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Honoraires d'agence (Le service à ne pas négliger - DES ECONOMIES A LA CLÉ)

Lorsque des propriétaires choisissent une agence ou se font démarcher, beaucoup se soucient peu des honoraires :

- Certains pensent A TORT que toutes les agences se ressemblent et qu’elles pratiquent donc toutes les mêmes honoraires. Ils se disent alors « A quoi bon alors s’en soucier ? »

- D’autres diront que çà ne les regardent pas et que les honoraires sont l’affaire de l’agence.

En réalité, un propriétaire ne doit JAMAIS SOUS ESTIMER la question des honoraires :

LE PRIX sera toujours l’élément DETERMINANT dans une vente et les honoraires qui sont toujours inclus dans le prix de vente influenceront forcément la réussite ou pas de la vente.

Alors un propriétaire qui maitrise les honoraires d’agence maitrise dans un même temps son prix de vente

(Car plus les honoraires sont importants, plus le prix de vente sera élevé et moins un vendeur aura d’acheteurs)

Un propriétaire se doit donc d’étudier avec précision les honoraires d’agence au même titre que les autres services de cette agence afin de pouvoir choisir celle qui l’accompagnera au mieux dans sa vente car quoi qu’on en dise, un achat se termine toujours sur le plan financier.

Et aujourd’hui, un propriétaire peut tout à fait faire appel à un professionnel « SANS SE RUINER » !

Vous verrez que l’avenir est au «FORFAIT»; Concept encore malheureusement trop méconnu !

Pour vous aider à y voir plus clair, détaillons ensemble le système de rémunération des agences !

LES DIFFERENTS MODE DE CALCUL DES HONORAIRES

Il existe uniquement 2 méthodes pour un professionnel de calculer ses honoraires et vous verrez que si l’une ne profite qu'au professionnel , l’autre est à l'avantage du vendeur et de l'acquéreur.

1- Les honoraires « AU POURCENTAGE »

Cela consiste à appliquer un % sur le prix de vente du propriétaire.

Exemples de grille d’honoraires :

Prix de vente de 10.000 € à 100.000 € = 10 % : soit en exemple 10.000 € d’honoraires pour un bien à 100.000 €

Prix de vente de 100.000 € à 150.000 € = 8 % : soit en exemple 12.000 € d’honoraires pour un bien à 150.000 €

Prix de vente de 150.000 € à 200.000 € = 7 % : soit en exemple 14.000 € d’honoraires pour un bien à 200.000 €

Prix de vente de 200.000 € à 300.000 € = 6 % : soit en exemple 18.000 € d’honoraires pour un bien à 300.000 €

Prix de vente de 300.000 € à 1 à500.000 € = 5 % : soit en exemple 20.000 € d’honoraires pour un bien à 400.000 €

Explication :

Même si le taux d’honoraires baisse (quand le prix du bien augmente), le montant des honoraires augmente et la facture s’alourdit.

Les honoraires s’ajoutent ensuite au prix du propriétaire : un bien à 300.000 € avec 18.000 € d’honoraires (6%) sera vendu et proposé en publicité à 318.000€

2- Les honoraires « AU FORFAIT »

Il s’agit d’un MONTANT d’honoraires FIXE et REDUIT qui n’est plus indexé sur le prix de vente.

Exemple de FORFAIT :

Un forfait à 7.500 € pour vendre une maison.

Explication :

Montant qui ne change pas quel que soit le prix de vente de la maison.

Une maison de 200000 € sera vendue 207500 €

Une maison de 300000 € sera vendue 307500 €

Une maison de 500000 € sera vendue 507500 €

3- Comparaison entre les honoraires au « AU FORFAIT » et au « POURCENTAGE»

Dans une agence au « pourcentage » :
Une villa à 300.000 € avec 18.000 € (honoraires) sera vendue 318.000 €

Dans une agence au « FORFAIT » :
Une villa à 300.000 € avec 7.500 € (honoraires) sera vendue 307.500 €

Le FORFAIT génère une ECONOMIE de 10.500 € sur les honoraires.

Dans une agence au « pourcentage » :
Une villa à 400.000 € avec 20.000 € (honoraires) sera vendue 420.000 €

Dans une agence au « FORFAIT » :
Une villa à 400.000 € avec 7.500 € (honoraires) sera vendue 407.500 €

Le FORFAIT génère une ECONOMIE de 12.500 € sur les honoraires.

LES INCOVENIENTS et LES AVANTAGES

1- Les honoraires AU POURCENTAGE : Ce système de % n’a que des inconvénients :

- Le vendeur est pénalisé dans sa recherche d’acquéreurs car les honoraires augmentent considérablement le prix de vente. (Plus le prix est élevé, moins le propriétaire aura d’acquéreurs.)

- L’ acquéreur de son côté perd énormément de pouvoir d’achat et doit se résigner à acheter moins cher ou plus petit.

- L’acquéreur qui souhaite passer par un professionnel pour se sécuriser hésitera à faire appel à ces agences.

Les honoraires au « pourcentage » sont le mode de calcul le plus répandu chez les professionnels.

Il est utilisé par 99 % des agences ou professionnels que ce soit :

- Les agences « traditionnelles » comme Orpi, Laforet, Nestenn , Century 21, Guy hoquet, Arthurimmo.com, Era immobilier, L’adresse, Plaza immobilier

- Les réseaux de mandataires comme Capi France, BSK immobilier, Safti, IAD, Optimhome, propriété privée, Maxihome…

Ce système avantage exclusivement le professionnel à faire toujours plus de profit au détriment de l'intérêt du vendeur et de l’acheteur qui est de recueillir le plus d’acquéreurs possible et de payer un service à sa juste valeur.

2- Les honoraires « AU FORFAIT » : Ce système de FORFAIT n’a au contraire que des avantages :

- Le FORFAIT permet au propriétaire de rester dans les prix du « marché » même en incluant des honoraires. (Le prix de vente n’est pas gonflé artificiellement en devenant « prohibitif ».)

- Le propriétaire peut donc bénéficier de tous les services d’un professionnel « à moindre coût »

- Le propriétaire aura moins de négociation sur son bien puisque l’acquéreur disposera de plus de pouvoir d’achat.

- L’acquéreur paie un service à sa juste valeur et ne se sent pas abusé

- L’acquéreur connait le coût du service (qui ne changent pas) et peut ainsi se concentrer sur le bien et son prix

- L’acquéreur fait d’énormes économies et augmente son pouvoir d’achat:

- Il peut ainsi acheter plus grand
- Il peut faire des travaux si nécessaire
- Il peut payer une partie de frais de notaire
- Il peut aussi diminuer son emprunt

Ce système de « FORFAIT » est à la fois transparent (aucune surprise sur les honoraires à payer quel que soit le bien présenté), et équitable ou chacun y trouvera son compte (avoir un service professionnel à un cout très modéré).

Le FORFAIT est malheureusement encore très peu répandu .

Nous avons recensé uniquement 3 agences immobilières dans la France pratiquant ce concept de FORFAIT :

Département de l’Essonne : L’agence au forfait unique www.agenceforfaitunique.fr

Département de la Haute Garonne : L’AFFICHE IMMOBILIERE www.lafficheimmobiliere.fr

Paris : UNE MAISON BLEUE www.unemaisonbleue.com

Notre conseil : SI VOUS TROUVEZ DANS VOTRE SECTEUR UNE AGENCE « AU FORFAIT » , n’hésitez pas à recourir à ses services car on demande à un professionnel d’apporter une différence et une plus-value dans son travail et l’agence au « FORFAIT » SE DEMARQUE VRAIMENT DE SES CONCURRENTS.

PEUT ON FAIRE DES ECONOMIES EN NEGOCIANT LES HONORAIRES ?

Une chose est certaine : seules les agences pratiquant un FORFAIT permettent aujourd’hui de faire des économies dès la signature d’un mandat et SANS AVOIR A NEGOCIER. (Et comme on dit : Ce qui est acquis n’est plus à prendre !!)

Mais pour les propriétaires qui seraient tentés de vouloir négocier les honoraires d’une agence à la prise de mandat, ils peuvent toujours essayer mais c’est une très mauvaise idée !

Pourquoi et quelles sont les situations que vous pouvez rencontrer ?

1- L’agent immobilier vous « promet » de baisser ses honoraires au moment de la négociation : NE JAMAIS ACCEPTER

En effet, il ne tiendra que très rarement sa parole pour la simple raison que le jour où vous aurez enfin un bon client, il vous trouvera tous les arguments pour défendre au maximum sa commission (On a mis du temps, j’ai beaucoup investi , ma direction ne veut plus…) ; Il vous fera même une sorte de « chantage au client » puisque l’acquéreur ne pouvant passer que par lui et par peur de passer à côté de votre vente, vous serez obligé de capituler et de prendre la baisse du prix à votre charge

2- L’agent immobilier vous accorde une « baisse d’honoraires » à la prise de mandat : Vous vous direz alors que vous avez fait une bonne affaire et que vous avez remporté une manche face à l’agent immobilier.

ERREUR ! vous ne serez malheureusement pas traité de la même manière et sur un pied d’égalité face aux autres propriétaires de l’agence. En effet, un agent immobilier proposera toujours en 1ere visite des clients , le bien sur lequel il aura les honoraires « les plus élevés ». Quant à vous qui les avez négociés, votre bien sera présenté et visité en dernier lieu.

La négociation des honoraires est par conséquent une très mauvaise chose si vous voulez que l’agent immobilier présente votre bien en toute impartialité et égalité vis-à-vis des autres propriétaires.

SEULE ET UNIQUE SOLUTION POUR FAIRE DES ECONOMIES :
Choisir en priorité une agence au « FORFAIT »

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A LA UNE

Contenu d'une annonce d'un agent immobilier et règles de publicités !

Les annonces immobilières de vente comportent des informations obligatoires, quel que soit le support sur lequel elles sont affichées ou publiées (vitrines de l'agence, journaux, site internet...). Des informations complémentaires sont fournies pour la vente d'un bien en copropriété.

I. Cas général

1. L'annonce immobilière donne les caractéristiques principales du bien vendu :

- Type de bien (appartement, loft, maison...)

- Situation géographique

- Superficie et composition

- État du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)

La description doit être faite avec précision. Dans le cas contraire, l'annonce peut être qualifiée de trompeuse et induire en erreur les consommateurs. C'est un délit puni de sanctions pénales.

À savoir

Avec l'autorisation du vendeur, une photographie accompagne le plus souvent les annonces. Il est recommandé de recueillir l'accord écrit de l'architecte ayant conçu le bâtiment et de faire paraître son nom au bas de la photographie.

2. L'annonce indique les éléments suivants sur le prix de vente :

- Prix de vente

- Montant des honorairestoutes taxes comprises (TTC) exprimé en pourcentage

- Répartition du paiement des honoraires entre l'acquéreur et le vendeur

Si les honoraires sont payés par l'acheteur, le prix de vente est exprimé honoraires inclus et exclus (avec et sans les honoraires). Lorsque les honoraires sont proportionnels, ils varient selon les tranches de prix de vente du bien. L'annonce doit préciser si ces tranches sont cumulatives.

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.

Le barème de prix affiché par le professionnel mentionne les tarifs maximums de ses prestations toutes taxes comprises (TTC). Le consommateur qui le souhaite peut ainsi négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel titulaire de la carte professionnelle.

L'annonce précise également le classement énergétique du bien déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet d'estimer la consommation énergétique du logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre. Cette obligation concerne tous les bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude. Elle ne concerne pas les bâtiments à construire si l'annonce est faite avant la fin des travaux.

3. L'annonce donne également des renseignements sur l'agence immobilière :

- Numéro SIREN (Système d'identification du répertoire des entreprises)

- Mention RCS (Registre du commerce et des sociétés) de l'agent immobilier

II. Vente d’un bien en copropriété

L'annonce doit être complétée par les éléments suivants :

- Bien vendu soumis au statut de la copropriété

- Nombre de lots de copropriétédans l'immeuble

- Montant moyen annuel des charges payées par le vendeur

- Procédure en cours en raison des difficultés rencontrées par la copropriété (mesures préventives, plan de sauvegarde, ...)

III. Annonces soumis au droit commun

L'agent immobilier diffuse des informations sous la forme d'annonces pour un bien à vendre ou à louer. Il est à ce titre soumis aux dispositions de droit commun, notamment pour ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses (art. L 121-1 du Code de la consommation). Peut notamment relever d'une telle qualification :

- Le fait de proposer à la vente un bien déjà vendu ou loué ;

- La diffusion d'annonces sans détenir préalablement un mandat à cet effet ;

- La présentation de biens comme étant exclusifs alors qu'ils font l'objet d'un mandat simple ;

- L’existence d'une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat et celui indiqué sur l'annonce ;

- Une erreur sur la surface indiquée sur l’annonce.

La même réglementation s'applique aux annonces diffusées par l'agent immobilier sur internet.

Par ailleurs, les publicités relatives à des opérations de vente ou de location diffusées par des mandataires indépendants (négociateurs immobiliers non-salariés) doivent impérativement comporter une mention informant les consommateurs que celles-ci exercent sous le statut d’agent commercial.

Cette obligation d’information est également étendue à tout document d’une transaction immobilière (mandats, etc.). Le non-respect de ces règles est passible de sanctions pénales.

En savoir

CONSEILS DIVERS

Mandat de vente (Généralités)

1- Caractéristiques du mandat

Dans la mesure où il intervient pour le compte d'autrui, l'agent immobilier agit en qualité de mandataire de ses clients. Il ne peut alors valablement exercer son activité d'entremise que s'il dispose à cet effet d'un mandat écrit, signé et en cours de validité.

Le mandat donné à un agent immobilier doit impérativement comporter :

- La durée du mandat (il est limité dans le temps à trois mois en général)

- La rémunération de l'agent, ainsi que la mention de qui en aura la charge (mandant ou cocontractant)

- L'étendue de la mission

- Les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes

- Le numéro d'inscription au registre des mandants.

2- Le mandat peut être simple ou exclusif.

- LE MANDAT « SIMPLE » permet à un propriétaire de confier la vente de son bien à plusieurs professionnels en même temps et d'effectuer aussi lui-même la recherche d'un éventuel acheteur.

En faisant jouer la concurrence entre professionnels, le propriétaire s’assure que l’agent immobilier donnera le meilleur de lui-même dans sa recherche de solutions pour vendre le bien.

Le propriétaire veillera en revanche à ne confier son bien à un nombre limité d’agences (max 3) sinon les acquéreurs pourraient penser que le bien est difficile à vendre.

Le propriétaire veillera aussi à choisir des professionnels offrant des « services différents » (Prendre des gens qui font la même chose n’apporte rien.)

Un service différent sera notamment de privilégier une agence qui a des honoraires réduits comme une agence au « FORFAIT » qui permettra de toucher plus d’acheteurs avec les économies réalisées. (En exemple : www.lafficheimmobiliere.fr )

Ce mandat est de loin le plus répandu et celui qu’il faut privilégier

ATTENTION : Certaines agences n'hésitent pas à mettre dans leur mandat simple des clauses abusives" qui dénaturent la vraie portée du mandat simple et pénalisent ainsi les propriétaires en ne permettant pas de faire jouer la concurrence sur les honoraires. (Lire notre article sur les clauses "abusives" dans la rubrique "passer par un pro")

- LE MANDAT « EXCLUSIF » quant à lui est confié à un seul agent immobilier.

La clause d'exclusivité doit être mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties sous réserve du respect d'un préavis de 15 jours minimum. Une clause pénale (prévoyant des dommages et intérêts) peut également y être stipulée si le propriétaire ne respecte pas ses engagements, mais elle ne pourra pas être supérieure à au montant des honoraires initialement prévus.

Le mandat exclusif est à éviter pour un propriétaire.

Il permet juste à une agence d'être sûr de pouvoir toucher sa commission puisqu'elle est la seule à vendre le bien . C'est uniquement du "protectionnisme d'honoraires".

il ne permet pas de faire jouer la concurrence et oblige l'acheteur à payer "le prix fort" si l'agence prend des honoraires élevés (Lire notre article "Exclusivité - le piège à éviter" dans la rubrique "passer par un pro")

- LE MANDAT « SEMI-EXCLUSIF » est une variante du mandat exclusif.

Il permet de confier un bien à une seule agence et au propriétaire en même temps.

Ce mandat est à éviter comme le mandat exclusif.

Les inconvénients sont majeurs : Même si le propriétaire peut vendre son bien, les agences insèrent une clause obligeant le propriétaire à renvoyer obligatoirement tous ses clients vers l’agence. Le propriétaire en ressort « perdant »

3- Cas particulier des contrats conclus hors établissement

Les dispositions du Code de la consommation en matière de contrats conclus hors établissement s'appliquent aux professionnels de l'immobilier. C'est le cas lorsque l'agent immobilier fait souscrire à un consommateur un contrat d'intermédiation immobilière (signature d'un mandat de vente) en dehors de son agence (lieu de travail du consommateur, etc.).

Les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d'immeubles neufs, la transformation importante d'immeubles existants ou la location d'un logement à des fins résidentielles (c'est-à-dire location non saisonnière ou touristique) ne bénéficient en revanche pas de ces dispositions protectrices (article L. 221-2 12°). Les obligations du professionnel portent sur :

- La délivrance des informations précontractuelles listées à l'article L. 221-5 du Code de la consommation et notamment sur l'existence d'un droit de rétractation (formulaire type).

- Le fait de laisser au consommateur un délai de réflexion de 14 jours lui permettant d'exercer sa faculté de renonciation. Il ne peut en aucun cas y renoncer mais peut toutefois demander que la prestation de service proposée par l'agent immobilier commence immédiatement.