opération ou un projet d'urbanisme d'obliger la collectivité publique à acquérir le bien. dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
4- COMMENT CALCULER LA PLUS-VALUE ?
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants : - Prix de vente du bien - Prix d'acquisition du bien
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.
Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
A- Prix de vente
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
B- Prix d'acquisition
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
a- Bien immobilier acheté
Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants : - Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat - Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat - Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 an - Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)
b- Bien immobilier reçu gratuitement
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.
5- QUEL EST L’IMPÔT A PAYER SUR LA PLUS-VALUE ?
A- Abattement
La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
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Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier |
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Durée de détention |
Taux d'abattement par année de détention |
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Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Jusqu'à 5 années |
0 % |
0 % |
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De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
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22e année révolue |
4 % |
1,6 % |
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Au delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
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Au delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. - Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). - Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de : - 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16) - 1,6 % pour la 22e année - 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)
Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).
Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.
Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
B- Abattement exceptionnel
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Choisissez votre cas : - Abattement lié à des opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire - Abattement exceptionnel en zone tendue
C- Taux d'imposition
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Exemple :
Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 €
(20 000 € x 19 %).
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
6- COMMENT DECLARER LA PLUS-VALUE ?
A- Formalités effectuées par le notaire
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes : - Démarches auprès de l'administration fiscale - Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer - Établissement de la déclaration - Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien
B- Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes : - Montant de la plus-value déclarée par le notaire - Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.
La déclaration 2023 des revenus de l'année 2022 aura lieu en avril 2023.
Si vous devez faire une déclaration papier
Sources : Service public
Lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acheteur. Il détermine les conditions précises dans lesquelles la vente du logement s'effectuera
La promesse de vente pour l'achat d'un logement existant peut prendre la forme
- soit d'une promesse unilatérale de vente,
- soit d'un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente).
1- Définition d’un compromis de vente
Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l'acheteur sont sûrs de vouloir conclure la vente du logement. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acheteur sauf s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.
Le compromis peut être réalisé sous 2 formes :
- Acte sous signature privée réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)
2- Définition d’une promesse unilatérale de vente
Une promesse unilatérale peut être signée lorsque l'acheteur n'est pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte lui laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Il réserve ainsi le logement pendant un délai clairement précisé. Le vendeur s'engage à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes :
- Acte sous signature privée réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois)
À compter de sa signature, une promesse unilatérale sous signature privée doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l'enregistrement du vendeur ou de l'acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.
Le vendeur et/ou l'acheteur peuvent soit déposer la promesse directement au service de l'enregistrement, soit l'envoyer par courrier simple ou recommandé.
3- Contenu d’une promesse ou compromis
A- Informations concernant les partiesLa promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acheteur.
B- Informations concernant le bienLa promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Adresse du bien
- Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
- Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
- La promesse de vente d'un logement en copropriété doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété.
C- Informations concernant la venteLa promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement
- Prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif
- Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation : le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 €
- Date de disponibilité du bien
À savoir
Des clauses suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Ainsi la vente ne pourra se réaliser que sous certaines conditions. Par exemple, il peut s'agir de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ou d'un permis de construire, de l'obtention d'un prêt immobilier ou encore de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente.
La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).
4- Notification d’une promesse
La promesse de vente peut être remise en main propre ou envoyée à l'acheteur par lettre recommandée avec avis de réception.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
5- Sommes à payer
De nombreux mécanismes d'indemnisation ou de contrainte, plus ou moins différenciés, peuvent être prévus dans une promesse de vente. Par exemple, il peut s'agir de l'astreinte (versement d'une indemnité par jour de retard, notamment dans le cas où le vendeur ne délivre pas le logement à la date prévue), ou du séquestre qui est un acompte sur le prix total.
Certains de ces mécanismes sont couramment utilisés et diffèrent suivant la forme de la promesse de vente.
- Dans un compromis de vente
Des clauses inscrites dans le compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement est autorisée si 2 conditions sont remplies. Le compromis doit être conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple). Aussi, le versement doit être consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
Sinon, le fait d'exiger, de recevoir un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.
À noter
Si l'acheteur exerce son droit de rétractation, le professionnel doit lui restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Le montant demandé à l'acheteur se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Sauf pour un versement pendant le délai de rétractation, ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire. À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause du compromis à l'origine du versement.
- Dans une promesse unilatérale de vente
Des clauses inscrites dans une promesse unilatérale de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement est autorisée si 2 conditions sont remplies. La promesse doit être conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple). Aussi, le versement doit être consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
Sinon le fait d'exiger, de recevoir un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.
À noter
Si l'acheteur exerce son droit de rétractation, le professionnel doit lui restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Le montant demandé à l'acheteur se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Sauf pour un versement pendant le délai de rétractation, ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire. À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.
6- Rétractation
Le droit de rétractation permet à l'acheteur de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse.
Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse de vente. S'il conteste la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement.
L'acheteur dispose de 10 jours calendaires: Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés pour renoncer à la vente.
Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1erjour ouvrable suivant.
L'acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours calendaires
Sources : Services public.fr
Servitudes d’urbanisme, d’utilité publique, de voisinage, droit de passage….
La servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien (fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre bien (fonds dominant).
1- Les servitudes et les sources du droit - Les servitudes de droit privé : elles trouvent leur source dans le Code civil : articles 637 à 710 dans un titre intitulé "Des servitudes ou services fonciers".
Les servitudes peuvent aussi être prévues par des textes spéciaux, tels : le Code de l’urbanisme, le Code rural, le Code forestier… - Les servitudes d’urbanisme qui sont des limitations administratives au droit de propriété trouvent leur fondement dans le Code de l’urbanisme aux articles L 112-1 à 17 et leur partie règlementaire. Elles peuvent être instituées dans un périmètre de protection des biens et des personnes « en dehors des zones couvertes par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. » - Les servitudes d’utilité publique (SUP) ne trouvent pas leur fondement dans le Code de l’urbanisme, mais sont instituées par des lois ou règlements particuliers d’intérêt général. Le Code de l’urbanisme les cite pour préciser que les plans locaux d’urbanisme (article 1151-43) et la carte communale (article L161-1) doivent les prévoir en annexe lorsqu’elles sont susceptibles d’avoir une incidence sur l’occupation des sols. Ces servitudes publiques figurent sur une liste dressée par décret en Conseil d’Etat. Bon à savoir : le Portail national de l’urbanisme dit « Géoportail de l’urbanisme » permet de rassembler et rendre accessibles l'ensemble des documents d’urbanisme qui réglementent les droits d'aménager et de construire. Ces documents sont versés progressivement dans le Géoportail par les autorités compétentes (collectivités locales, Etat, gestionnaire de SUP). Si le document d’urbanisme n’est pas encore déposé sur ce site, il est consultable sur le site de la mairie ou intercommunalité. - Les servitudes en matière de droit rural des articles L152-1 à 23 du Code rural sont insérées dans le titre « Les équipements et les travaux de mise en valeur ». - Les servitudes de voirie et obligations de débroussaillement communes aux territoires, bois et forêts exposés aux risques d'incendie sont insérées dans les articles L134-1 à 18 du Code forestier.
2- Servitude active et passive
La servitude est dite active pour le propriétaire du fonds bénéficiaire et passive pour le propriétaire du fonds qui la supporte.
Exception à la notion de fonds dominant et fonds servant : en matière de servitude d’utilité publique, la notion de fond dominant et de fond servant n’existe pas, puisque celle-ci frappe uniquement un immeuble dans un intérêt public en application d’un texte légal. Exemples : les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d’eau domaniaux, les servitudes de passage piétonnier le long du littoral, les servitudes de passage des pistes de ski ou celles relatives aux remontées mécaniques, et surtout celles dont bénéficient les services de distribution : eau, gaz, électricité et télécommunication...
Les immeubles pouvant être grevés d’une servitude L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage ». Le terme héritage en ancien droit désigne toute propriété immobilière privée. Une servitude, au sens de l’article 637 du Code civil peut donc s’établir sur un immeuble bâti ou non bâti faisant l’objet d’une propriété privée, mais également sur les immeubles dépendant du domaine privé de l’Etat ou des collectivités locales.
Toutefois, l'article 2122-4 du Code Général de la propriété des personnes publiques permet aux propriétaires d’établir des servitudes par conventions conformément à l’article 639 du Code civil sur les biens du domaine public. L’existence de ces servitudes doit être compatible avec l’affectation des biens sur lesquels elles s’exercent.
3- Les différentes formes de servitudes
L’article 688 du Code civil distingue les servitudes continues et discontinues : - Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin d’une intervention humaine. (Exemples : une conduite d’eau, un égout, une vue…). - Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin de l’intervention de l’homme pour être exercées. (Exemples : le droit de passage, le droit de puisage, le pacage…).
L’article 689 du Code civil distingue les servitudes apparentes et non apparentes. - Les servitudes apparentes sont visibles grâce à la présence d’un ouvrage extérieur. (Exemple : une conduite d’eau apparente…). - Les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles. (Exemple : l’interdiction de construire…).
4- Comment établir une servitude ?
La servitude constitue un droit réel immobilier accessoire au droit de de propriété : elle est donc attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Il est nécessaire, en cas de vente que l’acquéreur soit informé des servitudes existant sur le bien et, à plus forte raison, s’il s’agit d’une servitude passive qui déprécie la valeur du bien (articles 690 à 696 du Code civil).
ll est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signatures privées. En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriétaires successifs. Sa rédaction par votre notaire dans le cadre d'un acte authentique notarié et sa mention au Service de la publicité foncière assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières. Le notaire chargé de la vente pourra alors vérifier les servitudes conventionnelles inscrites dans les titres antérieurs. S’agissant des servitudes d’urbanisme, il prendra connaissance des documents d’urbanisme relatifs au bien, via notamment, le portail national « Géoportail de l’urbanisme ».
Les servitudes s'établissent de trois façons :
a- Par titre, c'est à dire par convention amiable entre voisins. L'étendue et les modalités d'exercice des servitudes conventionnelles sont définitivement fixées par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.
b- Par prescription trentenaire, mais ce mode ne peut viser que les servitudes continues et apparentes (Article 690 du Code civil). Exemple : servitude de vue.
c- Par destination du père de famille lorsqu'il existe à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent, signe d'une servitude (par exemple un chemin empierré) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.
Droits et obligations des propriétaires : - Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave. (Article 701 du Code civil) - Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. (Article 702 du code civil)
Servitudes perpétuelles ou temporaires ?
On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à la propriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe.
Il en résulte qu’une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l’on puisse constituer des servitudes temporaires.
Si le bien est vendu, il le sera avec la servitude. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé par le vendeur et que l’acte de vente mentionne les servitudes notamment conventionnelles, mais également les servitudes non apparentes dont le propriétaire a connaissance.
En effet, l’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts. La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur aux servitudes non apparentes d’origine légale ou administrative telles les servitudes d’urbanisme.
5- Les catégories de servitudes
Le Code civil distingue trois grandes catégories de servitudes :
a- Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux (articles 640 à 648 du Code civil). Exemples : écoulement des eaux, bornage
b- Les servitudes imposées par la loi (articles 649 à 685-1 du Code civil) Ces servitudes ont pour objet « l’utilité publique ou communale ». Ce sont les servitudes d’urbanisme et d’utilité publique vues précédemment. Exemples : les servitudes de mitoyenneté (articles 653 à 673 du Code civil), de respect de distance des constructions (article 674 du Code civil), de vues (articles 675 à 680 du Code civil), d'écoulement des eaux pluviales (article 681 du Code civil), de droit de passage en cas d’enclave (articles 682 à 685-1 du Code civil). L’article 682 reconnaît ainsi au propriétaire d’un fonds enclavé, le droit de « réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionné au dommage qu’il peut occasionner. »
c- Les servitudes conventionnelles (articles 686 à 689 du Code civil) L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds. Pour pouvoir être publiée au service de la publicité foncière, la servitude doit être constituée ou modifiée par acte notarié. Ainsi elle sera opposable aux tiers, notamment aux propriétaires ultérieurs
Exemples : une convention pour l’établissement d’une servitude de passage non règlementée par la loi, c’est à dire en dehors de l’existence d’un terrain enclavé ou pour l’interdiction ou la limitation de de construire résultant d’une servitude de cour commune.
6- Comment s'éteint une servitude ?
Conformément aux articles 703 à 710 du Code civil, les servitudes s’éteignent de quatre façons :
Bas du formulaire
Source : Notaires.fr
Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier ? Avez-vous pensé à la vente en viager ? Selon votre situation, cette transaction immobilière aux modalités bien spécifiques peut présenter des avantages. Comment fonctionne un viager ? Quels sont ses avantages ? On vous explique !
1- Le viager : qu’est-ce que c’est ?
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Il faut distinguer deux types de vente en viager : - Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès. - Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le principe d’aléa
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.
2- Rente viagère : comment déterminer son montant ?
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments : - La valeur foncière du bien - L’âge du vendeur - Le versement d’un bouquet et son montant -Le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.
3- Le viager : quels avantages ?
Les avantages du viager pour le vendeur
Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.
Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux.
Bien que soumise à l'impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.
Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes : - 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans - 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans - 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans - 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
Enfin, le vendeur n'a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.
En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.
4- Les avantages du viager pour l’acheteur
Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.
La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.
5- Le viager : comment se faire accompagner ?
Comme pour la vente de tout bien immobilier, il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire.
Indispensable à la transaction viagère, le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant exclure une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet.
Source : Par Bercy Infos
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