L'agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d'un achat, d'une vente ou d'une location d'immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société.

Le consommateur doit être vigilant dans son choix de l'agent immobilier et dans sa prise de décision.

 

1-    Les conditions d'exercice de l'activité

 

Les activités de l'agent immobilier sont régies par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972.

L'activité d’agent immobilier peut être exercée soit à titre individuel, soit sans le cadre d'une structure sociétaire, voire même par le biais d'une association régie par la loi du 1er juillet 1901. En revanche, elle ne peut être exercée dans le cadre du statut d'auto-entrepreneur.

L'exercice de la profession d'agent immobilier requiert l'exécution de deux formalités administratives particulières :

 

-          L’agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle, soumise à des conditions d'aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le Président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCI) pour 3 ans ;

-          Il doit également disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle (une exception est prévue pour les agences qui se sont engagées sur l’honneur à ne recevoir d’autres sommes que celles de leur rémunération) ;

-          Et avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).

 

Les négociateurs immobiliers (salariés ou agents commerciaux) habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle doivent justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs au moyen d’une attestation. Cette attestation est délivrée par le titulaire de carte et doit être visée par le président de la CCI compétente. Depuis la promulgation de la loi du 24 mars 2014, les négociateurs immobiliers doivent en outre justifier de leur compétence professionnelle.

Par ailleurs, une déclaration préalable d'activité doit être souscrite auprès de la CCI pour chaque établissement secondaire par la personne qui en assume la direction.

Enfin, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur. Ce mandat doit donc être détenu préalablement à tout acte d’entremise ou de négociation

 

2-    Le devoir de conseil de l'agent immobilier

 

L'agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil.

Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et ainsi transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties.

L'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur de l'acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.

L'agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. En matière de vente par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).

Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence de ces vices.

Dans le cadre d'une vente immobilière, un agent immobilier doit remplir plusieurs obligations. Il doit avoir un mandat écrit du vendeur. Il est tenu d'informer les consommateurs sur son statut d'agent immobilier, sur ses tarifs et sur les biens vendus. Enfin, il a un devoir de conseil auprès de ses clients

 

1-    MANDAT

Avant de mettre en vente un bien immobilier, l'agent immobilier doit disposer d'un mandat écrit, signé et en cours de validité. Le mandat de vente comporte notamment les mentions suivantes :

- Objet et durée du mandat (généralement 3 mois)
- Désignation du ou des propriétaires en cas d'indivision
- Coordonnées de l'agent et numéro de sa carte professionnelle
- Honoraires (frais d'agence), ainsi que la mention de qui en aura la charge
- Conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes
- Moyens mis en œuvre par l'agent pour réaliser la vente - Numéro d'enregistrement du mandat dans le registre des mandats de l'agence

Il existe plusieurs types de mandat :

- Le mandat simple permet au propriétaire de confier la vente à plusieurs agences et de vendre lui-même son bien.
- Le mandat semi-exclusif est signé avec une seule agence et le propriétaire peut vendre son bien lui-même.
- Le mandat exclusif est signé avec une agence, seule à pouvoir vendre le bien.

2-    PUBLICITE SUR LE STATUT D’AGENT IMMOBILIER

 Dans tous les lieux où il reçoit sa clientèle, l'agent immobilier doit afficher les éléments suivants, en évidence :

- Numéro de sa carte professionnelle
- Montant de la garantie financière
- Adresse du garant

S'il perçoit des fonds lors de transactions immobilières, l'affiche indique les informations suivantes :

- Banque et numéro du compte où doivent être effectués les versements et les remises
- Modes obligatoires de versement.

Il est aussi précisé que l'agent immobilier doit délivrer un reçu dont un double est conservé dans un carnet de reçus.

 

3-     AFFICHAGE BAREME DES PRESTATIONS

L'agent immobilier est tenu d'afficher les prix de ses prestations toutes taxes comprises (TTC).

Le barème de ses honoraires est affiché de façon lisible et visible à l'entrée des établissements recevant de la clientèle. Quand l'établissement dispose d'une vitrine, il doit être parfaitement visible depuis l'extérieur. Les prix sont affichés dans le même format et au même emplacement que celui normalement réservé aux annonces immobilières.

Le barème doit être accessible sur le site internet du professionnel. Les prix sont également donnés sur les autres sites ou font l'objet d'un renvoi vers l'information.

Lorsque les honoraires proportionnels varient selon les tranches de prix de vente du bien, l'agent immobilier doit préciser de manière très apparente et intelligible si celles-ci sont cumulatives entre elles.

L'affiche doit également préciser pour chacune des prestations à qui en incombe le paiement.

Les honoraires affichés doivent être effectivement pratiqués à l'issue des transactions réalisées par l'intermédiaire du professionnel.

 

4-    ANNONCE IMMOBILIERE

 Le professionnel doit fournir les informations suivantes quand il rédige une annonce :

- Prix de vente du bien vendu
- Montant des honoraires toutes taxes comprises (TTC) exprimé en pourcentage
- Paiement des honoraires par l'acquéreur ou par le vendeur

Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, le prix de vente est exprimé honoraires inclus et exclus. Les prix honoraires inclus doit apparaître en caractères plus importants. Le montant TTC des honoraires à la charge de l'acquéreur est précédé de la mention Honoraires et est exprimé en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires.

Si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.

Lorsque les honoraires proportionnels varient selon les tranches de prix de vente du bien, l'agent immobilier doit préciser de manière très apparente et intelligible si celles-ci sont cumulatives entre elles.

Les annonces immobilières affichent également le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui permet d'estimer la consommation énergétique d'un logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre.

Ces informations doivent être facilement accessibles quel que soit le support utilisé par le professionnel pour la publicité (vitrines, site internet...).

Les annonces concernant une vente en copropriété doivent indiquer les points suivants :

- Bien vendu soumis au statut de la copropriété
- Nombre de lots de copropriété dans l'immeuble
- Montant moyen annuel des charges payées par le vendeur
- Procédure en cours en raison des difficultés rencontrées par la copropriété (mesures préventives, plan de sauvegarde...)

CONSEIL

 L'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil. Il s'assure de la régularité de la transaction et transmet aux parties toutes les informations techniques nécessaires. Pour ce faire, il vérifie notamment les points suivants :

- Titre de propriété du vendeur (en cas d'indivision tous les propriétaires doivent accepter la vente du bien)
- Statuts et compte-rendu de l'assemblée générale qui autorise la vente, pour une société civile immobilière (SCI)
- Caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d'éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires...) - - Solvabilité de l'acquéreur en lui demandant, par exemple, son apport personnel

Vous avez dans l’idée de vendre votre bien et vous avez réalisé une estimation avec plusieurs agences !

Mais vous vous demandez si vous devez leur confier la vente ?

D’après une étude d’OpinionWay (2018), 38% des particuliers essayant de vendre seuls ne parviendront pas à concrétiser la vente.

Pour la vente, les agences immobilières sont 2,5 fois plus efficaces que les particuliers vendeurs (Etude Meilleurs Agents 2012).

Alors oui, en passant par un agent immobilier, vous augmenterez fortement vos chances mais vous profiterez aussi d’autres avantages tels que :

 

1-   S’assurer une estimation d’un expert

Vous avez peut-être déjà fait une estimation en ligne mais les fourchettes de prix que l’on vous donne sont tellement larges qu’il vous sera difficile encore de trouver « le juste prix ».

Pour vous assurer de fixer le bon prix, l’aide d’un agent immobilier est indispensable.

À votre avis, pourquoi ?

Par définition, l’agent immobilier :

-      connaît le marché immobilier

-      prend en compte les prix réels des dernières transactions

-      maîtrise son secteur géographique

-      appréhende les attentes des acheteurs

L’agent immobilier vous garantit de positionner votre bien sur des fourchettes de prix réalistes. Il a toute l’expertise pour connaître le bon prix de votre logement au bon moment.

 

Sachez que plus votre bien sera vu avec un prix exorbitant sur le marché, plus les acheteurs chercheront à négocier le prix à la baisse…

Une bonne nouvelle : Une majorité d’agences estiment gratuitement votre bien immobilier.

En fonction de son analyse, vous pourrez juger de son professionnalisme et de sa réactivité dès le premier rendez-vous.

 

IMPORTANT :

-      L’estimation doit contenir un rapport détaillé de votre bien. Cela vous indiquera que l’agent immobilier est rigoureux et tient à être transparent avec ses clients.

Ne jamais tenir compte d’une estimation qui vous donne seulement un prix de vente . Vous aurez affaire à un pseudo-professionnel qui vous annoncera la plus part du temps un prix de vente « fort » dans le seul but de vous faire rêver et de pouvoir « renter un mandat » coute que coute.

N’oubliez pas que « les conseilleurs ne sont pas les payeurs ».

Un bon agent immobilier n’aura pas peur de vous dire le bon prix au risque de vous décevoir.

-      Faites appel à un mandataire « local » : Qui peut mieux connaitre un marché local qu’une personne qui habite ou travaille habituellement le secteur ou vous habiter !

Bannissez les professionnels qui ne sont pas du secteur qui viennent juste chercher un « mandat » (parce qu’ils ne peuvent pas en rentrer ailleurs). Que connait-on des prix du marché quand on vient une fois par an sur un secteur ?

 

2-   Maximiser ses chances de vendre

Au-delà de l’estimation de votre bien, vous allez profiter avec un agent immobilier d’un vivier d’acheteurs grâce à son fichier client , son réseau local et professionnel. Il a également à sa disposition un certain nombre de moyens pour médiatiser votre vente :

 -      publier les photos de votre bien sûr sur des sites spécialisés (non accessibles au particulier) ou sur son propre site internet.

-      distribuer des flyers avec des photos de votre bien immobilier

-      acheter des encarts publicitaires dans des magazines locaux et gratuits

 Autre atout du professionnel, il peut vous proposer un certain nombre de services pour mettre en valeur votre bien immobilier. Pour l’annonce immobilière, il vous produira des photographies ou vidéo de qualité. Et pour la rédaction de l’annonce, il décrira votre bien immobilier avec des expressions qui parlent aux acheteurs. Certains agents immobiliers proposent même de filmer votre bien à 360°pour offrir aux prospects, tranquillement installés dans leur canapé une visite virtuelle.

 

Attention, certains peuvent vous proposer du home-staging réels ou virtuels pour relooker votre bien pour essayer de le rendre plus attractif. EVITEZ LE HOME STAGING car si le bien parait bien attrayant et peut amener des visites, les clients sont à la visite fortement déçus de voir un bien qui ne correspond à ce qu’ils espéraient. Par expérience, une visite doit toujours surprendre agréablement un client et non le décevoir dès son arrivée.  

 

3-   Un accompagnement complet et sur-mesure

-      L’agent immobilier vous aide dans le choix des clients

La préoccupation première d’un vendeur est de trouver des acheteurs.

Or quand arrivera le moment de la sélection, le choix pourrait s’avérer difficile. Le professionnel saura vous apporter toute l’aide nécessaire pour distinguer les « bons profils » avec de réelles motivations d’achat (qui va donc aller au bout du projet) ?

-      L’agent immobilier vous évite des moments désagréables.

En effet, il aura la distance nécessaire quand les visiteurs feront des remarques désobligeantes sur votre logement…Mieux vaut vous éviter ces moments désagréables qui vous rendraient la vente plus pénible.

-      L’agent immobilier sélectionne les dossiers les plus solides pour s’assurer qu’il n’y a aucun risque de défaut de financement. Il vérifie la solvabilité des acheteurs : leurs revenus, les apports personnels et les crédits possibles.

-      Son métier est de travailler pour vous ; de vous consacrer tout son emploi du temps. De votre côté, en tant que particulier vendeur, il faut avoir un emploi du temps flexible. (vous ne pourrez pas prendre des congés ou des RTT pour répondre à toutes les demandes.) pour organiser les visites de votre bien. Et si en plus, vous devez gérer des personnes qui viennent juste voir votre bien en touriste, vous n’allez pas vraiment apprécier. L’agent immobilier va faire barrage à toutes les demandes les plus ubuesques.

La réactivité à répondre et prendre en charge le client est capitale. Sinon le client appelle sur d’autres annonces et ira visiter en premier lieu d’autres biens à la place du votre. Pouvez vous en tant que particulier être toujours disponible (quand vous êtes à votre travail , en réunion ou en train de vous occuper de vos enfants ?)

-      L’agent immobilier est formé pour gérer une négociation :

Il est rompu aux techniques de ventes immobilières et motivés par ses honoraires ? Contrairement à vous, l’agent aura tout le recul nécessaire pour négocier sur la base d’arguments factuels. Son objectif étant de vendre, il saura déceler lorsque la négociation est arrivée à sa limite.

-      L’agent immobilier vous assiste sur toutes les démarches administratives et techniques pour votre vente : fournir à l’acheteur tous les justificatifs comme les informations sur le syndic, les travaux de copropriété, les impôts fonciers …vérifier les 10 diagnostics immobiliers obligatoires et contacter le bon professionnel pour les exécuter et mesurer précisément la surface habitable de la loi Carrez

  

Confier la vente de votre bien vous assure de gagner du temps, de l’efficacité, de la tranquillité d’esprit et surtout une sécurité. Un agent immobilier est là pour mettre tout en œuvre afin que votre transaction se passe bien et que vous vendiez au meilleur prix.

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier ?

Mais vous ne savez pas s’il vaut mieux vendre seul ou passer par un intermédiaire ? Vous avez de bonnes raisons de vous poser la question, car si l’entreprise de la vente en direct est tentante, elle peut s’avérer plus complexe que prévu. 

D’après une étude d’OpinionWay (2018), 38% des particuliers essayant de vendre seuls ne parviendront pas à concrétiser la vente. Autre donnée univoque : les agences immobilières sont 2,5 fois plus efficaces que les particuliers vendeurs (Étude Meilleurs Agents 2012).

En confiant la vente de votre bien à un professionnel, vous augmentez vos chances de conclure la transaction, mais vous bénéficiez aussi d’autres avantages

1-         Vous bénéficiez de l’estimation fine d’un expert de l’immobilier !

Pour vous assurer de fixer le bon prix, l’aide d’un agent immobilier est indispensable. En effet, le professionnel : 

-      Connaît le marché immobilier,

-      Prend en compte les prix réels des dernières transactions,

-      Maîtrise son secteur géographique,

-      Appréhende les attentes des acheteurs. 

Il vous offre la garantie de positionner votre bien sur des fourchettes de prix réalistes. Il détient toute l’expertise et l’expérience nécessaires pour connaître le juste prix de votre logement à un moment donné.

Mettre en vente au prix juste est un élément clé pour maximiser les chances de vendre rapidement. Sachez que plus votre bien affichera un prix exorbitant sur le marché, plus les potentiels acquéreurs chercheront à négocier ce prix à la baisse… Bonne nouvelle, la plupart des agences estiment gratuitement votre bien immobilier. En fonction de leur analyse, vous pourrez juger de leur professionnalisme et de leur réactivité, dès le premier rendez-vous.

Pour s’assurer d’avoir un mandat de vente, la plupart des professionnels vous proposent un rapport détaillé sur l’estimation de votre bien. Cet élément vous indique que l’agent immobilier est rigoureux et tient à être transparent avec ses clients.

2-         Vous bénéficiez d’un réseau professionnel tentaculaire et des canaux de communication dédiés

Au-delà de l’estimation du bien, vous allez profiter avec un professionnel d’un vivier d’acheteurs grâce à son fichier « clients », son réseau local et professionnel.

Autre atout du professionnel : il peut vous proposer un certain nombre de services pour mettre en valeur votre bien immobilier. Pour rendre votre annonce immobilière plus attractive, il produira des photographies ou des vidéos de qualité. La rédaction de l’annonce sera soignée avec des mots et expressions qui parlent aux potentiels acheteurs. Certains agents immobiliers proposent même une visite virtuelle à 360° de votre bien pour offrir aux clients une visite tranquillement installés dans leur canapé. 

3-         Vous bénéficiez d’un accompagnement complet et sur-mesure

Votre première préoccupation est de trouver des acheteurs. Et quand vient le moment de la sélection, le choix peut s’avérer difficile. Comment distinguer les « bons profils » avec de réelles motivations d’achat ? 

Quel acquéreur ira au bout de la transaction ? Le professionnel possède l’expertise et le recul nécessaire pour faire le tri parmi les offres d’achats que vous recevez. 

De plus, l’agent immobilier sélectionne les dossiers les plus solides pour s’assurer qu’il n’y a aucun risque de défaut de financement. Il vérifie la solvabilité des acheteurs : leurs revenus, les apports personnels et les crédits possibles. Son temps est dédié à votre projet immobilier. Il répond aux sollicitations, organise les visites en fonction des disponibilités des acheteurs, et il sait faire barrage avec courtoisie aux demandes les plus farfelues.

Autant dire que le particulier qui souhaite revêtir l’habit du professionnel doit avoir un emploi du temps flexible, pouvoir prendre des RTT le cas échéant afin de répondre à toutes les demandes et organiser les visites. Il devra aussi faire preuve d’une patience à toute épreuve pour gérer les visites de touristes qui viennent juste prendre le pouls du marché. 

Pour gérer la négociation, qui de mieux qu’un agent rompu aux techniques de ventes immobilières et motivé par ses honoraires ?

Contrairement à un particulier, le professionnel aura tout le recul nécessaire pour négocier sur la base d’arguments factuels. Son objectif étant de vendre, il saura déceler lorsque la négociation est arrivée à sa limite.

Enfin, l’agent immobilier va vous assister sur toutes les démarches administratives et techniques pour la mise en vente :

-      Fournir à l’acheteur tous les justificatifs comme les informations sur le syndic, les travaux de copropriété, les impôts fonciers et la taxe d’habitation…

-      Vérifier les dix diagnostics immobiliers obligatoires et contacter le bon professionnel pour les exécuter,

-      Mesurer précisément la surface habitable de la loi Carrez.

 

4-         Vous bénéficiez d’une transaction sécurisée garantie

La signature de l’acte authentique devant le notaire est le point d’orgue d’une vente. Mais cette belle aventure peut rapidement virer « au cauchemar » si une étape juridique essentielle a été oubliée. Pour éviter ce désagrément, confiez cette tâche à un professionnel qui connait sur le bout des doigts toutes les démarches juridiques à effectuer.

Vous bénéficierez alors d’une transaction sécurisée et vous aurez le sommeil plus paisible. 

Lors de la vente, le professionnel :

-      Prend en charge l’organisation du compromis de vente et fait l’intermédiaire avec les différents notaires

-      S’assure de la qualité du dossier financier des acheteurs (autant de paramètres difficiles à contrôler pour un particulier non spécialiste),

-      S’assure du respect du délai de rétractation,

-      Fait le lien entre vous, l’acquéreur et le notaire.

D’après une étude OpinionWay (2018), vous êtes 53 % à être inquiets concernant la vente de votre bien. 

Confier la vente de votre bien vous garantit un gain de temps, une meilleure efficacité et surtout de la tranquillité d’esprit.

Eviter tout stress, ou même une annulation de votre vente et laissez faire le pro, qui mettra tout en œuvre pour que la transaction se passe bien et pour vendre au meilleur prix.

À ce sujet, une étude Meilleurs Agents montre que le prix net vendeur est équivalent entre les ventes en direct et les ventes réalisées par un intermédiaire. Concrètement, cela signifie que les agents immobiliers vous permettent de vendre votre bien plus cher que si vous le faites seul. Il n’y a donc que des avantages : vous ne perdez pas d’argent et vous gagnez du temps.

Qui dit mieux ?

Voir nos autres articles sur le sujet :

Honoraires d’agences- Le service à ne pas négliger- des économies à la clé

Ne vous faites pas piéger !

DITES NON A L’EXCLUSIVITE !!!

 

Si faire appel à un agent immobilier est aujourd’hui nécessaire pour vendre un bien, le mandat «simple» reste la meilleure solution pour un propriétaire et son acheteur.

Mais tous les agents immobiliers essaieront un jour de faire signer un contrat d’exclusivité !!!! 

A ce titre, leur discours est parfaitement bien rodé et bon nombre de propriétaires se laisseront malheureusement ENCORE «prendre au piège». 

Derrière de jolis arguments, l’exclusivité n’a pour seul objectif que de permettre à une agence d’être la SEULE A POUVOIR TOUCHER « les honoraires ». 

L’agent immobilier n’agit donc que dans son seul intérêt et non celui du propriétaire. 

L’exclusivité n’est en réalité que protectionnisme d’honoraires ! 

Nous allons ci-dessous vous montrer les pièges et vous donner tous les arguments avancés par un agent immobilier en vous indiquant pour chacun d’eux, ce que ce dernier ne vous pas dit. 

LES PIEGES DE L'EXCLUSIVITE

1 - Le propriétaire ne peut plus vendre son bien par lui-même !

Obligé de ne passer que par l’ agence, un propriétaire se prive de l’opportunité de trouver lui-même un acquéreur (Avec son relationnel, le bouche à oreille, ses connaissances……On dit que le hasard fait bien le choses, et à ce titre, un propriétaire pourrait fort bien croiser son futur acheteur au coin de la rue ou chez son petit commerçant de quartier …)

De plus, est-il normal de priver un propriétaire de son droit le plus fondamental : celui de la propriété ? 

2 – Le propriétaire oblige son acquéreur à acheter obligatoirement avec une seule agence !

Tout le monde a des préférences ou des affinités avec certains professionnels et pas d’autres ! 

Chacun de nous avons d’ailleurs l’habitude d’aller toujours dans les mêmes magasins ou chez les mêmes commerçants.

En ne passant que par une seule agence, un propriétaire perdrait donc tous les clients qui ne voudraient pas passer par celle dernière.

3 - Le propriétaire oblige son acquéreur à payer le prix fort et une commission exorbitante !

L’immobilier est un secteur très concurrentiel et certaines agences pratiquent aujourd’hui des honoraires bas. C’est le cas des agences au « FORFAIT » qui pratiquent jusqu’à 70% de réduction sur des honoraires « classiques ».

L’exclusivité ne permet donc pas de faire jouer la concurrence et prive un acquéreur de faire de substantielles économies avec une autre agence.

Vous-même, ne vous arrive –t- il pas de comparer les enseignes avant de faire un achat important et de ne pas vous arrêter à un seul prix ?

Les acquéreurs réagissent comme tout acheteur !! ILS VEULENT AVANT TOUT FAIRE DES ECONOMIES SUR LE SERVICE ce que ne permet pas le mandat exclusif.

 

CE QUE L’ON VA VOUS DIRE POUR VOUS CONVAINCRE

DE SIGNER UNE EXCLUSIVITE !

 

1 - Nous nous investissons davantage quand le bien nous est confié en exclusivité ! FAUX !

Quand une agence est « seule en course » et qu’elle est assurée de toucher sa commission, pensez-vous réellement qu’elle ait besoin de se surpasser ?

(On n’imaginerait pas une personne participant seule à une course se donner à fond alors même qu’elle est sure d’arriver la première !!)

Par ailleurs, si vous prenez le temps de comparer les agences, vous remarquerez que les agences qui doivent justifier de l’exclusivité vous diront que certaines prestations sont en « en option » et ne figurent que dans leur mandat exclusif alors que d’autres professionnels vont vous proposer les mêmes prestations dans leur mandat simple.

2 - Il ne faut pas mettre votre bien dans plusieurs agences à des prix différents au risque de le voir se déprécier ! FAUX !

Premièrement, si un bien se déprécie aux yeux des clients, c’est uniquement parce qu’il reste trop longtemps à la vente du fait d’un prix de vente mal évalué et trop élevé.(et la faute souvent à des honoraires trop chers !!)

Un bien ne se déprécie pas du fait d’être dans plusieurs agences. Pour exemple : si vous décidez un jour de changer de télé et que le modèle de votre choix est moins cher dans une autre enseigne, pensez vous que la télé sera « dépréciée » à vos yeux ou de moins bonne qualité dans le magasin le moins cher. (Non, vous serez bien heureux de l’avoir trouvé ailleurs et moins chère.)

Et un bien immobilier n’échappe pas à la règle !

Par ailleurs, tous les clients savent que quand un bien est présenté dans plusieurs agences, la différence de prix vient forcément du montant des honoraires. 

3 - Avec la signature d’un seul mandat, vous allez bénéficier d’un réseau de plusieurs agences (SIA / FFIP / AMEPI) pour vendre votre bien. FAUX !

Chaque agence affiliée à ce genre de « réseau » (SIA / FFIP / AMEPI) tient le même discours à chaque propriétaire uniquement dans le but de rentrer « ses propres exclusivités » mais sans proposer pour autant les biens des autres membres. 

2 raisons à cela :

-       Par principe, un agent immobilier n’aime pas partager et encore moins ses honoraires. C’est pourtant ce qu’il devrait faire si un confrère vendait à sa place le bien qu’il avait rentré.

Il devrait partager ses honoraires. C’est pourquoi, dans son discours , un agent immobilier fait miroiter au propriétaire qu’une multitude d’agences seront présentes pour lui trouver un acquéreur alors que dans les faits, chaque agence proposera seule ses exclusivités pour s’assurer de toucher les honoraires en entier. (On pourrait appeler cela un miroir aux alouettes.)

-       La 2^ème raison est que pour vendre, il faut connaitre parfaitement le bien pour l’avoir vu et visité; pensez-vous alors que toutes les agences « de ce réseau » vont pouvoir proposer un bien qu’elles n’ont jamais vu ?

Cela prouve que le beau discours de ceux qui vous vantent ces réseaux (SIA / FFIP / AMEPI)  n’est que mensonge pour vous faire signer une exclusivité

GARDEZ VOTRE LIBERTE – FUIEZ L’EXCLUSIVITE

Nous sommes convaincus que l’intervention d’un Agent immobilier est aujourd’hui plus que nécessaire afin de rassurer chacune des parties ( acheteur comme vendeur), compte tenu d’un environnement juridique de plus en plus complexe.

Et le mandat « simple » reste à nos yeux le contrat qui garantie au mieux les intérêts d’un propriétaire (voir notre article « Mandat de vente exclusif LE PIÈGE A EVITER » dans notre rubrique « Passez par un pro »)

Toutefois, certains professionnels ont trouvé le moyen de glisser dans leur mandat « simple » des clauses à notre sens « abusives » pour éviter toute concurrence.

En insérant ces clauses dans leur mandat, ces professionnels agissent uniquement dans leur propre intérêt et non dans l’intérêt des vendeurs.

Attention, il ne s’agit pas de faire le procès de tous les agents immobiliers, mais seulement de faire le tri entre les bons et les mauvais professionnels qui abuseraient de la situation.

Nous portons donc à votre connaissance des clauses que des propriétaires ont relevé dans leur mandat afin que vous puissiez les repérer avant toute signature de mandat de vente.

 Rappelons avant tout les règles issues du mandat « simple » :

 -       Vous pouvez confier votre bien à n’importe quel professionnel (ce qui signifie : autant d'agences que vous souhaitez).

-       Vous pouvez faire jouer la concurrence et prendre une agence qui pratique des honoraires réduits voire « forfaitaires » de façon à afficher un prix « en publicité » plus bas pour obtenir plus de clients.

-       Vous pouvez vendre votre bien par vous-même.

En résumé, avec un mandat « simple » vous devez avoir LA LIBERTE de faire ce que vous voulez

Il ne peut donc y avoir dans votre mandat « simple » le type de clause suivante (que vous pouvez trouver dans le paragraphe « obligations du mandant » de chaque mandat)

 

1-    Clause prévoyant : « Une obligation d’afficher le bien en vente à condition de prix égale ou supérieur. » et « une obligation de limiter le nombre d’intermédiaires professionnels »

L’objectif d’un vendeur est de trouver un acheteur par n’importe quel moyen et notamment en trouvant une agence moins chère « en honoraires » ce qui lui permettra d’avoir plus de clients puisque son bien sera « affiché en publicité » moins cher.

C’est ce qu’on appelle tout simplement « faire jouer la concurrence »

Le vendeur aura donc tout intérêt de prendre « un mandat simple » qui lui assurera ce genre de service et une liberté dans la vente de son bien.

Or, lorsqu’une une agence vous oblige à prendre uniquement d’autres agences qui afficheraient le bien en vente au même prix qu’elle (sans être supérieur), cette agence empêche toute concurrence de se faire et surtout vous prive des chances de trouver plus de clients.

 

Que ce soit en plafonnant le prix de vente (en publicité) ou en limitant le nombre d’agences , il s’agit d’une atteinte au «principe de la libre concurrence».

Ce type de clause restrictive de liberté s’apparente donc à une clause de mandat « exclusif » qui n’a rien à faire dans un mandat simple.

Les conseillers arrivent à persuader des propriétaires parce qu’ils ne lisent pas toutes clauses et surtout celles-ci.  Soyez donc vigilant dans la lecture de vos mandats.

 

NOTRE CONSEIL : Refusez de signer ce type de mandat, ou si déjà fait, demandez à le convertir en mandat simple (sans ces clauses) !

   

 A LIRE SUR LE MEME THEME LES ARTICLES SUIVANTS :

-       Honoraires d’agence (Le service à ne pas négliger-DES ECONOMIES A LA CLE) Rubrique « Passer par un pro »

-       Mandat de vente « exclusif » (LE PIEGE A EVITER)