Mandat de vente (Généralités)

 1-   Caractéristiques du mandat 

Dans la mesure où il intervient pour le compte d'autrui, l'agent immobilier agit en qualité de mandataire de ses clients. Il ne peut alors valablement exercer son activité d'entremise que s'il dispose à cet effet d'un mandat écrit, signé et en cours de validité. 

Le mandat donné à un agent immobilier doit impérativement comporter :

- La durée du mandat (il est limité dans le temps à trois mois en général)  

- La rémunération de l'agent, ainsi que la mention de qui en aura la charge (mandant ou cocontractant)

- L'étendue de la mission 

- Les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes 

- Le numéro d'inscription au registre des mandants. 

2-   Le mandat peut être simple ou exclusif.              

- LE MANDAT « SIMPLE » permet à un propriétaire de confier la vente de son bien à plusieurs professionnels en même temps et d'effectuer aussi lui-même la recherche d'un éventuel acheteur.

En faisant jouer la concurrence entre professionnels, le propriétaire s’assure que l’agent immobilier donnera le meilleur de lui-même dans sa recherche de solutions pour vendre le bien.

Le propriétaire veillera en revanche à ne confier son bien à un nombre limité d’agences (max 3) sinon les acquéreurs pourraient penser que le bien est difficile à vendre.

Le propriétaire veillera aussi à choisir des professionnels offrant des « services différents » (Prendre des gens qui font la même chose n’apporte rien.)

Un service différent sera notamment de privilégier une agence qui a des honoraires réduits comme une agence au « FORFAIT » qui permettra de toucher plus d’acheteurs avec les économies réalisées. (En exemple : www.lafficheimmobiliere.fr )               

Ce mandat est de loin le plus répandu et celui qu’il faut privilégier  

ATTENTION : Certaines agences n'hésitent pas à mettre dans leur mandat simple des clauses abusives" qui dénaturent la vraie portée du mandat simple et pénalisent ainsi les propriétaires en ne permettant pas de faire jouer la concurrence sur les honoraires. (Lire notre article sur les clauses "abusives" dans la rubrique "passer par un pro")            

 - LE MANDAT « EXCLUSIF » quant à lui est confié à un seul agent immobilier.

La clause d'exclusivité doit être mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties sous réserve du respect d'un préavis de 15 jours minimum. Une clause pénale (prévoyant des dommages et intérêts) peut également y être stipulée si le propriétaire ne respecte pas ses engagements, mais elle ne pourra pas être supérieure à au montant des honoraires initialement prévus.                

Le mandat exclusif est à éviter pour un propriétaire.

Il permet juste à une agence d'être sûr de pouvoir toucher sa commission puisqu'elle est la seule à vendre le bien . C'est uniquement du "protectionnisme d'honoraires".

il ne permet pas de faire jouer la concurrence et oblige l'acheteur à payer "le prix fort" si l'agence prend des honoraires élevés (Lire notre article "Exclusivité - le piège à éviter" dans la rubrique "passer par un pro") 

 - LE MANDAT « SEMI-EXCLUSIF » est une variante du mandat exclusif.

Il permet de confier un bien à une seule agence et au propriétaire en même temps.

Ce mandat est à éviter comme le mandat exclusif.

Les inconvénients sont majeurs : Même si le propriétaire peut vendre son bien, les agences insèrent une clause obligeant le propriétaire à renvoyer obligatoirement tous ses clients vers l’agence. Le propriétaire en ressort « perdant »

3-   Cas particulier des contrats conclus hors établissement 

Les dispositions du Code de la consommation en matière de contrats conclus hors établissement s'appliquent aux professionnels de l'immobilier. C'est le cas lorsque l'agent immobilier fait souscrire à un consommateur un contrat d'intermédiation immobilière (signature d'un mandat de vente) en dehors de son agence (lieu de travail du consommateur, etc.).

Les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d'immeubles neufs, la transformation importante d'immeubles existants ou la location d'un logement à des fins résidentielles (c'est-à-dire location non saisonnière ou touristique) ne bénéficient en revanche pas de ces dispositions protectrices (article L. 221-2 12°). Les obligations du professionnel portent sur :

- La délivrance des informations précontractuelles listées à l'article L. 221-5 du Code de la consommation et notamment sur l'existence d'un droit de rétractation (formulaire type).

- Le fait de laisser au consommateur un délai de réflexion de 14 jours lui permettant d'exercer sa faculté de renonciation. Il ne peut en aucun cas y renoncer mais peut toutefois demander que la prestation de service proposée par l'agent immobilier commence immédiatement.