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Plus-values immobilières

21/11/2022

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle.

1- QU’EST-CE QU’UNE PLUS- VALUE IMMOBILIERE ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants : - Prix de vente du bien - Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.

Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple :

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.

Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 €

(120 000 € - 100 000 €).

Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de

10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes : - Impôt sur le revenu - Prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

2- QUELLES SONT LES VENTES CONCERNEES ?

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants : - Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) - Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes: Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage) par exemple) - Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) - Échange de biens, partage ou apport en société

3- QUELLES SONT LES PLUS-VALUES EXONEREES ?

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants : - Caractéristiques du bien cédé - Situation du vendeur - Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

A- Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.)

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes : - Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans - Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter : Un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonéré de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants : - Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € - Vente d'un droit de surélévation: Droit d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit. jusqu'au 31 décembre 2022 - Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

B- Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

Choisissez votre cas : - Vous touchez une pension de vieillesse - Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI) - Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées - Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés - Vous êtes non-résident en France

C- Exonérations liées à l'acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants : - Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022) - Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022) - Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois - Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement: Droit du propriétaire d'un terrain concerné par une opération ou un projet d'urbanisme d'obliger la collectivité publique à acquérir le bien. dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

4- COMMENT CALCULER LA PLUS-VALUE ?

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants : - Prix de vente du bien - Prix d'acquisition du bien

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

A- Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

B- Prix d'acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

a- Bien immobilier acheté

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants : - Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat - Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat - Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 an - Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)

b- Bien immobilier reçu gratuitement

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

5- QUEL EST L’IMPÔT A PAYER SUR LA PLUS-VALUE ?

A- Abattement

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier
Durée de détention	Taux d'abattement par année de détention
Durée de détention	Assiette pour l'impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 années	0 %	0 %
De la 6^e à la 21^e année	6 %	1,65 %
22^e année révolue	4 %	1,6 %
Au delà de la 22^e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30^e année	Exonération	Exonération

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. - Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). - Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.

Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de : - 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16) - 1,6 % pour la 22^e année - 9 % de la 23^e à la 25^e année, soit 27 % (9 % x 3)

Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.

Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

B- Abattement exceptionnel

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

Choisissez votre cas : - Abattement lié à des opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire - Abattement exceptionnel en zone tendue

C- Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Exemple :

Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 €

(20 000 € x 19 %).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.

Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

6- COMMENT DECLARER LA PLUS-VALUE ?

A- Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes : - Démarches auprès de l'administration fiscale - Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer - Établissement de la déclaration - Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien

B- Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes : - Montant de la plus-value déclarée par le notaire - Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1^re cession d'un logement autre que votre résidence principale

La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.

La déclaration 2023 des revenus de l'année 2022 aura lieu en avril 2023.

Si vous devez faire une déclaration papier

Sources : Service public

MON GUIDE IMMOBILIER

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A LA UNE

Mandat de vente « Exclusif » (LE PIÈGE A EVITER)

Ne vous faites pas piéger !

DITES NON A L’EXCLUSIVITE !!!

Si faire appel à un agent immobilier est aujourd’hui nécessaire pour vendre un bien, le mandat «simple» reste la meilleure solution pour un propriétaire et son acheteur.

Mais tous les agents immobiliers essaieront un jour de faire signer un contrat d’exclusivité !!!!

A ce titre, leur discours est parfaitement bien rodé et bon nombre de propriétaires se laisseront malheureusement ENCORE «prendre au piège».

Derrière de jolis arguments, l’exclusivité n’a pour seul objectif que de permettre à une agence d’être la SEULE A POUVOIR TOUCHER « les honoraires ».

L’agent immobilier n’agit donc que dans son seul intérêt et non celui du propriétaire.

L’exclusivité n’est en réalité que protectionnisme d’honoraires !

Nous allons ci-dessous vous montrer les pièges et vous donner tous les arguments avancés par un agent immobilier en vous indiquant pour chacun d’eux, ce que ce dernier ne vous pas dit.

LES PIEGES DE L'EXCLUSIVITE

1 - Le propriétaire ne peut plus vendre son bien par lui-même !

Obligé de ne passer que par l’ agence, un propriétaire se prive de l’opportunité de trouver lui-même un acquéreur (Avec son relationnel, le bouche à oreille, ses connaissances……On dit que le hasard fait bien le choses, et à ce titre, un propriétaire pourrait fort bien croiser son futur acheteur au coin de la rue ou chez son petit commerçant de quartier …)

De plus, est-il normal de priver un propriétaire de son droit le plus fondamental : celui de la propriété ?

2 – Le propriétaire oblige son acquéreur à acheter obligatoirement avec une seule agence !

Tout le monde a des préférences ou des affinités avec certains professionnels et pas d’autres !

Chacun de nous avons d’ailleurs l’habitude d’aller toujours dans les mêmes magasins ou chez les mêmes commerçants.

En ne passant que par une seule agence, un propriétaire perdrait donc tous les clients qui ne voudraient pas passer par celle dernière.

3 - Le propriétaire oblige son acquéreur à payer le prix fort et une commission exorbitante !

L’immobilier est un secteur très concurrentiel et certaines agences pratiquent aujourd’hui des honoraires bas. C’est le cas des agences au « FORFAIT » qui pratiquent jusqu’à 70% de réduction sur des honoraires « classiques ».

L’exclusivité ne permet donc pas de faire jouer la concurrence et prive un acquéreur de faire de substantielles économies avec une autre agence.

Vous-même, ne vous arrive –t- il pas de comparer les enseignes avant de faire un achat important et de ne pas vous arrêter à un seul prix ?

Les acquéreurs réagissent comme tout acheteur !! ILS VEULENT AVANT TOUT FAIRE DES ECONOMIES SUR LE SERVICE ce que ne permet pas le mandat exclusif.

CE QUE L’ON VA VOUS DIRE POUR VOUS CONVAINCRE

DE SIGNER UNE EXCLUSIVITE !

1 - Nous nous investissons davantage quand le bien nous est confié en exclusivité ! FAUX !

Quand une agence est « seule en course » et qu’elle est assurée de toucher sa commission, pensez-vous réellement qu’elle ait besoin de se surpasser ?

(On n’imaginerait pas une personne participant seule à une course se donner à fond alors même qu’elle est sure d’arriver la première !!)

Par ailleurs, si vous prenez le temps de comparer les agences, vous remarquerez que les agences qui doivent justifier de l’exclusivité vous diront que certaines prestations sont en « en option » et ne figurent que dans leur mandat exclusif alors que d’autres professionnels vont vous proposer les mêmes prestations dans leur mandat simple.

2 - Il ne faut pas mettre votre bien dans plusieurs agences à des prix différents au risque de le voir se déprécier ! FAUX !

Premièrement, si un bien se déprécie aux yeux des clients, c’est uniquement parce qu’il reste trop longtemps à la vente du fait d’un prix de vente mal évalué et trop élevé.(et la faute souvent à des honoraires trop chers !!)

Un bien ne se déprécie pas du fait d’être dans plusieurs agences. Pour exemple : si vous décidez un jour de changer de télé et que le modèle de votre choix est moins cher dans une autre enseigne, pensez vous que la télé sera « dépréciée » à vos yeux ou de moins bonne qualité dans le magasin le moins cher. (Non, vous serez bien heureux de l’avoir trouvé ailleurs et moins chère.)

Et un bien immobilier n’échappe pas à la règle !

Par ailleurs, tous les clients savent que quand un bien est présenté dans plusieurs agences, la différence de prix vient forcément du montant des honoraires.

3 - Avec la signature d’un seul mandat, vous allez bénéficier d’un réseau de plusieurs agences (SIA / FFIP / AMEPI) pour vendre votre bien. FAUX !

Chaque agence affiliée à ce genre de « réseau » (SIA / FFIP / AMEPI) tient le même discours à chaque propriétaire uniquement dans le but de rentrer « ses propres exclusivités » mais sans proposer pour autant les biens des autres membres.

2 raisons à cela :

- Par principe, un agent immobilier n’aime pas partager et encore moins ses honoraires. C’est pourtant ce qu’il devrait faire si un confrère vendait à sa place le bien qu’il avait rentré.

Il devrait partager ses honoraires. C’est pourquoi, dans son discours , un agent immobilier fait miroiter au propriétaire qu’une multitude d’agences seront présentes pour lui trouver un acquéreur alors que dans les faits, chaque agence proposera seule ses exclusivités pour s’assurer de toucher les honoraires en entier. (On pourrait appeler cela un miroir aux alouettes.)

- La 2^ème raison est que pour vendre, il faut connaitre parfaitement le bien pour l’avoir vu et visité; pensez-vous alors que toutes les agences « de ce réseau » vont pouvoir proposer un bien qu’elles n’ont jamais vu ?

Cela prouve que le beau discours de ceux qui vous vantent ces réseaux (SIA / FFIP / AMEPI) n’est que mensonge pour vous faire signer une exclusivité

GARDEZ VOTRE LIBERTE – FUIEZ L’EXCLUSIVITE

En savoir

CONSEILS DIVERS

Estimation - Pourquoi ne pas surévaluer le prix de votre bien ?

Vous avez pris la décision de vendre votre bien immobilier et vous souhaitez que la transaction se fasse avec le plus offrant et dans les meilleures conditions possibles.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il sera donc indispensable de mettre votre bien au bon prix de vente.

En effet, en cas de surestimation de votre prix de vente, les acheteurs seront plus frileux et tenteront de négocier le prix à la baisse.

Pour éviter d’être dans cette situation, découvrez 4 raisons pour lesquelles, il est important de mettre en vente au bon prix.

1- Attirer les acheteurs

Mettre en vente au bon prix permet d’attirer beaucoup plus d’acheteurs.

Face au contexte économique et à la perte de pouvoir d’achat, les acheteurs vont être de plus en plus vigilants sur le prix affiché du bien immobilier qu’ils convoitent. Dans ces conditions, ils recherchent d’autant plus la bonne affaire. L’achat d’un logement n’est pas un acte anodin, il engage une ou plusieurs personnes pour de nombreuses années et sur des gros montants. Ainsi, les acheteurs n’hésitent pas à s’informer de l’évolution des prix du marché.

Mais les futurs acquéreurs ne s’arrêtent pas seulement à l’estimation du prix du bien, ils analysent aussi les biens en vente dans votre quartier.

Comment s’y prennent-ils ?

Ils regardent tout simplement les annonces des agences et comparent le prix de votre bien avec d’autres similaires. Il est fort probable que vous ne soyez pas seul à vendre dans le quartier ou es environs proches et cette concurrence va automatiquement avoir une influence sur la perception des acheteurs quant à votre prix de vente. En fonction de ces différentes recherches, ils vont déterminer un budget d’achat qu’ils vont utiliser en filtre sur les portails d’annonces disponibles. Si votre bien est plus cher que le marché immobilier, il n’apparaîtra pas dans leurs recherches.

D’autre part, face à ce contexte, quand vous allez mettre votre bien en vente, il est important que vous ayez une bonne analyse des prix immobiliers de votre région et de votre quartier pour séduire les acheteurs. L’estimation précise de votre bien est plus que jamais essentielle dans le processus de vente. Le prix est d’ailleurs l’un des premiers critères rédhibitoires lors d’une visite pour près de 58% des acheteurs, selon une étude Meilleurs Agents. A contrario, cette même étude montre qu’un prix attractif motivera la visite d’un bien pour 45% d’entre eux.

Pour estimer votre bien au prix le plus juste, il est aussi préférable de passer par un professionnel de l’immobilier.

Lire notre article : Pourquoi passer par un professionnel au lieu de vendre par soi-même ?

2- Réduire le délai de vente

Mettre en vente au bon prix permet de réduire le délai de vente.

Il y a des moments de vie qui nous obligent parfois à devoir vendre vite : un heureux événement, une promotion, une succession. Pour y parvenir avec efficacité, il vous faudra dès le départ, fixer le prix juste. Comme le montre une récente étude Meilleurs Agents, un bien surévalué de plus de 20% affichera un délai de vente de 65 jours en moyenne. Et un bien surévalué à 10 % se vendra en 52 jours environ, tandis qu’un bien vendu au juste prix trouvera preneur dans un délai maximal de 40 jours. Par ailleurs, il est connu qu’un bien sur le marché depuis six mois ou plus devient de plus en plus difficile à vendre, sauf à accepter d’en diminuer sérieusement le prix.

Vous avez donc tout à gagner à proposer votre bien au bon prix dès sa mise sur le marché. Le délai de vente varie selon le dynamisme de la région, de la ville ou du quartier, des spécificités du bien immobilier mis en vente et de la période de l’année.

3- Limiter la négociation

Mettre en vente au bon prix permet de limiter une négociation de prix.

Un bien surestimé ne reçoit que très peu d’offres au prix. Par ailleurs, plus un bien reste longtemps en vente sur les portails d’annonces, plus il sera vu longtemps par les acheteurs et plus il perdra de son attractivité. Les acquéreurs auront compris à ce moment-là qu’ils peuvent le négocier.

Si vous avez dépassé les 3 mois, vous êtes sûr que vous aurez des offres en dessous de 10 à 15% du prix de vente de votre bien.

Un autre élément est à prendre en considération ; Si vous allez mettre sans problème en avant les atouts de votre bien, il ne faut pas pour autant dissimuler les défauts de votre habitation (comme le côté rue, un vis-à-vis prononcé ou des travaux à prévoir).

En effet, les acheteurs listeront automatiquement tous les moins ou défauts de votre bien pour justifier une offre à la baisse.

Vous l’avez compris : plus le délai sera long, plus il vous sera difficile de défendre la valeur de votre bien. Il faut garder à l’esprit qu’il sera plus compliqué pour un acheteur de négocier quand le prix correspond à la réalité du marché.

La bonne approche est de commencer par une première estimation en ligne (comme sur notre site) et de l’affiner avec un agent immobilier grâce à une estimation physique détaillée.

4- Être sûr de vendre

Fixer un prix en adéquation avec le marché local, c’est aussi être sûr de vendre.

Généralement un prix surestimé de 10 % et plus ne générera aucun appel.

S’il est surévalué de 5 %, les appels et visites seront garantis, mais aucune offre ne sera faite.

Pour information, dans certaines zones, il y a plus de vendeurs que d’acheteurs et cela va évidemment avoir un impact sur le prix, le délai de vente mais surtout la probabilité de vendre. Moins il y a d’acheteurs, plus cela augmente la période de vente.

Ainsi, si votre bien reste trop longtemps sur les sites d’annonces immobilières, les futurs acquéreurs seront méfiants et penseront que votre logement cache quelque chose.

Alors, pour vous donner toutes les chances de vendre dans les meilleures conditions, il est important d’estimer au juste prix pour attirer les bons acheteurs au bon moment.

Lire notre article : Pourquoi passer par un professionnel au lieu de vendre par soi-même ?

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